Файл: Защита права собственности.pdf

Таким образом можно сделать вывод, что право собственности может возникнуть при заключении договора. Разные типы договора могут различаться друг от друга. Однако существует единое их объединяющее – момент возникновения права собственности.

2.2 Основания возникновения, перехода и прекращения права собственности граждан

Свидетельство о праве собственности на имущество выдается только специальными государственными органами. После того, как собственник получит все необходимые ему документы, ему необходимо обратиться в БТИ для их официальной регистрации.

Регистрационный процесс производиться в ускоренном порядке при наличии любого документа, подтверждающего, что владельцем имущества является лицо, проходящее регистрацию.

Свидетельство о праве собственности, которое подтверждает законное право владельца распоряжаться своим имуществом, должно обязательно быть заверено государственным регистратором прав с помощью специальной печати. [11, c.82]

Момент возникновения права собственности играет значительную роль в имущественном обороте. Случается так, что сделка не завершается по независящим от сторон причинам или одна из сторон отказывается участвовать в оформлении. Вопрос не сложный, но содержит в себе немало нюансов.

Чтобы разобраться в проблеме, надо посмотреть, что говорится в ГК, ЗК [3] и законе «О регистрации недвижимости и прав на неё». Перечисленные законодательные акты делят имущество на две категории:

• передаются без дополнительной фиксации со стороны государственных органов;
• факт передачи прав на имущество подлежит государственной регистрации.

Иные нормативные акты дополняют действующие правила.

Договор – соглашение двух или более лиц, в данном случае затрагивающее передачу прав на имущество от одного лица другому. Например, купля-продажа, мена, дарение, уступка права и другие. Соглашение должно отвечать ряду требований, чтобы служить источником появления права собственности.

Речь идет о содержании и форме. Несоответствие закону делает сделку частично или полностью оспоримой или даже ничтожной, а несогласованность существенных условий делает её незаключенной. [12, c.37]

Она возвращает участников сделки в исходное положение или не порождает для них последствий вовсе. Нарушения, допущенные сторонами, исключают переход права собственности.

Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества прямо связан с исполнением договора и зависит от его законности. Недействительность договора или признание сделки незаключенной означает и неправомерность передачи имущества.

Попутно аннулируется и запись о регистрации права, чтобы сделать решение суда исполнимым.

В первую очередь момент возникновения права собственности связан с фактической передачей имущества. Закон дает право сторонам сделки определить иной момент передачи, связав его с фактом оплаты или иными событиями, имеющими значение.

Отсутствие каких-либо правил о передаче в соглашении вводит в действие нормы закона. Имущество передают из рук в руки. Распространенный пример – покупка вещей в магазине, которые покупатель сразу же забирает с собой. Второй способ – передача предметов на почту или в организацию, которая занимается перевозками.

Основания для прекращения прав собственности перечислены в гл. 15 Гражданского кодекса РФ. Это:

• добровольное отчуждение имущества собственником;
• принудительное изъятие имущества;
• отказ собственника от того, что ему принадлежит;
• гибель и уничтожение вещей;
• утрата прав по иным законным основаниям. 

Некоторые из перечисленных ситуаций приводят к смене собственника имущества, т. е. происходит переход прав от одного лица к другому.

Если говорить о переходе прав на недвижимое имущество, то сделки, в результате которых это происходит, подлежат государственной регистрации.

Единственным доказательством таких сделок на сегодняшний день является наличие записи об этом в ЕГРН.

Ее (запись) можно оспорить только через суд (ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Поскольку самым распространенным основанием перехода прав собственности на недвижимость является сделка купли-продажи, в следующем разделе хотелось бы уделить особое внимание правам ее сторон. В частности, покупателя. 

В п. 2 ст. 223 ГК РФ указывается на необходимость госрегистрации отчуждения имущества со ссылкой на то, что право собственности у приобретателя появляется только после проведения этой процедуры. При этом у него (будущего собственника) имеются определенные права, которые он может защищать.

Например, хозяин может передать недвижимое имущество приобретателю по договору купли-продажи до регистрации перехода права собственности, а потом передумать и уклониться от оформления сделки в Росреестре.

Тогда покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, и принудить собственника к этому.

В то же время покупатель не может распоряжаться имуществом, поскольку собственником все еще остается продавец. 

Если сделка была заключена, факт перехода прав к новому собственнику не зарегистрирован, а продавец скончался, то обязанности продавца выполняют наследники. Или правопреемники, если собственником была ликвидированная организация.

Если наследников или правопреемников нет, суд удовлетворяет поданный иск о регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании того, что стороны выполнили свои обязанности по договору: покупатель оплатил, а продавец передал имущество. Ответчиком в этом случае будет Росреестр.

В п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ говорится о возможности отправки заявления и приложенных к нему документов в электронной форме — в виде электронных документов или их образов, подписанных ЭЦП.

