Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году двукратный рост объемов ввода на уровне порядка 400 000 кв.м, по 200 000 кв.м в классе «A» и «B», что в целом соответствует среднерыночном показателю до кризиса, но значительно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв.м.

Ключевыми офисными объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 000 кв.м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 000 кв.м), БЦ «Академик» (GLA – 47 000 кв.м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 000 кв.м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 000 кв.м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 000 кв.м).

В 2020-2021 годах прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 000 кв.м в год. Ключевыми объектами, ввод которых намечен на 2020-2021 года, являются: БЦ Grand Tower (GLA – 183 000 кв.м), фаза II  БЦ «Нагатино i-Land» (GLA – 65 000 кв.м), фаза II БЦ Com City (GLA – 55 000 кв.м), БЦ «Neva Towers» (GLA – 52 000 кв.м), фаза II БЦ «ВТБ Арена Парк (GLA – 32 000 кв.м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 000 кв.м).

По словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019 году ожидается постепенное восстановление темпов ввода, однако ставки будут расти, а вакансия сокращаться, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет.

Спрос на офисы как класса «А», так и класса «В» стабильный.

Доля вакантных площадей в офисах класса «А» по итогам 2018 года снизилась на 3,4 п.п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,7% или 575 000 кв.м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м в год (triple-net)

В 2019 году эксперты Knight Frank прогнозируют снижение доли вакантных площадей до 9,6% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса «В» доля свободных площадей за год сократилась на 1,6 п.п. и по предварительным итогам 2018 года составила 9%, что соответствует 1,2 млн кв.м. В 2019 году возможная вакансии в классе «B» может опуститься до 7,7%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за 2018 год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м в год (triple net). По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26 700 руб. за кв.м в год (triple-net). В офисах класса «В» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года составила 14 500 руб. за кв. м в год (triple net). С начала года ставка увеличилась на 3%. В 2019 году ожидается небольшой рост ставки до 14 900 руб. за кв.м в год (triple net). Положительная динамика ставок обусловлена в первую очередь снижением объемов предложения и низкими темпами выхода нового офисного строительства.     

Лидерами по объему сделок с офисами по предварительным итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий (ТМТ). Их доля в общем объеме составила 20%. Активны в части сделок с офисной недвижимостью Москвы были банковские структуры, транспортные и производственные компании: 12% от общего объема для каждого типа арендаторов. В аналогичном периоде прошлого года первые строчки по объему сделок занимали компании ТМТ – 21%, производственные – 16,5%, FMCG и B2B – по 11%, банки – 9%.

Торговая недвижимость

К основным трендам рынка торговой недвижимости в 2018 году можно отнести рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.

По итогам 2018 года общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв.м (GLA – 6,3 млн кв.м).  В 2018 году было введено в эксплуатацию 269 000 кв.м (GLA – 108000 кв.м), что на 20% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2014 год – на 20%, 2015 год – 2%, 2016 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне 10 000 – 25 000 кв.м. До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к community центрам. Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014-2016 года средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 000 кв.м.

Рис. 3 - Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

По итогам 2018 года значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы не отмечено. Лишь для операторов развлекательных концепций зафиксирован рост ставки % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 14%), а также операторов детских товаров – снижение % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 9%).

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6000 – 10 000 руб. за кв.м. в год, для якорных арендаторов это 1500-3000 за кв.м. в год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.

Таблица 13

Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 год)

По итогам года, сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 7,1%, что на 1,4 п.п. меньше показателей 2017 года. В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120000 кв.м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта.  При этом доля вакансии по крупным торговым центрам, введенным в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%.

Уровень пустующих площадей в объектах районного масштаба (площадью до 20000 кв.м.) демонстрирует самый высокий показатель и составляет в среднем 12%. Основными причинами такой ситуации являются: физическое и моральное устаревание объектов, возросшая конкуренция с момента их ввода в эксплуатацию и последующее переключение посетителей на более удачные объекты.

Рис. 4 - Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади

Складская недвижимость Московского региона

К основным трендам рынка складской недвижимости Москвы и Московской области можно отнести рост объемов предложения складов (+6%), низкую вакантность (снижение на 2,8 п.п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв.м).

По итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв.м, из которых 57% или 14,2 млн кв.м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

В Московском регионе, по предварительным итогам, введено в эксплуатацию около 850 000 кв.м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года. При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складов построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных складов в Московском регионе по итогам 2018 года составила 5%, за год снизившись на 2,8 п.п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы.

Рис. 5 - Динамика доли вакантных площадей в Московском регионе

В начале 2018 года наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3700 руб. за кв.м. в год до 3600 руб. за кв.м. в год (запрашиваемая ставка аренды без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса «А» во второй половине 2018 года наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3650 руб. за кв.м. в год.

Рис. 6 - Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в Московском регионе (руб. за кв.м. в год)

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Главный тренд рынка инвестиций в коммерческую недвижимость можно сформулировать так: не хуже 2017 года и есть надежда на 2019 год. В структуре инвестиций наиболее востребованным сегментом является офисный сегмент, на долю которого пришлось 52% от общего объема инвестиций Московского региона. На втором месте по объемам инвестиций находится торговый сегмент с долей 20%.

На фоне снижения ключевой ставки, а также низкой инфляции, ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости продолжают снижаться с 2015 года. По итогам 2018 года они зафиксировались в следующих диапазонах: офисный сегмент – 9,25-9,75%, торговый сегмент – 9,5-10%, складской сегмент – 11-11,75%.

Рынок офисной недвижимости города Москва

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех офисных объектов класса «А» и «В» составляет более 100 000 кв.м., и выяснили где в настоящее время наибольшая доля вакантных офисных площадей и в результате чего формируется спрос на офисы в определенном районе столицы.

Согласно результатам исследования, по итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса «А» составила 12,5%, для объектов класса «В» – 9,3%. Дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе Москвы и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс «B») и 5% (класс «А») соответственно.

Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса «В» максимальный показатель вакантности зафиксирован в Химках – 28%.

Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).

Таблица 14

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «А» в 2018 году

Таблица 15

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «В» в 2018 году