Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

Анализ публичных объявлений об аренде офисной недвижимости в г. Уфа:

Средняя цена предложений о продаже коммерческой недвижимости в районах г. Уфа, руб./кв. м.:

Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в районах г. Уфа, руб./кв. м в год.:

Средняя цена предложений о продаже коммерческой недвижимости в зависимости от состояния объекта в г. Уфа, руб./кв. м.:

Сайт по поиску недвижимости Domofond.ru опубликовал результаты сследования

рынка коммерческой недвижимости в городах-миллионниках по итогам 2017 году.

Столица Башкирии вошла в тройку городов, где больше всего снизились цены

на помещения под магазины. За год квадратный метр торговых площадей подешевел в городе на 5% и в среднем стал обходиться покупателю в 100,4 тысячи рублей. Большее падение продемонстрировали Екатеринбург и Омск, где средняя цена за квадратный метр снизилась на 8 и 6% соответственно и составила 91 и 100,4 тысячи рублей. Самый дорогой квадратный метр – 127 тысяч рублей, - отмечен в торговых центрах Казани. Впрочем, и здесь цена упала за год на 1,8%.

Цены на офисную недвижимость в Уфе снизились на 3,4%. Купить офисное помещение в городе, по данным Domofond.ru, можно за 68,2 тысячи рублей за квадратный метр.Столица Башкирии стала лидером среди регионов, где больше всего снизились средние цены на помещения свободного назначения. За год они «полегчали» на 12,1%, стоимость квадратного метра составила 81,2 тысячи рублей.Что касается аренды нежилой недвижимости в Уфе, то больше всего потеряли торговые площади. Средняя ставка аренды в этом сегменте снизилась на 4,3%, опустившись до 12,5 тысячи рублей за квадратный метр. Офисные помещения стали обходится арендаторам в среднем на 2,3% дешевле – 7,9 тысячи рублей за квадрат.

В то время как ставки аренды помещений свободного назначения в большинстве городов-миллионниках росли, в Уфе наоборот упали. Снижение составило 1,7%, средняя ставка оценивается в 9,7 тысячи рублей. Подробнее на РБК:https://ufa.rbc.ru/ufa/freenews/5a8d49e59a79470714cbd56c.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости:

по информации из открытых источников на сайте http://www.expert-russia.ru/analytics/kommercheskaya_nedvizhimost/90348/#iblock_id=3&city=16581 ):

В 2016-2017 году количество офисных помещений было избыточно в целом, но недостаточно в районах с высокой деловой активностью. Высокий спрос и в течение 2017, и далее будет на современные open-spacee. Однако таких помещений не много, так как для их конфигурации нужны здания с минимумом несущих стен, и характерно это только для первых этажей последних новых домов бизнес-класса, и нежилых зданий. А во втором случае не всегда рядом высокая плотность населения и бизнес-инфраструктуры.

Содержание офисного помещения в бизнес-центре ранее считалось более дорогим, но сейчас арендовать его проще, чем самостоятельно заниматься бытовыми проблемами. Но офисные центры арендатор хочет видеть с достаточным уровнем комфорта. Где присутствует не только необходимая инфраструктура, но и некое деловое сообщество, «единый концепт и идея» бизнес-центра.

Предложение рынка коммерческой недвижимости оставалось ограниченным, но достаточным для типичных сфер бизнеса – стандартных офисов, магазинов и предприятий сервиса. Специфических помещений со специальными требованиями под виды бизнеса и требования брендов в Уфе не хватало никогда. Так как большая доля фонда есть переведенные первые этажи советских жилых домов. И лишь в последнее десятилетие рынок пополнили помещения другого формата – торговые и бизнес-центры, иные конструкции первых этажей.

Из-за того, что рынок коммерческой недвижимости в течение 2015 и 2016 годов находится в состоянии застоя, он практически потерял некие правила делового оборота и этики участников. До сих пор представляется странным наличие 5 банеров разных агентств на одном и том же помещении, телефон собственника которого наверняка сообщит сосед напрямую. В итоге даже специализированные компании по работе с коммерческой недвижимостью за эти годы потеряли долю рынка и начали наверстывать ее в 2017.

