Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования

Обычно доход от использования недвижимости определяется как стабильный годовой доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т.е.:

• доход от оценки недвижимости измеряется за год;
• учитывается доход от сдачи в аренду (доход арендодателя);
• рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);
• доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S × Са + ДД, где

S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

Са – ставка годовой арендной платы, руб./кв.м.

ДД - дополнительные доходы – доходы, получаемые не от основного вида использования объекта недвижимости.

Информация об источниках доходов и расходов

Прогнозирование будущих доходов

Предполагаемым доходом от объекта будет являться доход от аренды оцениваемого офисного помещения.

Оценщиками было проведено исследование рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки и проанализированы ставки арендной платы на помещения свободного и офисного назначения. Выявленные предложения на дату оценки представлены в таблицах далее.

1. Выявленные аналоги по аренде помещений

Расчет арендной ставки

• • 1. Корректировка на объем передаваемых прав.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя права аренды на нежилые помещения, расположенные в зданиях. Таким образом, с точки зрения переданных прав сделки равны, и корректировку вводить не требуется.

• • 1. Корректировка на финансовые условия.

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т.е. проценты от кредита, которые заимодавец требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении. Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены. Поскольку по имеющейся информации сделки будут проводиться на типичных финансовых условиях, то корректировка по данному фактору не проводилась.

• • 1. Корректировка на условия заключения договоров аренды.

Корректировка на условия заключения договоров аренды отражает нетипичные для рынка отношения между арендодателем и арендатором. По полученной информации предложения по аренде объектов – аналогов проводятся на типичных условиях, т.е. арендодатели не ограничены в сроках сдачи в аренду помещений; между арендодателем и арендатором нет никаких особых отношений. Эти условия соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют.

• • 1. Корректировка на дату заключения договоров аренды.

Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и на величину отличия цены предложения от цены сделки.

Условиями рынка определяются изменения цен на недвижимость за промежуток времени с момента совершения сделки до даты оценки. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень ставок арендной платы.

Если для объекта – аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости. Так как рассматривается информация не о фактических сделках, а о предложениях, выставленных на аренду объектов, то в качестве корректировки по данному фактору была использована величина скидки на торг.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год. Данная поправка равна -8,2% или 0,918 (среднее значение)

• • 1. Корректировка на местоположение.

Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Таким образом, местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости. Местоположение характеризуется сосредоточением в районе знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей, удаленностью объекта от центров деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых комплексов. Определяется транспортной доступностью, в том числе близостью к основным и вспомогательным магистралям, к парковкам для автомобилей, к остановкам общественного транспорта, метро. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю и расположены вблизи станций метро ЦАО, ввод корректировки не требуется.

Рисунок 9 Местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов

(https://yandex.ru/map-constructor)

• • 1. Корректировка на расположение относительно красной линии.

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корретикровки не требуется.

• • 1. Корректировка на площадь.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год:

1. Рекомендуемые значения корректировки на площадь

• • 1. Корректировка на тип объекта.

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корретикровки не требуется.

• • 1. Корректировка на этаж расположения.

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год:.

1. Корректировка на этаж расположения

• • 1. Корректировка на наличие отдельного входа

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корректировки не требуется.

• • 1. Корректировка на состояние объекта

Данная корректировка определялась по данным «Справочника оценщика недвижимости», под ред. Лейфера Л.А., 2017 год. Состояние объекта оценки и объектов-аналогов №2,3,4 – удовлетворительное, а состояние объекта-аналога №1 – требует ремонта. Для объекта-аналога №1 была введена корректировк равная 1,18.

• • 1. Корректировка на наличие коммуникаций

У объекта оценки, как и у объектов-аналогов №№1,2,3,4 есть коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, отопление. Корректировка не требуется.

Выбор единиц сравнения

Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. Для коммерческой недвижимости в качестве единицы сравнения используется стоимость 1 кв.м. Поэтому в данном отчете для корректировки единицы сравнения для объектов - аналогов в качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв.м.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Корректировка арендных ставок объектов-аналогов представлена в таблицах далее.

1. Определение ставки арендной платы