Файл: Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России).pdf

Таким образом должны, в частности, проявляться гуманистические начала в гражданском законодательстве.

4. Исходя из содержания абз. 1 п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке соглашение об ипотеке может быть включено в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство.

Было бы совсем не плохо дополнить данную норму абзацем вторым следующего содержания: "При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке".

5. Полагаю, что в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной п.1 ст. 48 Закона об ипотеке, вижу необходимость изложить данный абзац в следующей редакции: "При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме".

6. Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут составляться приложения (например, поэтажный план закладываемого здания).

На основании статьи 18 Закона об ипотеке утраченная закладная подлежит восстановлению. Хотелось бы дополнить абз. 1 п.4 ст. 18 Закона об ипотеке вторым предложением следующего содержания: "Если к утраченной закладной имелось приложение (статья 15 настоящего Федерального закона), то к дубликату закладной прилагается аналогичное приложение, за исключением случаев, предусмотренных ст. 15 настоящего Федерального закона".

7. В соответствии с п.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке по общему правилу погашается в течение трех дней с момента поступления в регистрирующий орган решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Огромное желание дополнить абзац первый п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке словосочетанием "вступившего в законную силу". Иначе возможны недоразумения с не вступившими в законную силу судебными актами.

8. В соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке любое лицо вправе получить в органе, зарегистрировавшем ипотеку, заверенную выписку из регистрационной записи. Полагаю, что здесь следует конкретизировать содержание заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Такие выписки должны быть унифицированными и оптимально информативными.

9. Хотелось бы предложить дополнить ст. 28 Закона об ипотеке новым (последним) абзацем следующего содержания: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал ипотеку и возместивший убытки в соответствии с настоящей статьей, приобретает право в порядке регресса взыскать полную сумму соответствующих убытков со своего должностного лица (своих должностных лиц), виновного (виновных) в причинении возмещенных убытков заинтересованному лицу".

10. Принимая во внимание, что ответчик в соответствии с действующим гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации сам не может привлечь к участию в деле другое лицо в качестве другого ответчика или третьего лица (это прерогатива суда, а в случае с другим ответчиком - также истца), с огромным удовольствием предложила бы в п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке вместо слов "привлечь такого залогодержателя к участию в деле" ввести предложение: "немедленно ходатайствовать перед судом о привлечении такого залогодержателя к участию в деле в качестве ответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ".

11. Для внесения ясности в нормы ст. 39 Закона об ипотеке готова предложить в данном абзаце после союза "и" добавить фразу "в случае отсутствия надлежащего досрочного исполнения данного обязательства" - и далее по тексту.

12. На основании нормы п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке представляется целесообразным дополнить п. 4 ст. 46 этого Закона словами: "способом, позволяющим объективно зафиксировать момент получения такого уведомления адресатом".

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы. 

Определены особенности и основные этапы формирования института жилищной ипотеки в дореволюционной России. Установлено, что в дореволюционной России сформировалась развитая жилищная ипотека, которая осуществлялась как государственными банками, так и частными учреждениями. В ипотечных программах предусматривалось обеспечение не только богатых слоев населения, но и менее зажиточного населения. В целом, Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе.

В данной Курсовой работе мною раскрыта сущность и особенности жилищной ипотеки как социально-экономического института. Уточнено содержание ряда исходных категорий в связи с отсутствием в науке единства в понимании их содержания. Институт ипотечного жилищного кредитования можно определить как организацию системы экономических, финансовых, социальных и правовых отношений в процессе кредитования приобретения жилья под залог недвижимого имущества и его возврата кредитору. Сущность ипотечного жилищного кредитования следует понимать как долгосрочный, обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент, позволяющий получить желаемый уровень жилищных услуг и выгод, представляемых

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаю, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предлагаю изложить в следующей редакции:

“Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами”.

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, – представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

- закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что предусматрена государственная регистрация договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом – возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет “о зарегистрированном праве или сделке”. На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.