К сожалению, у рынка коммерческой недвижимости Уфы до сих пор нет согласованной политики игроков и правил, порядка взимания вознаграждения и формирования цены на объект. В большинстве случаев игроки работают на спрос по принципу «кто первый успел». В итоге в рекламных источниках вы можете увидеть одно и то же помещение несколько раз с разной ценой. Это не является показателем развитого рынка сегмента, заставляя игроков действовать по принципу формирования максимальной базы объектов без столько-то понятных взаимоотношений с собственниками.

Именно такая технология работы игроков рынка приводит к тому, что взаимодействие между ними, установление каких-то единых правил игры пока невозможно, конкуренция между ними не заслуживает названия здоровой.

Однако в 2017 году на рынке произошли и позитивные изменения. Так, начиная с весны 2017 стало появляться достаточное количество запросов на поиск помещения. Причем, со сформулированными техническими требованиями, под которые далеко не всегда есть варианты. Вообще, сегмент коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, слабо типизирован, а помещения с особенностями под запрос вообще могут отсутствовать на рынке, по крайней мере, будут заняты. Но потенциальный интересант часто этого не понимает, и идет в очередные и очередные агентства, особенно те, кто громче себя расхваливает, в надежде что там что-то будет. Но рынок прозрачен, и как правило, все игроки видят одни и те же предложения.

Во второй половине года чуть выше стал интерес к складским и производственным помещениям, однако интересантов не устраивает, что большинство из них находится в типичной исторической производственной зоне. Интерес связан с развитием дистанционной торговли и транспортных компаний. В то же время именно в 2017 году на фоне предшествующего снижения ставок аренды, наблюдался спрос и от сетевых ритейлеров типа «Магнит», «Пятерочка» и аналогичных. В то время, как исторические магазинчики шаговой доступности потребовали обновления и ремонтов, а потребитель привык к крупным гипермаркетам с акциями и сервисом.

Среди прочих особенностей стоит обратить внимание на недостаточное внимание сторон к экономически обоснованным цифрам, сервису по бизнес-планированию, расчетам окупаемости и т.д. Инвестиции в Коммерческую недвижимость осложнены сейчас слишком большим, нехрестоматийным сроком окупаемости, производятся в основном на стадии строительства. Также высокие налоги на имущество, к которым приспособились не все собственники.

В качестве новых трендов 2018 года предполагают еще большую консолидацию торговых предприятий вокруг крупных торговых центров, а в точечных помещениях с отдельными входами размещение сервисных, финансовых и офисных предприятий, размещение их клиентских офисов и филиалов. Для некоторых сфер бизнеса красные линии становятся не актуальными из-за влияния интернет. Мобильность в сегменте аренды, который сейчас занимает более 65% рынка, будет поддерживаться многочисленными пробами небольшого бизнеса, сменой мест и помещений, адаптацией отраслей к новым возможностям и рыночным условиям.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование

недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее

прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта учитываются четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования с учетом объемно-планировочных и конструктивных решений объекта.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или иметь максимальную текущую стоимость.

Недвижимость - это имущество, которое практически может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

1. Текущее использование объекта в настоящее время – нежилое (офисное).

Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на указанное использование оцениваемого объекта не зарегистрировано.

2. Технические характеристики делают физически осуществимым вариант эксплуатации зданий, как выполняющих общественные (преимущественно офисные) функции: оцениваемый объект – офисное нежилое 3-х этажное здание, в хорошем состоянии. Отделка (полы, проемы, дверные и оконные проемы) и инженерные коммуникации ориентированы и приспособлены к фактическому использованию здания – офисному.

Согласно п. 16 ФСО-7 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Рассмотрев объемно-планировочные и конструктивные решения оцениваемого офисного здания очевидно, что для смены фактического использования здания необходима реконструкция здания и новые конструктивные решения (как для торгового, для промышленного назначения, и др.).

Критерием экономической целесообразности является практически 100%-ая загрузка здания – 97,5%, то есть возврат, равный или больший расходов на компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных инвестиций.