Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = ×100% ,

где 

• Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
• Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = ×100% = ×100% = ×100%,

где 

• Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;
• Вост – остающийся срок экономической жизни;
• Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

На рис.1 приведена графическая интерпретация этих понятия.

Рисунок 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

В соответствии с классификационной таблицей распределения зданий по группам капитальности^[3], в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий, данное здание относится к I группе капитальности (срок эксплуатации 175 лет).

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного физического износа пропорциональна эффективному возрасту здания, то есть имеет место соотношение:

где	D -	физический износ, ден. ед.;
	CR -	затраты на воспроизводство/замещение, ден.ед.

Тогда величина износа выражается формулами:

или

При расчете физического износа методом срока жизни присутствует значительный элемент субъективизма в определении эффективного возраста (Т_ЭВ) и срока экономической жизни (Т_ЭЖ).

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в «Методике определения физического износа гражданских зданий» № 404. Величина износа определяется, согласно метода нормативного срока службы, каждого конструктивного элемента. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

---

,

где	D -	физический износ здания, %;
	Фki -	физический износ конструктивных элементов здания с учетом их фактического технического состояния, %;
	li -	удельный вес отдельных конструктивных элементов в восстановительной стоимости здания;
	n -	число конструкций, элементов или систем в здании.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Источник: http://www.ocenchik.ru/docs/943.html

Обоснование выбора метода

С целью учета фактического состояния каждого из конструктивных элементов, Оценщик счел целесообразным применить экспертный метод.

Величина физического износа для данных объектов была рассчитана с помощью метода экспертизы состояния.

При данном методе физический износ здания определяется по формуле:

,

где	D -	физический износ здания, %;
	Фki -	физический износ конструктивных элементов здания с учетом их фактического технического состояния, %;
	li -	удельный вес отдельных конструктивных элементов в восстановительной стоимости здания;
	n -	число конструкций, элементов или систем в здании.

---

Оценщиком был произведен осмотр объекта оценки. Общая характеристика состояния объектанедвижимости соответствует удовлетворительному состоянию.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта.

• На стенах наблюдается отпадение штукатурки; выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен, в карнизе и перемычках;
• В перегородках наблюдаются глубокие трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями;
• В перекрытиях - волосные трещины в пролетах плит;
• На кровле - повреждение отдельных черепиц; пробоины и ржавчина в подвесных желобах;
• На полах - отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание их (скрип и шум при ходьбе);
• Оконные проемы расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует;
• Отделка стен - Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

Удельный вес конструктивных элементов установлен на уровне удельных весов конструктивных элементов аналогичного объекта (Сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС)).

Физический износ каждого элемента был определен на основании «Шкалы экспертных оценок технического состояния зданий, сооружений» (Приказ Росстата от 03.07.2015 N 296 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов»).

Согласно методике, представленной выше, был рассчитан физический износ объекта, представленного к оценке. Расчет представлен в таблице ниже.

Таблица 6.7

Расчет физического износа здания общей площадью 1 739,7 кв.м.

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивных элементов, %	Физический износ элемента	Удельный физический износ конструктивных элементов, %
1	Фундаменты	5,1	50%	2,55%
2.1	Стены	19,84	50%	9,92%
2.2	Перегородки
3	Перекрытия (покрытия)	9,5	50%	4,75%
4	Кровля	1,8	50%	0,90%
5	Полы	6,6	40%	2,64%
6	Проемы	-
6.1	Оконные	1,825	25%	0,46%
6.2	Дверные	1,825	25%	0,46%
7	Внутренняя отделка	5,28	25%	1,32%
	Прочие и специальные конструкции	15,14	25%	3,79%
8	Сан. и электрические устройства	-
8.1	отопление	15,5	40%	6,20%
8.2	водопровод	2,2	40%	0,88%
8.6	электроснабжение	13,85	40%	5,54%
8.7	слаботочные системы	0,74	40%	0,30%
9	Специальные оборудование и специальные системы	0,8	40%	0,32%
-	Общий износ	100		40%

---

Источник: расчеты Оценщика

Расчет величины функционального устаревания

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающих их функциональное назначение. Эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

При утрате зданием каких-либо свойств с течением времени, речь может идти о функциональном устаревании.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:

---

• надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;
• комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;
• функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;
• эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

На рис. 2 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания.

Рисунок 2. Основные виды функционального устаревания^[4]

Объекты оценки представляют собой бизнес-центры класса «В» и в целом соответствуют современным объемно-планировочным и конструктивным решениям, применяемым в строительстве. На основании выше изложенного, функциональный износ Оценщиком был определен на уровне 0%.

Расчет величины экономического (внешнего) устаревания объекта оценки

Экономическое устаревание – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

---