Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

С начала 2017 года введено в действие жилье общей площадью 1016,5 тыс. кв. м, что составляет 88,1% к январю - июню 2016 года при прогнозном значении 99,2% к уровню 2016 года. Прирост темпов ввода жилья обеспечен в 4 муниципальных районах и городских округах республики.

Миграционная убыль населения за первое полугодие 2017 года сократилась по сравнению с первым полугодием 2016 года на 47,4% и составила -2088 человек, коэффициент миграции составил -5,14 на 10 тыс. человек населения. Имеются риски недостижения целевого значения миграционной убыли - не более 16,4 на 10 тыс. человек населения.

Уровень преступности в расчете на 100 тыс. человек населения составил в январе - мае 2017 года 590 против 733,7 в январе - мае 2016 года при целевом значении не более 400, уровень раскрываемости преступлений - соответственно 59,9% против 54%.

По данным из открытых источников (на сайте Министерства Экономического развития РБ) разработка прогноза социально-экономического развития Республики Башкортостан на 2016 год и на период до 2018 года (далее – прогноз социально-экономического развития) осуществлялась в соответствии со сценарными условиями социально-экономического развития Российской Федерации в двух основных вариантах «базовый» и «оптимистичный», а также в рамках системного управления рисками по «пессимистическому» варианту.

В целом «оптимистичный» вариант отражает развитие экономики в условиях реализации активной государственной политики, предусматривающей полномасштабную реализацию утвержденной Программы деятельности Правительства Республики Башкортостан на срок своих полномочий до 2019 года.

Основные макропараметры сценариев и экономической составляющей прогноза Республики Башкортостан на 2016-2018 годы

За основу для разработки проекта бюджета Республики Башкортостан в соответствии с решением Межведомственной правительственной комиссии по бюджетным проектировкам был принят «базовый» вариант прогноза.

На сайте Федеральной службы государственной статистики приведены данные на январь 2018г., представленные в следующей таблице.

Оборот розничной торговли в январе 2018г. составил 64,2 млрд.рублей, что в сопоставимых ценах составляет 103,4% к январю 2017г.

В январе 2018 г. оборот розничной торговли на 90,5% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 9,5% (в январе 2017г. – соответственно 90,4% и 9,6%).

В январе 2018г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 49,5 %, непродовольственных товаров – 50,5% (в январе 2017г. – 49,6 % и 50,4% соответственно).

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительст- во", в январе 2018г. составил 7550,8 млн. рублей1 или 82,0% к январю 2017г.

Жилищное строительство. В январе 2018г. за счет всех источников финансирования построено 1077 квартир.

В открытом источнике, на сайте http://www.ocenchik.ru/docsi/2637, представлена информация о тенденции рынка недвижимости: нахождение в собственном помещении всегда считалось хоть и слегка расхолаживающей бизнес, но более выгодной позицией. Возможная стоимость аренды превращалась в прибыль предприятия либо в дополнительные оборотные средства, а недвижимость считалась растущим в цене активом. Однако с 2015 года отношение к собственности на крупные объекты поменялось. Виной тому стало налогообложение имущества, которое под силу оказалось лишь производственным предприятиям. Арендодателям-рантье на фоне снижающихся ставок аренды и роста коммунальных услуг налоги на имущество и доходы «съедают» прибыль от сдачи в аренду. Торговые центры столкнулись с массовым уменьшением количества арендаторов. Поэтому многие собственники сейчас пытаются избавиться от избыточных активов, объектов больших площадей, и предложение на рынке превышает спрос. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Офисные и торговые помещения сравниваются в цене за счет более сильного снижения торговых. Продолжается начавшаяся еще в начале 2014 универсализация помещений, это выгодно собственникам – больше охват потенциальных арендаторов.

Однако сегмент аренды не находится в застое, так как за счет снижения ставок аренды происходят «миграции» арендаторов. Некоторые используют это как возможность, иные вынуждены искать помещения дешевле. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развитый, на сайте объявлений представлено:

— 144 объявлений о продаже и 366 объявления об аренде офисной недвижимости;

— 144 объявлений о продаже и 206 объявление об аренде торговой недвижимости;

— 84 объявление о продаже и 144 объявлений об аренде производственно-складской недвижимости.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

Рынок коммерческой недвижимости подразделяется по типам предпринимательской деятельности. Функционально ее структурируют по непосредственному предназначению:

• Офисная недвижимость,
• Торговая недвижимость,
• Складская недвижимость,
• Индустриальная (промышленная) недвижимость,
• Гостиничная недвижимость.

Оцениваемый объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент офисная недвижимость - встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения (фактически помещения используются под офисы).

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект (информация представлена на сайте http://www.ocenchik.ru/docsi/2637 с пометкой об использованных источниках информации: Сайт объявлений Авито https://www.avito.ru, Информационный портал https://ru.wikipedia.org, Сайт Федеральной Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» http://www.expertrussia.ru/analytics/kommercheskaya_nedvizhimost/80181/#iblock_id=3&city=16581 ):

В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости г. Уфы проанализированы публичные объявления с предложениями о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, представленные на порталах объявлений о недвижимости.

Все представленные ниже выборки можно признать однородными (коэффициент вариации менее 30%) в соответствии с общепринятыми нормами. Анализ производился среди объектов с типичными условиями продажи общей площадью свыше 200 кв. м, достаточно полно охарактеризованными в объявлениях. Дополнительный анализ достоверности сведений, изложенных в тексте объявления, не производился. Результаты анализа представлены ниже в табличной форме.

Анализ публичных объявлений о продаже офисной недвижимости в г. Уфа: