Файл: Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России).pdf

В соответствии с п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке "...если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий". В противном случае в соответствии с п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой это возможно согласно условиям предшествующего договора об ипотеке.

В силу п. 4 ст. 43 Закона об ипотеке правила пунктов 2 и 3 не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

На основании статьи 44 Закона об ипотеке ипотечный залогодатель обязан сообщать обо всех предшествующих ипотеках каждому последующему залогодержателю (п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке) и обо всех последующих ипотеках каждому из предшествующих залогодержателей (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке). Последующий залогодержатель должен быть проинформирован ипотечным залогодателем о предшествующих ипотеках до заключения договора с ним, а предшествующий - проинформирован ипотечным залогодателем о последующей ипотеке незамедлительно после ее возникновения (п. 2 ст. 44). При этом любому из предшествующих залогодержателей по его требованию ипотечный залогодатель в соответствии с пунктом 2 ст. 44 должен сообщать сведения о каждой последующей ипотеке, а каждому из последующих залогодержателей (даже независимо от требований с их стороны) - до заключения с ним договора о последующей ипотеке сообщать сведения обо всех уже существующих (т.е. предшествующих) ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 ст. 9 Закона об ипотеке.

В соответствии п. 3 ст. 44 Закона об ипотеке "...после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке". Нарушение данной нормы влечет за собой недействительность соглашения об изменении предшествующего договора об ипотеке по основанию, предусмотренномустатьей 168 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 44 Закона об ипотеке правила пунктов 1-3 этой статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45 Закона об ипотеке регламентирует государственную регистрацию последующей ипотеки: таковая производится по общим правилам главы IV Закона об ипотеке, при этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества, а отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества (ст. 45 Закона об ипотеке).

Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам регламентируется нормами статьи 46 Закона об ипотеке. Общее правило сформулировано так: "Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований".

На практике могут иметь место ситуации, когда срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного последующей ипотекой, наступает раньше, чем срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Эти ситуации урегулированы нормами п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке.

В соответствии с первым предложением п. 2 ст. 46 "...в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил". Инициатива (обращение к должнику или в суд) при этом должна исходить от залогодержателя по соответствующей предшествующей ипотеке. Если же он не воспользуется своим соответствующим правом, на основании второго предложения пункта 2 ст. 46 "имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой". Таким образом, реализуется так называемое "право следования", а именно - права залогодержателя следуют за имуществом, являющимся объектом данных прав.

Конечно, более вероятны обратные ситуации, когда сначала наступает срок исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Они урегулированы нормами п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке. В соответствии с первым предложением этого пункта "...в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил". Однако согласно второму предложению того же пункта "требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества". Как представляется, для этого последнего необходимо прежде всего, чтобы соответствующий имущественный объект - предмет ипотеки - был делимой вещью (ст. 133 ГК РФ, соответственно остальные вещи являются делимыми).

В силу п. 4 ст. 46 "...до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества". Такое уведомление мы рекомендуем направлять способами, позволяющими объективно зафиксировать момент получения их адресатами.

В соответствии с первым предложением п. 5 ст. 44 Закона об ипотеке правила пунктов 1-4 этой же статьи не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае (согласно норме второго предложения пункта 5 ст. 44) "требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное".

Какие рекомендации я могу предложить вниманию потенциальных ипотечных залогодержателей, которым их потенциальные ипотечные залогодатели предлагают в качестве обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключить договор о последующей ипотеке (если только эти лица - не стороны отношений по предшествующей ипотеке)?

Прежде всего, необходимо исследовать условия предшествующей ипотеки, затребовав у потенциального ипотечного залогодателя соответствующий договор об ипотеке и договор, из которого возникло основное обязательство.

