Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0302009:718 общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г. Ногинск, ул. Комсомольская, д. 27

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности. Собственник объекта оценки. ООО «МЕЛТ».

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для отчуждения (продажи).

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 25.04.2019 г.

1.7. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы г. Ногинска Московской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

1.9. Срок проведения оценки. 25.04.2019 г. - 30.04.2019 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Федеральный закон РФ № 135 – ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции.
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298.
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённый Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.
• Федеральный стандарт оценки №12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 17.11.2016 г. №721

Стандарты и правила оценочной деятельности СРО:

• Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (МСНО-НП «ОПЭО»). Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности № СТ/1-ССПОД.ОПЭО;
• Кодекс профессиональной этики № СТ/2-ССПОД.ОПЭО;
• Общие положения о порядке проведения оценки № СТ/4-ССПОД.ОПЭО.

Прочие нормативные акты:

• Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка»
• Единый Кодекс профессиональной этики оценщиков.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности и за истинность информации, связанной с подтверждением прав на оцениваемую собственность и/или за истинность юридического описания этих прав, поскольку, в соответствие с договором об оценке не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству. Право собственности на оцениваемое имущество, определенное на основании правоустанавливающих и правозакрепляющих документов, предъявленных Оценщику Заказчиком, считается достоверным. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в отчете.

2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком. Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.

3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оцениваемую собственность и на результат ее оценки. Исполнитель не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов.

4. Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводили как часть настоящего исследования специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения оцениваемого объекта, техническую и технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, аудиторскую проверку финансовой отчетности и инвентаризацию. От оценщика не требовалось, и он не проводил анализ правового состояния объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права собственности.

5. Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого проводились расчеты.

6. Объект оценки рассматривался с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговорены в Отчете.

7. Предполагается, что информация, полученная от заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому в качестве обоснования приводится источник информации.

8. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

9. В Отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения. Эти допущения Оценщик отражает в Отчете по мере обращения к ним.

10. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную (и/или общеэкономическую, и/или социальную и др.) ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

11. В отчете могут не учитываться отдельные факторы, оказывающие незначительное влияние на результаты оценки (в пределах погрешности метода).

12. Оценщик не принимает юридической и финансовой ответственности перед третьими лицами, независимо от того, будет ли Отчет использоваться третьими лицами для целей, оговоренных в отчете, или в случае какого-либо другого использования.

13. Без письменного согласия Оценщика, Отчет не должен распространяться или публиковаться, равно, как и использоваться, даже в сокращенной форме, для другого использования, чем указано выше.

14. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату проведения оценки. Реальная цена сделки может отличаться от оцененной стоимости в результате действия таких факторов, как мотивация сторон, умение сторон вести переговоры или других факторов, уникальных для данной сделки.

15. Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб в случае несанкционированного использования и распространения настоящего отчета об оценке (или любой его части).

16. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом о проведенных расчетах.

17. В силу вероятности природы рынка, недостаточности исходной информации, неопределенности ожиданий рынка и неоднозначности прогнозов экспертов и других факторов неопределенности, определение рыночной стоимости не может быть выполнено абсолютно точно. Приведенная в Отчете итоговая величина рыночной стоимости представляет собой приближенное (наиболее вероятное) значение рыночной стоимости. Повторная оценка, выполненная другим экспертом-оценщиком, может отличаться от полученного в настоящем Отчете результата в силу указанных выше причин и профессионального уровня эксперта.

18. Итоговая величина рыночной, ликвидационной стоимости Объекта оценки определяется с учетом НДС.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

4.2. Сведения об оценщике:

Полное наименование: Индивидуальный предприниматель Иванов Андрей Владимирович

Адрес, контактная информация: 142400, Московская обл., г. Ногинск, пр. Ленина, д. 139, оф. 89, телефон/факс: (484)39-9-29-01, e-mail: info@expertiza40.ru

Оценщик: Иванов Андрей Владимирович, паспорт 29 05 548364, выдан ОВД г.Ногинска 25.04.2012 г. Адрес регистрации 142400, Московская обл., г. Ногинск, пр. Маркса, д. 40, кв. 35.

ИНН 402500428756, ОГРНИП: 3084024856900027 дата гос. регистрации 15.01.2008 г.

Страховой полис №2468145/1544/-01-15 выдан АО «АльфаСтрахование», срок действия с 01 апреля 2018 до 31 марта 2019 года, лимит ответственности 5 000 000 руб.

Стаж в области оценки: 11 лет.

Сведения о квалификации: Член межрегиональной саморегулируемой организации оценщиков - "Некоммерческое партнерство " Общество профессиональных экспертов и оценщиков", включен в реестр оценщиков за рег. № 406.1 от 20.12.2007 г. Саморегулируемая организация МСНО-НП "ОПЭО" рег. № 0009 в ЕГР СРО РФ. Оценщик имеет профессиональное базовое образование в области оценки, подтвержденное дипломом ПП №475615, выданном Московским государственным техническим университетом «МАМИ»

Удостоверение о повышении квалификации, регистрационный № 0458, г. Москва, 14.05.2016 г. (оценочная деятельность) НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Университет». Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №004755-2 от 25.04.2018 г.

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Требование независимости выполнено (ст. 16 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ).

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 1

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор №1033 от 25.04.2019 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0302009:718 общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г.Ногинск, ул. Комсомольская, д. 27