Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

Если для объекта – аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости. Так как рассматривается информация не о фактических сделках, а о предложениях, выставленных на продажу объектов, выполнен перевод цен предложения в цены сделок на основании средней по рынку уступки покупателю от запрашиваемой цены.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год. Данная поправка равна -9,7% или 0,903 (среднее значение)

• 1. Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка по продаже может произойти по ставке ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать объект недвижимости, если на продавца оказывают давление, если между участниками сделки существует родственная, деловая или финансовая связь. Оценщик предполагает, что условия сделок соответствуют рыночным, корректировка не проводилась.

• 1. Корректировка на местоположение.

Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Таким образом, местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости. Местоположение характеризуется сосредоточением в районе знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей, удаленностью объекта от центров деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых комплексов. Определяется транспортной доступностью, в том числе близостью к основным и вспомогательным магистралям, к парковкам для автомобилей, к остановкам общественного транспорта, метро. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю и расположены вблизи от станций метро ЦАО, ввод корректировки не требуется.

Рисунок 8 Местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов

(https://yandex.ru/map-constructor)

• 1. Корректировка на расположение относительно красной линии

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корретикровки не требуется.

• 1. Корректировка на площадь

Корректировка определялась на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год.

1. Корректировка на площадь

• 1. Корректировка на состояние объекта

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корректировки не требуется.

• 1. Корректировка на этаж расположения.

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корректировки не требуется.

• 1. Корректировка на наличие отдельного входа

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корректировки не требуется.

• 1. Наличие коммуникаций

У объекта оценки, как и у всех объектов-аналогов есть в наличии электричество, водоснабжение, канализация, отопление. Корректировка не применяется.

12. Корректировка на площадь земельного участка.

Данная корректировка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л. А., 2017 год.

1. Корректировка на площадь земельного участка

Выбор единиц сравнения

Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. Для коммерческой недвижимости в качестве единицы сравнения используется стоимость 1 кв.м. Поэтому в данном отчете для корректировки единицы сравнения для объектов - аналогов в качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв.м.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Корректировка цен объектов – аналогов приведена ниже.

1. Определение рыночной стоимости Объекта оценки

10.5.1 Определение стоимости земельного участка

Метод выделения (извлечения, экстракции) позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ. Основная проблема при использовании этого метода — это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен.

Стоимость объекта капитального строительства определялась в рамках затратного подхода и составила: 26 196 788 руб.

Таким образом, стоимость земельного участка составляет:

151 255 650 – 26 196 788 = 125 058 862 руб.

Итоговая стоимость объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж, составляет

151 255 650

(Сто пятьдесят один миллион двести пятьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят) рублей, из них:

стоимость ОКС: 26 196 788 руб.

стоимость земельного участка: 125 058 862 руб.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В доходном подходе различают два основных метода:

- прямая капитализация;

- анализ дисконтированных денежных потоков.

Прямая капитализация – метод оценки недвижимости, согласно которому прогноз стабильного или стабильно изменяющегося дохода или денежного потока за 1 год конвертируется в оценку стоимости по следующей формуле:

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

I – прогноз дохода (денежного потока) за 1 год;

R_о– коэффициент капитализации.

Анализ дисконтированных денежных потоков – метод оценки недвижимости, который предполагает прогнозирование доходов или денежных потоков на каждый интервал планирования в течение периода владения, включая прогноз дохода от перепродажи и их дисконтирование (приведение к стоимости на дату оценки) по ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования ‑ ставка дохода на капитал, которую требует средний инвестор на рынке, если бы он приобретал оцениваемый объект. Ниже приводится формула определения стоимости объекта недвижимости данным методом:

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

n – 0, 1, 2,…, N – интервал планирования;

I_n – прогноз дохода (денежного потока) в период n;

r – ставка дисконтирования.

На дату оценки объект недвижимости используется в качестве офисного помещения. Метод прямой капитализации предполагает возможность получения стабильного денежного потока во времени.

Так как объект оценки может быть использованы для сдачи в аренду в текущем состоянии, имеются предпосылки для применения метода капитализации в рамках доходного подхода.

Вывод: в рамках настоящего Отчета для определения стоимости объекта оценки, был применен доходный подход в рамках метода прямой капитализации.

Установление периода прогнозирования

При применении метода капитализации в рамках доходного подхода период прогнозирования принят равным бесконечности.