В первую очередь потенциальных ипотечных залогодержателей по последующей ипотеке должно интересовать соотношение реальной рыночной стоимости предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) и размера гражданско-правовых обязательств (точнее - возможных требований по ним), обеспеченных предшествующей ипотекой. При этом следует иметь в виду нормы ст. 337 ГК РФ и ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, в разрезе условий основных обязательств об обеспечении их исполнения неустойкой (штрафом, пеней), а также нормы ст. 396 ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами. Естественно, если реальная рыночная стоимость предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) меньше размера соответствующих возможных требований кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой, или если соответствующие величины сопоставимы, ценность и надежность последующей ипотеки, учитывая приоритет кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой, весьма сомнительна. Кроме того, следует убедиться, что договором о предшествующей ипотеке не запрещена последующая ипотека или условия последней не ограничены данным договором к ущербу для интересов потенциального ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).

Затем следует соотнести срок исполнения гипотетического гражданско-правового обязательства, исполнение которого предполагается обеспечить последующей ипотекой, со сроком исполнения гражданско-правового обязательства, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Если срок исполнения первого истечет раньше, чем срок исполнения второго, положение ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке лучше. Нужно только исполнить обязанность по п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Если же срок исполнения первого обязательства истечет позже, чем срок исполнения второго, ипотечный залогодержатель по последующей ипотеке должен своевременно озаботиться получением достоверной информации о том, исполнено ли надлежащим образом (полностью и в надлежащий срок) гражданско-правовое обязательство, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Следует исходить из предположения, что ипотечный залогодержатель по предшествующей ипотеке может и не исполнить обязанности, предусмотренные пунктом 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Соответствующая информация может быть получена от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если соответствующее (обеспеченное предшествующей ипотекой) обязательство исполнено надлежащим образом, предшествующая ипотека прекращается, что влечет за собой погашение регистрационной записи об этой ипотеке (ст. 25 Закона об ипотеке).

Если залогодержатель по предшествующей ипотеке не исполнил обязанности, предусмотренные п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке (не проинформировал залогодержателя по последующей ипотеке предварительно об обращении взыскания на заложенное имущество) и залогодержатель по последующей ипотеке понес вследствие этого убытки (например, должник-залогодатель был признан в установленном порядке несостоятельным (банкротом), а залогодержатель по последующей ипотеке не получил полностью или частично причитающийся ему от должника-залогодателя доход), залогодержатель по последующей ипотеке имеет право и основание потребовать от залогодержателя по предшествующей ипотеке возмещения убытков в соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ.

Ну и, разумеется, не следует пренебрегать возможностью, предоставленной п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке: при получении информации об обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержателем по предшествующей ипотеке залогодержателю по последующей ипотеке следует одновременно обращать взыскание на соответствующее имущество по своим требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

3.2. Пути улучшения норм законодательства РФ об ипотеке

Мои предложения заключаются в следующем.

1. Одним из ключевых моментов для залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (в том числе ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем относительно недавно были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"^[30]и N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество"^[31].

Однако, не плохо бы проделать аналогичные шаги в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций (предложение изложить п. 4 ст. 50.36 ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций^[32] и аналогично п. 1-2.1 ст. 138 Закона о банкротстве^[33].

2. Ключевым моментом для залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (включая ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (в том числе предмет ипотеки) в условиях ликвидации юридического лица - залогодателя, не связанной с его несостоятельностью (банкротством).

Данные правоотношения урегулированы п. 2 ст. 64 ГК РФ^[34]. Я бы предложила несколько "потеснить" кредиторов первой и второй очереди, права требования которых возникли до заключения соответствующего договора залога, уравняв их по праву с кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

3. Я поддерживаю реализуемую в настоящее время инициативу по облегчению положения гражданина - ипотечного залогодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, нарушившего обеспеченное соответствующей ипотекой денежное обязательство. В том числе я одобряю внесение в ст. 78 Закона об ипотеке поправки о льготном (до пяти лет) сроке, в течение которого гражданин - ипотечный залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи не подлежали бы выселению из соответствующего жилья. Аналогичную норму с нетерпением хочется внести и в ст. 446 ГПК РФ, а также в законодательство о банкротстве физических лиц, не выступающих индивидуальными предпринимателями.