Файл: Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России).pdf

Ипотека имела место и в гражданском праве дореволюционной России. В советский период она утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Как уже отмечалось, ипотека возвратилась в российское законодательство с принятием Закона "О залоге". Ей посвящена глава 2 этого Закона. Статья 42 гласит: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение нельзя назвать полным, поскольку в нем "чистые" земельные участки как предмет ипотеки вообще не указаны^[5].

С принятием нового Гражданского кодекса данная проблема не была окончательно решена. В п.2 ст.334 Кодекса говорится, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество^[6].

Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. N 96-рз. В соответствии с данным документом ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Она может быть установлена на:

земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения;

иное недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Поскольку одним из основных предметов ипотеки являются земельные участки, то до принятия Земельного кодекса Российской Федерации вопрос в отношении данного предмета не будет окончательно решенным. Его результат будет зависеть от пределов включения земельных участков в гражданский оборот. По данному вопросу в научной литературе высказываются самые противоположные мнения: от полной свободы сделок с землей и запрета вмешательства государства в свободу их совершения до жесткого контроля государства над распоряжением земельной собственностью. Законодатель в этом отношении должен найти оптимальный вариант. Безусловно, земля должна находиться в собственности субъектов гражданских правоотношений и активно участвовать в гражданском обороте, не меняя при этом своего назначения. Контроль государства в этом отношении необходим, ведь земля - это не только недвижимое имущество, но и основное естественное средство производства, природный объект.

Исходя из анализа действующих нормативных актов, регулирующих связанные с залогом недвижимого имущества правовые отношения, становится очевидным, что существуют пробелы в законодательстве. Они частично восполняются с помощью подзаконных актов. Определенную роль в данном процессе сыграл Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"^[7].

Главным элементом в понятии ипотеки является ее предмет. Это прежде всего недвижимые вещи. Однако в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога, а следовательно, и ипотеки могут быть наряду с вещами и имущественные права (требования), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью. Предусмотрен залог прав и «Законом о залоге», где в статье 54 говорится, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права аренды, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Впервые эта норма была установлена Указом Президента СССР от 17 августа 1991 г. "Об обеспечении залогом обязательств, возникающих при осуществлении иностранных инвестиций". Наибольшую актуальность данные положения имеют в отношении вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. В первую очередь это относится к земельным участкам. Однако в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" указано, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Это положение противоречит ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 54 Закона Российской Федерации "О залоге". Следовательно, вопрос об ипотеке нельзя считать окончательно урегулированным, необходима дальнейшая законотворческая работа^[8].

Начало 2000-х годов это первый период в истории России 21 века, когда экономическая ситуация, а также уровень развития банковской дела и финансового рынка позволили развиваться цивилизованным ипотечным механизмам. С 2003 г. можно наблюдать бурное развитие системы ипотечного кредитования – с момента развития до достижения локальных пиков роста и последующего спада. Полный цикл является одним из наиболее интересных для наблюдения и изучения по отношению к любому явлению экономической жизни, а его анализ позволяет сделать важные для понимания места ипотеки в обществе выводы. 
Данная Курсовая работа посвящена анализу влияния ипотеки на экономические процессы на макро- и региональном уровнях на основе исследования межотраслевых взаимосвязей. 

Ипотека является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств.

1.2. Регулирование ипотечных правоотношений современным гражданским правом России

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами гл. 42 "Кредит", где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств".

Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом^[9]. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Это и другие нормы о залоге соответствуют Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С учетом сказанного основным правовым документом, регулирующим основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, в соответствии с п.3 ст. 1 данного Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормамиГражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, во все указанные нормативные акты регулярно вносятся изменения.

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным Законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"^[10] и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Предложениям по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке и посвящена настоящая Курсовая работа. Некоторые из них могут усовершенствовать действующее российское законодательство не только об ипотеке, но и о залоге вообще.

Глава 2. Анализ договора ипотечного кредитования как формы реализации ипотечных правоотношений

2.1. Основные элементы и содержание договора ипотечного кредитования

Федеральный закон об ипотеке претерпел известные изменения, связанные прежде всего с содержанием и механизмом реализации ипотечных обязательств. Как известно, речь идет о договоре ипотеки, регулирующем вопросы залога недвижимого имущества.

Этимологически слово "ипотека" произошло от греческого hipotheka, что в переводе означает "заклад", "залог"^[11], и было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном^[12].

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Естественно, что процедура заключения договора ипотеки, как и любого другого договора, подчиняется нормам гражданского законодательства, фиксирующим общие правила гражданского оборота. Однако правоприменительная деятельность, а также нормативные конструкции ГК РФ формируют и закрепляют приоритет специального регулирования над общей нормой, что, собственно, воспроизведено и в положениях ст. 8 «Закона о залоге». Данная статья предусматривает заключение договора об ипотеке с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, с учетом положений «Закона о залоге».