Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнении:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

4. Поправка на условия продажи

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Процентные поправки вносятся всегда первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Затем вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

1. Корректировка на объем передаваемых прав. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

2. Корректировка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т.е. проценты от кредита, которые заимодавец требует для получения кредита.

В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении.

Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

3. Корректировка на динамику сделок на рынке (на дату продажи и уторговывание).

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости.

Анализируя текущую ситуацию на рынке коммерческорй недвижимости из открытых источников, а также информацию, полученную от сотрудников агентств недвижимости, оценщик счёл необходимым внести поправку на торг. Эта поправка учитывает, насколько цена предложения может разниться с реальной ценой сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. В очень редких случаях цена предложения совпадает с суммой сделки.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год.

4. Корректировка на условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка по продаже может произойти по ставке ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать объект недвижимости, если на продавца оказывают давление, если между участниками сделки существует родственная, деловая или финансовая связь.

5. Корректировка на местоположение.

Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Таким образом, местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости. Местоположение характеризуется сосредоточением в районе знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей, удаленностью объекта от центров деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых комплексов. Определяется транспортной доступностью, в том числе близостью к основным и вспомогательным магистралям, к парковкам для автомобилей, к остановкам общественного транспорта, метро.

6. Корректировка на расположение относительно красной линии.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год.

7. Корректировка на площадь.

Корректировка определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год.

8. Корректировка на состояние объекта.

Корректировка определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год.

9. Корректировка на состояние отделки.

Корректировка определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год:

10. Корректировка на этаж расположения.

Данная корректировка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л. А., 2017 год.

11. Корректировка на наличие отдельного входа.

Данная корректировка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л. А., 2017 год.

12. Корректировка на площадь земельного участка.

Данная корректировка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л. А., 2017 год.

Для отбора объектов-аналогов Оценщиком были использованы специализированные сайты по купле-продаже недвижимого имущества: http://www.cian.ru/, http://fortexgroup.ru/.

Отбор объектов-аналогов осуществлялся по правилам, а именно следующим характеристикам, максимально приближенным к Объекту оценки^[9]:

-местоположение

-тип дома

-этажность дома

-выход на красную линию.

В результате для расчета рыночной стоимости оценщиком было отобрано 4 объекта-аналога, удовлетворяющих данным параметрам, краткая характеристика которых представлены в таблице ниже.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать Объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат общие параметры, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Типичной единицей сравнения на рынке жилой недвижимости является мера площади, поэтому для оценки Объекта оценки в качестве единицы сравнения принят 1 кв. м площади. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определялась путем произведения общей площади объекта оценки и рыночной стоимости
1 кв.м.

1. Описание Объекта оценки и объектов-аналогов

Вся информация была уточнена в результате телефонных переговоров с продавцами объектов аналогов.

При расчете стоимости Объекта недвижимости сравнительным подходом были введены следующие корректировки:

• 1. Корректировка на объем передаваемых прав.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Все объекты-аналоги представляют собой встроенные помещения. Встроенные помещения, входящие в состав объектов-аналогов, находятся в собственности. Поэтому корректировка по данному фактору не проводилась.

• 1. Корректировка на условия финансирования.

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т.е. проценты от кредита, которые заимодавец требует для получения кредита.

В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении.

Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

Поскольку по имеющейся информации сделки будут проводиться на типичных финансовых условиях, то корректировка по данному фактору не проводилась.

• 1. Корректировка на динамику сделок на рынке (на дату продажи и уторговывание).

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости.