Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

66 

1.  Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ именно владеющему арендатору догово-

ром  может  быть  предоставлено  право  распоряжаться  арендуемым 

имуществом в определенных пределах, в частности: 



сдавать арендуемое имущество в субаренду (поднаем);  



передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);  



предоставлять  арендуемое  имущество  в  безвозмездное  пользова-

ние другим лицам;  



обременять право аренды залогом; 



вносить  свое  право  в  качестве  вклада  в  уставный  капитал  хозяй-

ственных товариществ или обществ или в качестве пая в уставный 

капитал производственного кооператива. 

2.  По  смыслу  п.  2  ст.  616  ГК  РФ  именно  владеющий  арендатор  обязан 

поддерживать  имущество  в  исправном  состоянии,  производить  за 

свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. 

3.  Исходя  из  смысла  абз.  1  ст.  622  ГК  РФ  при  прекращении  договора 

аренды  именно  владеющий  арендатор  обязан  вернуть  арендодателю 

имущество  в  том  же  самом  состоянии,  в  котором  он  его  получил,  с 

учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном догово-

ром.  

4.  Наделение  арендатора  титулом  законного  владельца  позволяет  ему 

воспользоваться  вещно-правовыми  средствами  защиты,  которые 

обычно предоставляются собственникам имущества, что прямо следу-

ет из смысла ст. 305 ГК РФ. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Вышеуказанные свойства возникающего правоотношения дают 

основания для дискуссии об юридической природе права аренды: яв-

ляется ли оно вещным или обязательственным. Согласно первой точ-

ке зрения право аренды всегда имеет относительный характер, поэто-

му  обладает  исключительно  обязательственно-правовой  природой. 

67 

В. В. Витрянский считает, что предоставление арендатору возможно-

сти  вещно-правовой  защиты  является  лишь  результатом  использова-

ния  законодателем  отдельных  элементов  вещного  права  для  регули-

рования  и  соответственно  защиты  арендных  отношений

1

.  Другая 

точка зрения относит право аренды к вещному праву

2

. Отдельные ав-

торы определяют природу права аренды как смешанную

3

. Это означа-

ет,  что  оно  сочетает  в  себе  признаки  как  вещных,  так  и  обязатель-

ственных прав. В частности, признаком вещного права является право 

следования,  которое  закреплено  в  ст. 617 ГК РФ.  Другим  признаком, 

свидетельствующим об этом, является упомянутая выше возможность 

применения мер вещно-правовой защиты, которые носят абсолютный 

характер, в том числе могут быть применены и против собственника 

арендованного имущества.

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Обязанности арендодателя: 

1.  Основная  обязанность  арендодателя  –  своевременно  предоставить 

арендатору обусловленную договором вещь в состоянии, пригодном для исполь-

зования по соответствующему назначению со всеми принадлежностями и отно-

сящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором (ст. 611 

ГК РФ).  

Своевременность  означает  соблюдение  срока  передачи,  установленного 

договором. Если он не установлен, то арендуемая вещь должна быть предоставле-

на в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК РФ. В случае неиспол-

нения арендодателем этой обязанности арендатор, согласно своему выбору, впра-

ве: 

1

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., сте-

реотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. (автор главы XIV – В. В. Витрянский) // СПС «КонсультантПлюс». 

2

Левенсон Д. Договор аренды транспортных средств: автореф. дис. ... канд. юрид. наук М., 1968; Ах-

метьянова З. А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. N 2.  

3

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. С. 276–277 (автор 

главы – М. И. Брагинский); Ефимова Л. Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и 
право. 1998. N 10. С. 35–44. 

68 



потребовать  передачи  вещи  в  принудительном  порядке  по  правилам 

ст. 398 ГК РФ; 



либо  потребовать  расторжения  договора  и  возмещения причиненных 

убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ). 

Если  арендодатель  передал  имущество  с  просрочкой  и  арендатор  его 

принял, то он уже не вправе требовать расторжения договора по данному осно-

ванию,  но  вправе  потребовать  причиненных  задержкой  исполнения  (просроч-

кой) убытков.  

Если  арендодатель,  передав  имущество,  одновременно  не  передает  доку-

менты  и  принадлежности,  относящиеся  к  имуществу,  и  арендатор  не  может 

пользоваться  имуществом  без  принадлежностей  и  документов,  то  он  вправе  по-

требовать предоставления принадлежностей и документов, при этом за тот пери-

од, в течение которого он не мог пользоваться имуществом из-за их отсутствия, 

арендная плата не взыскивается. Если отсутствие принадлежностей и документов 

не препятствует использованию, то он не может требовать расторжения договора, 

но  может  требовать  возмещения  убытков,  вызванных  непредставлением  доку-

ментов (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ).  

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии, 

поскольку,  как  правило,  по договору  аренды  предоставляется  имущество,  уже 

бывшее  в  употреблении.  Поэтому  арендодатель  должен  предупредить  аренда-

тора о скрытых недостатках, о которых ему известно, и о степени износа иму-

щества либо о степени износа его основных частей. Сам арендатор  также дол-

жен  проявить  известную  степень  заботливости  и  осмотрительности  при 

принятии имущества. При передаче имущества составляется передаточный акт 

(иной письменный документ), в котором указываются все недостатки, выявлен-

ные при передаче имущества.  

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: 

1)  были оговорены в передаточном акте; 

2)  не были оговорены, но были заранее известны арендатору; 

69 

3)  арендатор  должен  был  обнаружить  во  время  осмотра  имущества  или 

при  проверке  его  исправности  на  момент  заключения  договора  или 

передачи имущества. 

Во всех других случаях арендодатель отвечает за выявленные недостатки, 

включая и те из них, о которых он и сам не знал в момент заключения договора 

(ст. 612 ГК РФ). 

Последствия передачи имущества с недостатками зависят от их характера:  



недостатки, которые не влияют на использование имущества, не вле-

кут ответственности арендодателя. Их значение только в том, что их 

фиксация необходима для последующего возврата имущества; 



при  обнаружении  недостатков,  за  которые  отвечает  арендодатель, 

препятствующих  использованию  имущества,  арендатор  вправе  по 

своему  выбору  потребовать  от  арендодателя  либо  безвозмездного  их 

устранения,  либо  соразмерного  уменьшения  арендной  платы,  либо 

возмещения  собственных  расходов  на  их  устранение.  В  последнем 

случае  арендатор  вправе  непосредственно  удержать  сумму  понесен-

ных им расходов из арендной платы, но с предварительным письмен-

ным  уведомлением  арендодателя.  Кроме  того,  арендатор  может  

потребовать досрочного расторжения договора. В любом из вышепе-

речисленных случаев арендатор должен письменно уведомлять арен-

додателя,  который  вправе  без  промедления  заменить  некачественное 

арендуемое имущество аналогичным либо своевременно безвозмездно 

устранить недостатки. В этом случае арендатор уже не может требо-

вать  досрочного  расторжения  договора.  В  противном  случае,  если 

арендатор  заявляет  требование  о  расторжении  договора  в  период 

между  передачей  имущества  с  недостатками  и  их  безвозмездным 

устранением, судебная практика расценивает такие действия как зло-

употребление правом, на основании чего в иске может быть отказано.  

70 

Возмещение  расходов  на  устранение  недостатков  не  исключает  возмож-

ность  для  арендатора  потребовать  и  взыскания  упущенной  выгоды.  В  любом 

случае  в  период  устранения недостатков  арендная  плата  взысканию  не  подле-

жит. 

2.  Арендодатель  обязан  своевременно  производить  капитальный  ремонт 

имущества, переданного в аренду. Капитальный ремонт – такое восстановление 

основных частей и конструктивных элементов арендуемого имущества, без ко-

торого оно не может быть использовано по назначению.  

Это  правило  носит  общий  характер,  так  как  арендодатель  является  соб-

ственником  имущества  и  несет  бремя  его  содержания.  Однако  это  правило 

ст. 616 ГК РФ диспозитивно и позволяет возложить эту обязанность на аренда-

тора. В случае если сроки капитального ремонта не установлены, то он может 

быть вызван неотложной необходимостью или производится в разумный срок. 

Если  арендодатель  не  исполняет  своевременно  эту  обязанность,  то  арендатор 

по своему выбору вправе: 



самостоятельно  произвести  капитальный  ремонт  с  последующим 

взысканием  с  арендодателя  потраченной  суммы  или  удержать  ее  из 

арендной  платы.  При  этом  должен  быть  соблюден  порядок,  преду-

смотренный в случае обнаружения недостатков; 



потребовать уменьшения суммы арендной платы или расторжения до-

говора и возмещения убытков. 

Если арендатор на период капитального ремонта был лишен возможности 

пользоваться арендуемым имуществом и арендодатель не предоставил ему дру-

гое аналогичное имущество, то арендная плата за этот период не взимается.  

Обязанности арендатора: 

1. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями 

договора – так называемый «договорный режим использования». Если договором 

не был установлен режим использования, то арендатор обязан пользоваться иму-

ществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется