Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Премия за инвестиционный менеджмент: 2% , так как управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления.

Определение нормы возврата капитала

Норма возврата капитала основана на необходимости возмещения стоимости объекта и может быть рассчитана методом Ринга, предполагающей, что возмещение основной суммы, вложенной первоначально в объект недвижимости, будет производиться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стоимости актива на нормативный срок экономической жизни объекта. Причем норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, помещенную в беспроцентный фонд возмещения: для общественных зданий, группа капитальности I, срок службы составляет, 150 лет. Источник данных: таблица 1.4 стр.29 «Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости» В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров, Питер, 2013г Норма возмещения будет составлять 100%/150 лет = 0,67% в год.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Определение рыночной стоимости объекта

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости по методу прямой капитализации осуществляется по следующей формуле:

V - рыночная стоимость объекта;

NOI - чистый операционный доход, ассоциированный с объектом оценки;

RК- ставка капитализации.

Однако, учитывая тот факт, что ставки аренды на рынке помещений растут, необходимо учесть данное положение, применив формулу Гордона, которая позволяет учесть возможный рост доходов в будущем:

где g – долгосрочные темпы роста доходов.

Основываясь на анализе тенденций рынка, а также учитывая стремление арендодателя компенсировать потери от инфляции, Оценщик учёл рост доходов от сдачи в аренду помещений исходя из данных «"Темпы роста ВВП России в 2016 - 2017 " в размере 0,7%.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. определение прибыли предпринимателя;
4. определение износа и устареваний;
5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

другие характеристики.

Оценка затрат на создание объекта недвижимости проводилась в следующей последовательности:

а) подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

б) подбор справочных домов-аналогов из таблиц;

в) определение номенклатуры корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости объекта;

г) расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

д) расчёт стоимости объекта.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов.

Выявление факторов изменения стоимости объекта проводилось в следующей последовательности.

1. Устанавливаются различия в объемно-планировочных решениях и конструктивных решениях, в отделке и в инженерном оборудовании объектов, в условиях строительства.

2. На основании анализа выявляются факторы, вызывающие изменение сметной стоимости 1 кв. м общей площади объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом

Восстановительная стоимость определяется выражением:

Со = С1м³ * S * Ко * Кн * Кв * Кндс * Кпз,

где Со – стоимость оцениваемого объекта;

С1м2 – стоимость 1м2 типичного сооружения на базовую дату (определяется с использованием сборников УПВС) = 15 913,21 рубль / кв.м. в ценах 2009 года;

S – площадь здания, 940 кв.м.

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (Кн = 1);

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117. (Кв = 2,117);

Крег- коэффициент, учитывающий регион строительства здания. (Крег=1)

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС 18% (Кндс = 1,18).

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Результаты оценки восстановительной стоимости (ВС) оцениваемого недвижимого имущества представлены в таблице.

Определение величины износа

Под накопительным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Общий процент износа рассчитывается по формуле:

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

где И_ФИЗ- физический износ здания, %;

Уст_ФУНК - функциональное устаревание здания, %;