Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Норма возврата капитала определяется из соотношения:

Расчет нормы возврата капитала представлен в таблице ниже.

Таблица 8.27

Расчет нормы возврата капитала

Наименование объекта	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Нормативный срок службы здания	175
Физический износ	40%
Оставшийся срок службы	105
Норма возврата капитала	0,0002%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного дохода в рублях кумулятивным методом приведен в табл. 8.28.

Таблица 8.28

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного дохода

Наименование объекта	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Безрисковая ставка (реальная)	3,1940%
Премия за риск инвестирования в недвижимость	1,9600%
Премия за риск ликвидности	1,5970%
Премия за риск инвестиционного менеджмента	4,0000%
Норма дохода на капитал	10,7510%
Норма возврата капитала	0,0002%
Коэффициент капитализации	10,7512%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Полученное значение коэффициента капитализации соответствует данным анализа рынка (данные представлены в разделе 7.2-7.7 настоящего Отчета).

Расчет рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода представлен ниже в таблице.

Таблица 8.29

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Показатель	Значение
Чистый операционный доход, руб.	28 966 294
Коэффициент капитализации, %	10,7512%
Коэффициент учета НДС	1,18
Стоимость объекта в рамках доходного подхода, округленно руб. с учетом НДС	317 920 110

---

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Заключение о рыночной стоимости на основе доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки на основе применения доходного подхода, по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом НДС (18%), с учетом округления, составляет:

Наименование объекта оценки	Стоимость в рамках доходного подхода, округленно руб. с учетом НДС
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	317 920 110

Определение ликвидационной стоимости

В случае реализации объекта залога, определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита.

Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

В общем случае ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

- прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

- косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. Расчет ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом: рыночная стоимость объекта, за минусом скидки на факт вынужденности продажи. Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).

---

Для того чтобы перейти от рыночной стоимости объекта оценки к ликвидационной стоимости, необходимо учесть два фактора:

1. Фактор стоимости денег во времени;
2. Фактор эластичности спроса по цене.

Учет фактора стоимости денег во времени

Учет фактора стоимости денег во времени базируется на принципе безубыточности реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости. Суть принципа заключается в следующем: убытки, возникающие при реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого объекта в меньшем объеме, но ранее.

Доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, рассчитывается по следующей формуле:

Д = Су * ((1 + R) ^t - 1), где

• Д – доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта,
• Су – денежная сумма, полученная в результате ускоренной реализации,
• R – требуемая доходность инвестирования в объект оценки;
• t – период времени, равный разнице между сроком реализации объекта по рыночной и по ликвидационной стоимости.

Поскольку доход равен разнице между денежной суммой, полученной от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции, и денежной суммой, полученной в результате ускоренной объекта, то денежная сумма, полученная от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции (Ср) равна:

Ср = Су + Д = Су + Су * ((1 + R) ^t - 1) = Су * (1 + R) ^t

Из этой формулы мы можем вычислить коэффициент, учитывающий фактор стоимости денег во времени, как отношение денежной суммы, полученной в результате ускоренной объекта, к денежной сумме, полученной от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции:

Ксдв =

t = t _Р – t _Л

• t _Р - срок реализации объекта по рыночной стоимости, который равен среднему периоду экспозиции объектов, схожих с объектом оценки на сегодняшний день.
• t _Л - срок реализации объекта по ликвидационной стоимости.

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки

Ставка дисконтирования – требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Для расчета ставки дисконтирования был использован метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение ставки дисконтирования с использованием безрисковой ставки в качестве базовой.

---

Ставки дисконтирования были определены Оценщиком в рамках доходного подхода.

Учет фактора эластичности спроса по цене

Для учета влияния на ликвидационную стоимость объекта оценки фактора эластичности спроса по цене, целесообразно рассмотреть реализацию объекта как процесс:

- Продавец снижает цену реализуемого объекта. При этом необходимо, чтобы потенциальные покупатели были проинформированы о снижении цены объекта.

- Под воздействием снижения цены реализуемого объекта, как правило, происходит повышение величины спроса на этот объект.

- Повышение величины спроса, при прочих равных условиях, сокращает период экспозиции объекта на рынке.

Тесноту взаимосвязи экономических параметров «цена» - «спрос» можно оценивать при помощи коэффициента эластичности спроса по цене. Причем, чем выше значение показателя эластичность, тем выше теснота связи показателей, и тем незначительнее величина ликвидационной стоимости будет отличаться от рыночной стоимости.

В этой связи представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость путем введения в формулу для ее расчета поправочного коэффициента, учитывающего эластичность спроса по цене Кэ:

С учетом характера влияния эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости объекта, представляется возможным аналитически задать зависимость значения поправочного коэффициента Кэ от величины коэффициента эластичности спроса по цене E следующим выражением:

Кэ =

где е = 2,71828 (const).

Рассчитаем ликвидационную стоимость объекта оценки, используя вышеприведенные формулы.

Основные факторы, влияющие на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей объекта и степень специализации объекта оценки. Чем большее число потенциальных покупателей, тем выше потенциальная реакция на изменение цены данного объекта, и тем выше эластичность спроса по цене. Чем выше степень специализации объекта, тем сложнее его перепрофилировать, и тем ниже эластичность спроса по цене. Зависимость типа спроса от перечисленных факторов показана в следующей таблице.

Таблица 9.1

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный
Значительное	Средняя	Сильно-эластичный
Значительное	Значительная	Средне-эластичный
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный
Среднее	Средняя	С единичной эластичностью
Среднее	Значительная	Слабо-неэластичный
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный
Незначительное	Средняя	Сильно-неэластичный
Незначительное	Значительная	Абсолютно неэластичный

---

В соответствии со спецификой объекта, а также местоположением и общей площадью Оценщик экспертно определил тип спроса.

Таблица 9.2

Коэффициент эластичности спроса

Наименование объекта	Коэффициент, учитывающий эластичность
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	0,85

Далее приведены зависимости коэффициента эластичности спроса по цене, а также поправочного коэффициента, учитывающего эластичность.

Таблица 9.3

Подтип спроса	Коэффициент эластичности спроса по цене	Коэффициент, учитывающий эластичность
Абсолютно эластичный	бесконечность	1
Сильно-эластичный	3	1
Средне-эластичный	1,75	0,94
Слабо-эластичный	1,25	0,85
С единичной эластичностью	1	0,76
Слабо-неэластичный	0,83	0,68
Средне-неэластичный	0,5	0,46
Сильно-неэластичный	0,16	0,16
Абсолютно неэластичный	0	0

Расчет ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Л = Р * Ксдв * Кэ

• Л – ликвидационная стоимость объекта оценки,
• Р – рыночная стоимость объекта оценки,
• Ксдв – коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени,
• Кэ – коэффициент, учитывающий эластичность.

Ниже приведен расчет ликвидационной стоимости объектов.

Таблица 9.4

Расчет ликвидационной стоимости объекта

Наименование объекта	Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в годовом исчислении, % (ставка капитализации)*	Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в месячном исчислении, %	Cрок реализации объекта оценки по ликвидационной стоимости, мес.	Cрок реализации объекта оценки по рыночной стоимости, мес.	Коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени	Коэффициент, учитывающий эластичность	Ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	10,7512%	0,8959%	4	6,0	0,983	0,850	276 130 223

---