Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха

Предприятиями по виду деятельности «обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в  2017 году отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на 37,9 млрд. руб. или 99,4% относительно 2016 года. 

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений

В 2017 году предприятиями по виду деятельности «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 4,1 млрд. руб., что на 39,5%  больше, чем в 2016 году.

Индекс производства продукции сельского хозяйства за  2017 год в сопоставимой оценке составил 106,3% к  предыдущему году.

В хозяйствах всех категорий произведено мяса скота и птицы на убой (в живом весе) 71,7 тыс. тонн (105,2% к 2016 году), молока – 398,6 тыс. тонн (104,6%), яиц – 759,1 млн. штук (96,1%).

По сравнению с 2016 году реализовано больше молока и молочных продуктов на 6,0%,  мяса скота и птицы – на 5,8%, яиц – на 4,4% меньше.

Сельскохозяйственными организациями в 2017 году реализовано больше по сравнению с 2016 годом зерновых и зернобобовых культур на 24,7%, картофеля на 11,2%, овощей на 71,7%, сахарной свеклы на 8,6%.

Объем инвестиций в основной капитал (по полному кругу предприятий) за 9 месяцев 2017 года составил 41,4 млрд. руб., что на 33,8% выше, чем в том же периоде 2016 года.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», сложился в сумме 51,2 млрд. руб. или 120,3% к 2016 году.

Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за 2017 год построено 9 726 новых благоустроенных квартир общей площадью 713,5 тыс. кв. м (100,8% к 2016 году), в том числе 322,6 тыс. кв. м (45,2% от общего объема жилья) – населением за счет собственных и заемных средств.

Из общего объема жилых домов, построенных в области, 37,8% введены в сельской местности.

В отчетном периоде введены в эксплуатацию газовые сети протяженностью 148,7 км, линии электропередачи для электрофикации сельского хозяйства различного напряжения – 80,2 км, помещения для крупного рогатого скота – 1,0 тыс. мест, помещения для птицы – 222,4 тыс. птицемест, зерно и овощехранилища на 2,0 и 7,6 тыс. тонн единовременного хранения соответственно, школы на 1482 ученических места, детские сады на 220 мест, спортивные залы площадью – 5597,7 кв. м, бассейн – 225,1 кв. м.

Грузооборот автомобильного транспорта (без субъектов малого предпринимательства) за 2017 год составил 362,4 млн. т-км или 94,0% к 2016 году.

Оборот розничной торговли за 2017 году составил 178,9 млрд. руб. или 100,7% к  2016 году.

В расчете на одного жителя области оборот розничной торговли достиг 158 809,2 рубля.

В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 48,5%, непродовольственных – 51,5%.

Объем платных услуг, оказанных населению, сложился в сумме 43,1 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 2,6% выше по сравнению с 2016 годом.

В структуре платных услуг наибольший удельный вес занимают коммунальные услуги – 36,5%, телекоммуникационные услуги – 19,8%, бытовые услуги – 7,7%, жилищные услуги – 7,6%, услуги системы образования – 6,7%.

На конец декабря 2017 года индекс потребительских цен к декабрю 2016 года находился на уровне 103,3%, в том числе на продовольственные товары – 102,0%, непродовольственные товары – 102,9%, услуги – 105,9%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по среднероссийским нормам потребления, в декабре 2017 года составила 3 352,62 руб. в расчете на одного человека и к предыдущему месяцу увеличилась на 0,8%, с начала года  на 3,4%.

За январь-ноябрь 2017 года сальдированный финансовый результат организаций области (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) достиг 28,8 млрд. руб., что на 4,4%  ниже, чем за тот же период 2016 года. Доля прибыльных предприятий составила 75,3%, убыточных – 24,7%.

Денежные доходы в среднем на душу населения за январь-ноябрь 2017 года сложились в сумме 23 413,3 руб. (99,8%). Реальные денежные доходы населения к уровню  аналогичного периода 2016 года составили 92,8%.

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в 2017 году составила 29 129,5 руб., что на 8,1% выше 2016 года. Прирост заработной платы отмечен во всех основных видах экономической деятельности.

К концу декабря 2017 года в государственных учреждениях службы занятости населения состояло на учете 4,6 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 4,1 тыс. человек имели статус безработного. По сравнению с аналогичной датой 2016 года количество граждан, имеющих статус безработного, снизилось на 12,2% или на 638 человек.

Уровень регистрируемой безработицы на конец декабря 2017 года составил 0,8% (на конец декабря 2016 года – 0,9%).

Численность  постоянного  населения  области  по   состоянию  на 1 января 2018 года, по предварительной оценке Рязаньстата, составила 1 121,3 тыс. человек (99,5% к  1 января 2017 года). 

Анализ социально-экономического развития города Рязань.

Рязань – крупный административный центр с населением 537,6 тысячи человек, по численности город занимает 32-е место в Российской Федерации и 3-е место в ЦФО. Город с древней историей, богатым культурным наследием и традициями, является крупным железнодорожным и автомобильным узлом, обладает высоким кадровым потенциалом и развитой промышленностью.

Площадь земель муниципального образования – 223,9 кв. км. Реализуются Генеральный план города Рязани до 2020 года и План стратегического развития города Рязани до 2020 года.

По оценке, численность постоянного населения города с начала года увеличилась на 1,2 тыс. человек и составила на 1 декабря 2017 года 538,8 тыс. человек. Миграционный прирост, сложившийся в январе - ноябре 2017 года (2 584 человека), в 1,8 раза выше естественной убыли населения города. Естественная убыль населения увеличилась на 37,7% к уровню января - ноября 2016 года и составила 1 399 человек.

На развитие экономики и социальной сферы в январе-сентябре 2017 года использовано более 22,6 млрд. рублей инвестиций в основной капитал (по крупным и средним организациям), что в 1,5 раза выше уровня января-сентября 2016 года (в январе-сентябре 2016 года наблюдалось снижение на 24,6%). Наиболее распространенным мотивом инвестиционной деятельности предприятий остаётся поддержание производственных мощностей.

Среднемесячная начисленная заработная плата в организациях города за январь - ноябрь 2017 года составила 34 974,7 рубля, что на 7,9% выше, чем в январе - ноябре 2016 года(справочно: в январе-ноябре 2016 года рост заработной платы составлял 6,5%).В связи с опережающим ростом номинальной заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен (на 4,6% относительно января-ноября 2016 года) наблюдается увеличение размера реальной заработной платы. Размер реальной заработной платы за рассматриваемый период увеличился на 3,2% (в январе-ноябре 2016 года – увеличился на 0,2%).

Оборот розничной торговли в 2017 году составил 1,7%. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 48,5%, непродовольственных - 51,5%. Доля реализации товаров на рынках составила 6.0% (в 2016 году - 5,9%)

Оборот общественного питания составил 4 425,7 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 4,0% больше, чем в 2016 году.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 27

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- отдельно стоящее нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Нежилое, отдельно стоящее офисное здание с земельным участком, 2-х этажное, офисного назначения, в центре города, площадь 927,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
2. Офисное здание в центре города с земельным участком, 3-х этажное, площадью 960 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Соборная. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
3. Нежилое, отдельно стоящее, 2-х этажное, в центре города, площадь 446,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 25 600 000 руб
4. Нежилое, отдельно стоящее офисное здание в центре города, общей площадью 2150 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Некрасова. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 110 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя достаточно обширный спектр помещений, значительно разнящихся между собой по характеристикам и стоимости, однако объединяет их одно – предназначение для коммерческого использования умелым собственником/арендатором. Часто торговый, офисный и производственно-складской сегменты коммерческой недвижимости рассматриваются нами отдельно с целью проследить динамику внутри класса. Сегодня мы объединим эти понятия в едином исследовании и рассмотрим во взаимосвязи и ценовом сопоставлении друг с другом.

Специалисты аналитического отдела сайта о недвижимости domostroymedia.ru  подсчитали, что средневзвешенная стоимость аренды коммерческих помещений в Рязани равна 380,34 рублей/кв. метр. В зависимости от типа недвижимости стоимость может значительно разниться. Так, например, аренда офиса, в среднем,  по городу составляет  600 рублей/кв. метр, торговых площадей – 306,14 рублей/кв. метр, а производственно-складских помещений – 169,36 рублей/кв. метр. Кроме того, на рынке присутствует достаточно обширная группа помещений - помещения свободного назначения, которые могут служить как в качестве торговой площадки, так и для офиса. Данные помещения доступны для аренды по стоимости 402,83 рублей/кв. метр.

Что касается сделок купли/продажи коммерческих помещений, то средняя стоимость по городу – 13,78 тыс. рублей/кв. метр. При этом офисные помещения продаются на рынке в среднем по цене 27,7 тыс. рублей/кв. метр, торговые – 33,3 тыс. рублей/кв. метр, а производственно-складские – 5,8 тыс. рублей/кв. метр. Помещения свободного назначения доступны, в среднем, по цене 22,09 тыс. рублей/кв. метр.
Арендовать или покупать помещение для ведения деятельности – решение, которое зависит от огромного количества факторов, рынок дает обширный выбор для обеих операций. Среди основных факторов можно отметить экономическую эффективность, стадию развития бизнеса, арендные условия, а также состояние и расположение самого помещения. Как бы там ни было, если вы уверены в долгосрочной доходности своего бизнеса – стоит задуматься о приобретении собственного помещения, так как цены в текущих кризисных условиях вполне демократичные. 

Ценовую тенденцию всегда интересно сравнить со столицей. По информации с сайта IRN.ru на 15 мая текущего года: «средняя стоимость 1 квадратного метра в ЦАО составляет 170 тыс. рублей, в других округах – 89 тыс. рублей». Отмечается также, что основное внимание в Москве приковано к объектам коммерческой недвижимости площадью от 50 до 100 кв. метров среди офисных, торговых площадок и помещений свободного назначения. Данная тенденция характерна и для Рязани. 

Структура рынка в Рязани выглядит следующим образом:

Динамика, превалирующая на рынке коммерческой недвижимости, по-прежнему – снижение. Это отличный момент подумать и выстроить будущую стратегию бизнеса. Выбирая объект, стоит присмотреться к помещениям свободного назначения, - к ним часто относятся совершенно новые площади, еще не приспособленные под какой-либо конкретный вид деятельности и отвечающие широкому спектру запросов(по данным сайта http://www.domostroymedia.ru/analitika/tend_r/12095/ Галина Герасименко, аттестационный аналитик рынка недвижимости)