Согласно ч. 11 ст. 18 закона № 218-ФЗ отправить все электронные документы можно через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (соответствующий раздел). 

Форма заявления и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920. При этом не имеет значения, в какой форме происходит его подача — электронной или материальной. 

Согласно ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ все сведения в ЕГРН ведутся и хранятся в электронной форме.

Если документы были сформированы и отправлены на бумажном носителе, сотрудник Росреестра сам переводит их в электронную форму, подписывает своей ЭЦП, а при возврате бумажных документов заявителю на них делается отметка (ч. 13 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Таким образом, электронная регистрация перехода права собственности возможна, но для этого нужно иметь ЭЦП, созданную по правилам, установленным законом «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ [8]. 

Порядок проведения госрегистрации перехода прав собственности установлен административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789 [6], и выглядит следующим образом:

1. Сотрудник Росреестра принимает документы от заявителей, регистрирует их.
2. Проводится оценка и правовая экспертиза представленных документов.
3. Принимается решение о проведении госрегистрации, приостановлении или отказе. 

Если Росреестр принял положительное решение, он в установленные сроки вносит сведения в ЕГРН и возвращает заявителю все документы, кроме заявления. [13, c.76]

О каждом этапе заявитель уведомляется в обязательном порядке.

Что касается госпошлины, то ее размеры указаны в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ [5]:

• 2 000 руб. — для граждан;
• 22 000 руб. — для организаций. 

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ [7]:

1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
4. Документ содержит недостоверные сведения.
5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д. 

Основания для приостановки государственной регистрации права собственности на недвижимость изложены в ст. 26 закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - закон № 218-ФЗ).

Такое решение государственный регистратор вправе принять в 55 случаях. В качестве примера приведем некоторые из них:

Лицо, указанное в качестве заявителя, не имеет прав на распоряжение объектом недвижимости. Под вопросом подлинность документов заявителя.

Вызывают сомнение указанные в документах сведения. Не хватает необходимых документов.

В представленных документах недостает необходимых для госрегистрации сведений или они подписаны неправомочным лицом.

В органе госрегистрации уже имеются ранее поданные документы о сделке по этому же объекту недвижимости. Причем решение о регистрации этой более ранней сделки еще не принято. [14, c.54]

Регистратор выносит письменное уведомление о приостановке. Он же обязан принять меры по получению необходимых сведений и документов, а также проверить их достоверность. Право представить недостающие сведения либо подтвердить подлинность документов есть и у самого заявителя. 

Для причин каждого вида, приведших к приостановлению госрегистрации перехода прав, в ст. 26 закона № 218-ФЗ установлены сроки их устранения. Если в указанные сроки причины устранены не были, Росреестр отказывает в оказании госуслуги. 

В общем порядке передача имущества оформляется актом приемки-передачи. Вместо него могут также использоваться другие документы. Особенности оформления предусматриваются отдельными нормативными актами, в частности, транспортного права.

Передача груза при перевозке на судах фиксируется выдачей коносамента. Своя специфика документации имеется на автомобильном и железнодорожном транспорте.

Обязательна подпись лиц, передавших и принявших имущество, соответственно. Акт составляется в произвольном порядке, если только нет указаний в законодательстве на этот счет. Сейчас применяются формы, утвержденные статистической службой, но это, как правило, не обязательно. Акт должен отражать сведения о том, по какой сделке производится передача. Описание недостатков не отодвигает момент возникновения права собственности по договору.

Но у передающей стороны остаются обязательства. Например, устранить имеющиеся недостатки помещения, недостачу переданных товаров или их замену на качественные товары. Акт передачи составляется при передаче как движимого, так и недвижимого имущества. Передача ключей, дающих доступ на склад, куда отгружен товар, также считается передачей имущества.

Акт приема-передачи может не составляться между сторонами, опись имущества делает владелец склада, принимающего имущество. Отсутствие замечаний в акте лишает покупателя права требовать устранения недостатков или компенсации.

Исключением являются скрытые недостатки, ставшие явными со временем. Регистрация перехода прав Законодательство обязывает регистрировать переход прав на отдельные виды имущества. Касается это в основном недвижимости и объектов, приравненных к ней, в частности, морские и речные суда.

В нормативно – правовых актах четко закреплено, на каком именно основании можно приобрести во владение квартиру. К таким способам законодатель сегодня отнес следующие варианты:

• оформление договора купли – продажи недвижимого имущества;
• оформление договора дарения квартиры или части в праве собственности на нее;
• передача недвижимости по наследству в следствии смерти текущего владельца.

Первый вариант характерен тем, что в его основе лежит составление и регистрация договора купли права собственности на квартиру. То есть для того, чтобы получить соответственный статус владельца текущему и новому владельцу нужно заключить между собой специальную сделку. При этом, в обязательном порядке, такой договор имеет платную основу. То есть, новый собственник обязывается выплатить продавцу стоимость объекта недвижимости. Второй вариант рассматривается, как процесс безвозмездного отчуждения.