Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

Отмечаемый социологами рост одобрения россиянами деятельности Госдумы (с 39,7% в сентябре до 45,5% в октябре, по данным ВЦИОМ, и с 37% в августе до 40% в октябре, по данным Левада-центра) пока не указывает на устойчивую тенденцию. Оценки деятельности нижней палаты парламента повторяют средние значения последних шести месяцев, а показывающие улучшение результаты октябрьских опросов – это первые данные о восприятии гражданами Госдумы VII созыва, которая только приступила к своей работе. Пока у граждан не было достаточного количества времени, чтобы сформировать свое отношение к деятельности нового состава нижней палаты парламента.

Валовой внутренний продукт

Росстатом опубликована предварительная оценка динамики ВВП в III квартале 2016 года. Снижение ВВП замедлилось до 0,4 % г/г (третий квартал подряд, с начала 2016 г.) по сравнению с падением на 3,7 % г/г в III квартале годом ранее, благодаря позитивной динамике добывающих производств и сельского хозяйства, а также наметившемуся замедлению спада в строительстве.

В целом за девять месяцев 2016 г. валовой внутренний продукт (с учетом предварительной оценки III квартала) сократился на 0,7 % г/г, что совпадает с оценкой Минэкономразвития России.

В октябре сезонно сглаженный индекс ВВП, по оценке Минэкономразвития России, показал нулевую динамику. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства и строительство. За десять месяцев 2016 г. снижение ВВП оценивается в 0,7 % г/г, в том числе за октябрь – на 0,5 % г/г.

Промышленное производство

Ситуация в промышленном производстве в целом в октябре несколько улучшилась относительно предыдущего месяца. Индекс промышленного производства снизился на 0,2 % год к году против снижения на 0,8 % в сентябре, по итогам десяти месяцев 2016 г. – вырос на 0,3 % год к году. Добыча полезных ископаемых в октябре продолжает показывать положительные темпы (0,8 % год к году), за десять месяцев – рост на 2,2 % год к году. Обрабатывающие производства в октябре вдвое замедлили темпы снижения против сентября (-0,8 % год к году).

Снижение за январь-сентябрь составило 0,9 % год к году. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды выросло на 1,1 % в октябре и на 0,7 % в январе-октябре год к году.

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс также показывает, что динамика промышленного производства в октябре положительна (0,3 % м/м). С исключением сезонных и календарных факторов добыча полезных ископаемых не изменилась в сравнении с предыдущим месяцем, производство и распределение электроэнергии, газа и воды также показало нулевую динамику, обрабатывающие производства выросли на 0,5 % м/м.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства продолжает показывать положительную динамику – в октябре 2016 г., по предварительной оценке, он составил 781,1 млрд. рублей (+2,4 % г/г), в январе – октябре 2016 г. – 4675,5 млрд. рублей (+2,9 % г/г). Сезонно сглаженный индекс производства продукции сельского хозяйства в октябре вернулся в положительную область (0,1 % м/м).

Инвестиции и строительство

В III квартале динамика инвестиций в основной капитал перешла в положительную область (+0,3 % г/г) на фоне низкой базы прошлого года (-13,0 % г/г в III кв. 2015 г.), сезонно очищенный рост составил +0,6 % кв./кв. По итогам девяти месяцев сокращение инвестиций замедлилось до -2,3 % г/г. Пересмотрены данные за 2015-2016 гг. по объему работ по виду деятельности «Строительство» за счет уточнения итогов 2015 года. В результате падение в 2015 году сократилось до -4,8 % г/г (ранее -7,0 % г/г), а по итогам девяти месяцев 2016 г. усилилось до -5,8 % г/г (ранее -4,4 % г/г). В октябре наблюдается наименьший отрицательный темп прироста с декабря 2014 года. Сокращение составило -0,8% г/г (сезонно сглаженный индекс увеличился на 1,6 % м/м), по итогам десяти месяцев сокращение замедлилось до -5,0 % г/г.

Динамика вводов жилых домов остается в отрицательной области (-13,0% г/г в октябре, с устранением сезонности – -3,9 % м/м), введено 6,1 млн. кв. м общей площади. С начала года снижение составило 6,4 % г/г.

По оперативным данным, по итогам девяти месяцев сальдированный финансовый результат по основным видам экономической деятельности вырос на 20,6 % г/г. Наибольший положительный вклад в прирост финансовых результатов деятельности организаций внесли операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, транспорт и обрабатывающие производства.

Инфляция

В октябре, по данным Росстата, потребительская инфляция ускорилась до 0,4 % с 0,2 % в сентябре. При этом основной вклад в инфляцию октября внесло удорожание продовольственных товаров, в основном за счет сезонного возобновления роста цен на плодоовощную продукцию. Рост цен на непродовольственные товары замедлился, а на услуги цены снизились.

В годовом выражении инфляция продолжает снижаться – до 6,1 % с 6,4 % в сентябре, чему способствуют низкий рост потребительских цен в текущем году и высокая база предыдущего года.

С начала года по 14 ноября прирост потребительских цен сохранился на минимальном уровне – 4,8 %, что на 6,9 п. пункта ниже прироста потребительских цен за аналогичный период прошлого года.

Банковский сектор

Продолжается снижение активов банковского сектора, сопровождаемое, в целом, улучшением их структуры. В октябре кредитная активность улучшилась по сравнению с сентябрем, но все равно остается на невысоком уровне. Качество кредитного портфеля улучшается – просроченная задолженность как по кредитам в рублях, так и по кредитам в валюте продолжает снижаться.

Депозиты населения показывают положительную динамику, депозиты юридических лиц - отрицательную. За октябрь количество действующих кредитных организаций сократилось с 649 до 643. Кредитные организации продолжают показывать высокую прибыль.

Денежно-кредитная политика

Совет директоров Банка России 28 октября 2016 г. принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,0% годовых, сохраняя, тем самым, умеренно жесткую денежно кредитную политику в качестве условия закрепления тенденции к снижению инфляции. Банк России подтвердил, что при соответствии динамики инфляции и экономической активности базовому прогнозу необходимо поддерживать данный уровень ключевой ставки до конца 2016 г. с возможностью ее снижения в I полугодии 2017 года.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0303009:718 общей площадью 1920,0 кв.м. Земельный участок выделен из земель поселений. Оцениваемое здание относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- помещение нежилого назначения, которое возможно использовать как офисное.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Ниже представлен анализ рынка недвижимости в г. Ногинске в апреле 2019 г. Источник - www.rosrealt.ru.

В таблице, представленной выше, можно проследить динамику средних цен предложения на снижение уровня цен на торговые площади в долгосрочной перспективе, цены на квартиры в новостройках выросли.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Основными факторами, влияющими на спрос на рынке недвижимости являются – средний уровень деловой активности субъектов экономической деятельности в РФ, совокупный объем банковских кредитов предоставленных предприятиям, а также процентная ставка на кредиты. Рост доходов предприятий и малого бизнеса приводит к росту спроса и цен на рынке недвижимости. Чем выше объем выданных кредитов и ниже процентная ставка за пользование коммерческим, овердрафтным и другим видам кредитования, тем выше спрос на рынке недвижимости и выше цена. Калужская область относится к высокоразвитому региону с динамично развивающейся экономикой. Однако многие потенциальные инвесторы в настоящее время находятся в ожидании, отчего количество сделок купли-продажи недвижимости замедлилось. Поэтому ценовые прогнозы в плане динамики роста цен давать трудно.

Как правило, при исследовании рынка в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств объекта недвижимости и среды его расположения. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объекта оценки. В процессе сравнения выявляются такие факторы и оцениваются изменения каждого в денежном эквиваленте. Поскольку общее количество ценообразующих факторов весьма велико, в процессе исследования при анализе чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Для облегчения процедуры анализа факторы распределяются на группы:

• Условия рынка – соотношение спроса и предложения, изменения цен во времени.
• Физические характеристики – влияние цены от наличия инженерных коммуникаций и пр.
• Качество передаваемых прав (собственность, аренда, наличие обременений, возможность использования ЗУ по назначению)
• Условия финансирования – возможность ипотечного кредита.
• Особые условия – наличие обременений, сервитутов и пр.
• Место расположения – транспортная доступность, наличие социальных объектов, зависимость от престижности района.
• Сервис и дополнительные характеристики – наличие парковки, состояние системы безопасности, качество мобильной связи и пр.

В нашем случае основным ценообразующим фактором стоимости объекта оценки является характеристики постройки – нежилого здания, его качество, конструкции, особенности назначения и расположения, окружения и фактического использования. Также влияние на стоимость оказывают размеры участка, принадлежность к окружающей инфраструктуре и его обеспеченность коммуникациями. Влияние этих факторов на стоимость объекта оценки будет учтено при расчете стоимости различными подходами.

Международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2019 года (источник информации - https://zdanie.info/2393/2467/news/12870).

По словам Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по предварительным итогам 2018 года составит порядка $3,2 млрд (или 200 млрд рублей). Такое значение сопоставимо с уровнем 2015 года ($3,3 млрд), однако на 30% уступает показателю 2016 года ($4,6 млрд) и на 38% ниже показателя в 2017 года ($5,2 млрд). Стоит отметить, что около 30% прогнозируемого годового объема сделок с недвижимостью находятся в стадии переговоров и, по ожиданиям специалистов CBRE, должны конвертироваться в закрытые сделки до конца этого года.

Как отмечает Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, в 2018 году прирост качественного офисного предложения впервые с 2000 года окажется ниже 200 000 кв.м. По предварительным итогам специалисты CBRE ожидают объема введенных в эксплуатацию новых офисных площадей на уровне 172 000 кв.м. Такое значение на 58% уступает объему нового предложения в прошлом году (408 000 кв.м) и является минимальным за почти 20 лет развития рынка коммерческой недвижимости – только в 2000 году этот показатель был ниже (142 500 кв.м). Всего в 2018 году, по прогнозам CBRE, будет введено в эксплуатацию 16 бизнес-центров, при этом, у десяти из этих зданий арендуемая площадь не превышает 10 000 кв.м, а еще у четырех – офисная арендуемая площадь меньше 20 000 кв.м. Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 года и составит порядка 420 000 кв.м.

Высокий уровень спроса – одна из ключевых тенденций 2018 года. По предварительным итогам объем новых сделок с офисами в этом году на 10% превзойдет результат 2017 года (1,28 млн кв.м) и составит порядка 1,4 млн кв.м. Последний раз такая активность на офисном рынке Москвы наблюдалась в 2010 году. Объем чистого поглощения сохранится на уровне прошлого года (порядка 700 000 кв.м), что, отчасти, связано с низким вводом нового предложения. В 2019 году эксперты CBRE ожидают, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона.

Доля свободных офисов по итогам года составит около 10,2%, что ниже уровня 2012-2013 годов. При этом, в CBRE не ожидают увеличения этого показателя в ближайшие два года по причине того, что прирост нового предложения будет уступать объемам чистого поглощения офисных площадей.

Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по прогнозам CBRE, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, в следствии чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса «А» в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 году не ожидается.