Файл: Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России).pdf

Введение

В Российской Федерации идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение возврата выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.

Ипотека является формой залога и служит обеспечением исполнения обязательств. Понятие ипотеки было введено в 1992 году Законом РФ "О залоге" и закреплено в п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которому ипотекой считается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Так как объектом ипотеки является недвижимость, то она является наиболее привлекательным способом обеспечения долгосрочных обязательств.

Ипотека - важный экономический фактор в развитии инфраструктуры государства. Принято считать, что финансовые ресурсы, сосредоточенные в России, недостаточны для осуществления крупномасштабных проектов, однако даже существующие ресурсы используются неэффективно. В результате большинство организаций, банков и иных кредитных организаций не имеют необходимых средств в достаточной степени. Ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся недвижимости.

Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволит гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы. Ипотечный кредит может быть использован и на развитие малого предпринимательства. Данное направление могло бы решить и проблему переквалификации работников и способствовать созданию дополнительных рабочих мест.

В настоящее время институт ипотеки в России только формируется.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Следует отметить, что данный Закон не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, а всего лишь знаменует их начало. Многие реальные проблемы выявлены в ходе воплощения законодательных норм в практику, которая показала пробелы как в самом Законе об ипотеке, так и в механизме его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той или иной ситуации даст судебная практика, либо законодатель, сформулировав в виде дополнений и изменений к указанному Закону точное предписание о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих ипотечных отношений. Эволюция данных отношений несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки, которые в настоящее время в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка.

Довольно часто именно договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения, поэтому от закрепления в законодательстве четкой и юридически грамотной правовой конструкции договора ипотеки, позволяющей надежно защитить обе стороны данного договора, зависит дальнейшее развитие ипотечных отношений в России.

В этой связи настоящая курсовая работа посвящена анализу правовой конструкции договора ипотеки в российском законодательстве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению.

Целью работы является комплексный анализ правовой конструкции договора об ипотеке в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.

Исходя из вышеуказанной цели были определены

следующие задачи исследования:

- изучить историю возникновения и развития института ипотеки;

- провести анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения;

- определить особенности правовой конструкции договора об ипотеке;

- исследовать существенные условия договора об ипотеке;

- определить основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке;

- сформулировать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения в сфере правового регулирования договора ипотеки как способа приобретения права собственности на жилые помещения. 

Предмет курсовой работы нормы, регулирующие договор ипотеки как способа приобретения права собственности на жилые помещения.

Нормативно-правовую базу исследования составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, а также зарубежное законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.

Методологической основой исследования является совокупность общенаучных методов исследования, включая диалектический, исторический, лингвистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный и другие методы.

Структура работы. Курсовая работа состоит из трех глав, содержащих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы. Структура работы отражает цель и задачи исследования.

Глава 1. Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России

1.1. Историческое развитие института ипотеки в российском праве

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права.

Развитие институт ипотеки получил в классическом римском праве. Именно к этому времени ипотечное право сформировалось как право кредитора на чужую вещь, заключающееся в том, что в случае неудовлетворения по обязательству ему предоставляется правомочие истребовать заложенную вещь от любого его обладателя, продать ее и из вырученной суммы получить удовлетворение. Иными словами, кредитору были предоставлены такие права, которые ставили его в преимущественное положение по сравнению с собственником заложенной вещи.

Впоследствии ипотека получила распространение во всех развитых правопорядках. Ипотечные банки впервые появились в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства^[1].

История развития законодательства во многом может помочь сформировать четкую правовую систему страны в будущем. Именно поэтому очень важно знать все этапы развития того или иного института права.

Первое упоминание об ипотеке встречается еще два тысячелетия назад. Сегодня же залог недвижимости – один из самых важных и значимых инструментов обеспечения обязательств. Ипотека – слово, пришедшее к нам из Древней Греции, в переводе означает «закладная», «залог». Большое развитие ипотека приобрела в римском праве. Именно тогда были сформированы важнейшие принципы ипотеки, какой мы знаем ее сегодня^[2].

Необходимость появления ипотеки в первую очередь обусловлена потребностью гарантированного обеспечения кредита. Еще в Древнем Риме выделяли две формы кредита – реальный и личный. Личный кредит обуславливался доверием к кредитуемому, а гарантией доверия выступало все имущество должника. При реальном кредитовании обеспечением исполнения обязательства служит одна конкретная вещь. И в случае неисполнения обязательств должником кредитор может выставить на продажу заложенную вещь. Реализацией реального кредита выступала форма залога, в которой не было факта передачи владения кредитору. Позднее появились две новые формы залога. Стали выделять залоговое право, характерной особенностью которого было то, что права владения вещью переходит к кредитору. Другой вид залогового права отличался тем, что вещь может оставаться у должника до наступления факта просрочки обеспеченного залогового обязательства.

В римском праве залог (ипотека) применялся для движимых и недвижимых вещей. Причем устанавливалась она негласно, достаточно было заключить договор в устной форме. Для правовой системы это очень большой недостаток – ведь вещь могла закладываться несколько раз в одно и то же время. Кредитор сильно рисковал, ведь на заложенную вещь ранее могла быть установлена ипотека, о которой он не мог знать. В Европе в Средние века появилась генеральная ипотека, которая обременяла все имущество должника. Учитывалось даже то имущество, которое он мог приобрести после заключения сделки.

Уже в Древнем Риме наиболее часто договор ипотеки заключали при сделках с недвижимостью. Земля на тот момент являлась самым основным средством производства, без которого должник фактически не мог выполнять свои обязательства.

Большим вкладом в развитие института ипотеки в средневековой Европе стало появление понятия «ипотечных книг». В частности в Германии ипотека стала подразделяться на различные формы. Кроме ипотеки собственника появилась вторая форма, не применяемая и не известная в римском праве. Ее суть состояла в том, что изначально у кредитора появлялось залоговое право на земельный участок, причем оно не сопровождалось правом требования личного характера. От обладателя заложенной недвижимости кредитор мог требовать предоставления имущества под страхом совершения сделки или продажи его участка. Тем не менее, в случае частичного или неполного удовлетворения кредитор не имеет особого личного риска из продажи участка. Таким образом, поиск баланса и равновесия прав сторон и послужил толчком к развитию формы реального кредита. Этому способствовало и стремление залогодержателя получить форму более совершенного обеспечения кредита^[3].

У российского права есть своя история развития залога недвижимости. В дореволюционной России считали залог вещным правом, которое закрепляет принадлежность вещей. В то же время термин «залог» применяли только по отношению к недвижимости. Традиционно залог движимого имущества именовался «закладом».

В одном из так и не принятых комментариев к проекту Российского гражданского уложения говорилось о том, что вотчинное залоговое право тяготеет непосредственно на имении и переходит на всякого вновь приобретшего имение.

В современной России основные положения залога недвижимого имущества описаны в части первой гражданского Кодекса Российской Федерации. Более точный понятия и определения внес Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году. Список законодательных актов, регулирующих данный вопрос, растет с каждым годом^[4].

Если сравнить проект Российского гражданского уложения и современное гражданское право, можно найти существенную близость в определении ипотеки. Данный институт на сегодняшний день отнесен к обязательственному праву.

В современной трактовке указывается на то, что в договоре о залоге (ипотеке) есть две стороны – залогодержатель, который является кредитором по обязательству и залогодатель. Залогодержатель по закону имеет право на удовлетворение денежных требований к должнику исходя из стоимости заложенного имущества другой стороны. Законодательство развивается с каждым годом, поэтому институт залога недвижимости будет постепенно изменяться.

Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус как передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.