Файл: Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России).pdf

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Россия, интернируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает современные формы бизнеса, одной из которых является ипотека, существование которой можно уверено констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявление новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти по созданию ипотечной системы, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Но при этом, импорто-ориентированная стратегия внедрения экономических моделей, содержащих встроенный макроэкономический механизм, учитывающих конкретную российскую ситуацию и национальные традиции, порождает целый ряд серьезных противоречий в развитии ипотеки в России.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: 

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; 

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; 

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; 

- отсутствие вторичного рынка закладных. 

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество. 

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. 

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права.

По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

Список использованных источников литературы

Нормативно правовые документы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) Конституция вступила в силу со дня ее официального опубликования. Текст Конституции опубликован в "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 Текст Конституции с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ, опубликован в "Российской газете" от 21 января 2009 г. N 7, в "Парламентской газете" от 23 января 2009 г. N 4, в Собрании законодательства Российской Федерации от 26 января 2009 г. N 4 ст. 445
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть первая настоящего Кодекса вводится в действие с 1 января 1995 г. Глава 4 настоящего Кодекса вводится со дня официального опубликования части первой настоящего Кодекса. Текст части первой опубликован в "Российской газете" от 8 декабря 1994 г. N 238-239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.
3. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 г. Текст Федерального закона опубликован в "Парламентской газете" от 25 августа 2004 г. N 155-156, в Собрании законодательства Российской Федерации от 23 августа 2004 г. N 34 ст. 3532, в "Российской газете" от 25 августа 2004 г. N 182
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
5. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах" Текст Указа опубликован в газете "Российские вести" от 15 июня 1994 г. N 108, в Собрании законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., N 7, ст. 692, в "Российской газете" от 15 июня 1994 г. N 111, в журнале "Закон", 1996 г., N 8, с. 50
6. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих". Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 21 мая 2008 г. N 107, в Собрании законодательства Российской Федерации от 19 мая 2008 г. N 20 ст. 2369
7. Постановление Правительства РФ от 29 января 2007 г. N 51 "О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 7 февраля 2007 г. N 25, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 февраля 2007 г. N 6 ст. 761
8. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278. В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
   Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302. Постановление Правительства РФ от 12 апреля 2001 г. N 291
9. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 18 ноября 2003 г. N 234 (дополнительный выпуск), в "Парламентской газете" от 19 ноября 2003 г. N 215-216, в Собрани законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448.В настоящий документ внесены изменения следующими документами: Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ
10. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге". Настоящий Закон вводится в действие со дня его опубликования. Текст Закона опубликован в "Российской газете" от 6 июня 1992 г. N 129, в Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 11 июня 1992 г. N 23 ст. 1239
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г. N 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
12. Постановление Правительства РФ от 10 марта 2009 г. N 209 "О предоставлении межбюджетных трансфертов бюджету Пенсионного фонда Российской Федерации на погашение за счет средств материнского (семейного) капитала основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе ипотечным, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа)". Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 17 марта 2009 г. N 44, в Собрании законодательства Российской Федерации от 16 марта 2009 г. N 11 ст. 1309
13. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 694

Книги, статьи, учебники, официальные сайты в сети Интернет и монографии

Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

1. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005
2. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г.
3. Афонина А.В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. 3-е изд. М. Омега-Л 2008
4. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М: Гросс-Медиа: РОСБУХ 2008
5. Экономический словарь / под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004.

Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. 2008. N 5.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2005.

Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения.

1. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. - 2008. - N 8; Тимошенко Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования // Нотариус. - 2008. - N 6;
2. Рыбалов А.О. Оборот закладных кабал в русском праве XVI в. // Вестник гражданского права. - 2008. - N 3; Стерхова М.И. Закладная // Цивилист. - 2006. - N 4.

Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка. - М.: Статут, 2011

1. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения.
2. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права Т.2
3. Петрова Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства / Н.Ф. Петрова 2009. N 4. - Стр 67.
4. Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95.

Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178.

1. Тюттрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4.
2. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55.

http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт)

Российская газета. 1998. 22 июля.

Российская газета. 2002. 2 ноября

Российская газета 2008. 31 декабря

Российская газета. 1999. 4 марта

1. Буров В.С. Об укреплении гарантий защиты прав и законных интересов кредиторов ликвидируемых юридических лиц по обязательствам 2011. N 2. с. 30.
2. Редакция ФЗ РФ от 3 января 2006 г. N 6-ФЗ // Российская газета. 2006. 11 января

1. ¹ Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

   ↑

2. ² Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

   ↑

3. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005 ↑

4. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005 ↑

5. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

6. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

7. Афонина А.В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. 3-е. издание. М. Омега-Л 2008 ↑

8. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М: Гросс-Медиа: РОСБУХ 2008 ↑

9. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

10. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

11. Экономический словарь / под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004. ↑

12. Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. 2008. N 5. ↑

13. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2005. ↑

14. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения. ↑

15. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. - 2008. - N 8; Тимошенко Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования // Нотариус. - 2008. - N 6; Рыбалов А.О. Оборот закладных кабал в русском праве XVI в. // Вестник гражданского права. - 2008. - N 3; Стерхова М.И. Закладная // Цивилист. - 2006. - N 4. ↑

16. Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка. - М.: Статут, 2011 ↑

17. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения. ↑

18. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права Т.2 ↑

19. Петрова Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства / Н.Ф. Петрова 2009. - N 4. - С. 67. ↑

20. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95. ↑

21. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178. ↑

22. Тюттрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4. ↑

23. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права Том 2 ↑

24. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55. ↑

25. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55. ↑

26. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

27. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

28. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

29. Российская газета. 1998. 22 июля. ↑

30. Российская газета. 2002. 2 ноября ↑

31. Российская газета 2008. 31 декабря ↑

32. Российская газета. 1999. 4 марта ↑

33. Буров В.С. Об укреплении гарантий защиты прав и законных интересов кредиторов ликвидируемых юридических лиц по обязательствам 2011. N 2. с. 30. ↑

34. В редакции ФЗ от 3 января 2006 г. N 6-ФЗ // Российская газета. 2006. 11 января ↑