Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

71 

его функциональными признаками и характеристиками. Так, например, легковой 

автомобиль  или  автобус  предназначены  для  перевозки  пассажиров,  поэтому  в 

случае, если арендатор систематически их использует для перевозки грузов, имеет 

место нарушение обычного режима использования, что дает арендодателю право 

потребовать расторжения договора, возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).  

2.  Арендатор  обязан  лично  пользоваться  арендуемым  имуществом.  Если 

арендатор  хочет  передать  право  пользования  другому  лицу  по  договору  суб-

аренды, либо желает уступить право пользования (перенаем), или желает пере-

дать имущество по договору ссуды, или иным способом распорядиться правом 

пользования,  он  обязан  получить  письменное  согласие  арендодателя  (ч.  2 

ст. 615 ГК РФ). Арендодатель может дать общее согласие на любой способ рас-

поряжения, предусмотренный п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении неопределенного 

круга третьих лиц путем указания в самом договоре (так называемое – априор-

ное согласие). В случае отсутствия в договоре такого условия арендатор обязан 

каждый раз спрашивать письменное согласие арендодателя. Намерение аренда-

тора передать имущество в субаренду может повлечь изменение условий дого-

вора,  так,  арендодатель  вправе  в  этом  случае  ставить  вопрос  об  увеличении 

арендной платы. Договор субаренды заключается в той же форме, что и дого-

вор аренды и на тот же срок, в том числе и если основной договор заключен на 

неопределенный срок. Договор субаренды предоставляет возможность пользо-

ваться имуществом в том же объеме, что и сам договор аренды, так как аренда-

тор не может передать субарендатору прав больше, чем имеет сам. В то же вре-

мя  размер  арендной  платы  не  зависит  от  основного  договора.  Перенаем,  в 

отличие  от  субаренды,  представляет  собой  случай  сингулярного  (частичного) 

правопреемства на стороне арендатора, то есть происходит замена арендатора 

другим лицом, на это требуется согласие арендодателя. 

3. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а арендатор-

владелец  обязан  поддерживать  имущество  в  исправном  состоянии  и  своевре-

менно  производить  текущий  ремонт.  В  силу  п.  5  ст.  614  ГК  РФ  арендодатель 

72 

вправе  потребовать  досрочного  внесения  арендной  платы,  но  не  более  чем  за 

два  периода  подряд.  Данная  норма  является  диспозитивной,  то  есть  стороны 

могут оговорить иные правила.  

4. По окончании действия срока договора, а если он не предусмотрен, то 

по  первому  требованию,  арендатор  обязан  вернуть  то  же  самое  имущество  в 

том же виде, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном до-

говором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). Если имущество своевременно не возвращается, 

то  арендодатель  вправе  потребовать  внесения  арендной  платы  за  весь  период 

просрочки.  Договором  за  это  может  быть  предусмотрена  неустойка,  которая 

имеет штрафной характер. 

Если договором был предусмотрен срок для возврата имущества и по ис-

течении данного срока арендатор продолжает им пользоваться без возражений 

арендодателя, то договор пролонгируется. 

Судьба улучшений арендованного имущества. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Под  улучшением  арендованного  имущества  понимаются  та-

кие  изменения  свойств  арендуемого  объекта,  которые  повышают 

эффективность его использования (ст. 623 ГК РФ). Судебной прак-

тикой  не  признается  улучшениями  ремонт,  т.  к.  он  направлен  на 

поддержание  имущества  в  надлежащем  состоянии,  также  не  отно-

сится к улучшениям переоборудование и перепланировка, если они 

не  повышают  эффективность  использования.  Улучшение  –  это  та-

кие привносимые элементы, в результате которых у арендованного 

объекта появляются новые свойства. Например, строительство при-

стройки к зданию, надстройка здания, монтаж вентиляционных си-

стем или системы кондиционирования воздуха. Юридическая судь-

ба  улучшений  зависит  от  их  характера:  они  могут  быть  как 

отделимыми, так и неотделимыми. Отделимыми признаются такие 

73 

улучшения,  которые  можно  отделить  без  вреда  для  остального 

имущества  (внешняя  система  кондиционера).  Неотделимые  улуч-

шения  нельзя  отделить  без  нанесения  значительного  ущерба  арен-

дованному имуществу. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Любые улучшения арендатор может вносить в арендуемый объект только 

с согласия арендатора. Оно может быть оговорено заранее при заключении до-

говора либо может быть получено впоследствии. Если согласие было получено 

в  любой  форме,  то  арендодатель  обязан  возместить  арендатору  стоимость 

улучшений,  в  том  числе  арендатор  может  зачесть  стоимость  в  счет  арендной 

платы. Если согласие или одобрение арендодателя не было получено, то отде-

лимые  улучшения  являются  собственностью  арендатора,  если  иное  не  преду-

смотрено договором аренды, но при этом должен привести имущество в перво-

начальный  вид,  а  стоимость  неотделимых  улучшений  в  этом  случае 

возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).  

Прекращение договора аренды. 

Договор  аренды  может  быть  прекращен  в  любой  момент  по  соглашению 

сторон  и  в  силу  других  общих  оснований,  предусмотренных  главой  26  ГК  РФ. 

Отдельные  из  них  применяются  к  отношениям  аренды  с  учетом  специальных 

правил, закрепленных в параграфе 1 главы 34 ГК РФ: так, например, обязатель-

ство аренды не прекращается в случае смерти гражданина (ч. 2 ст. 617 ГК РФ) – 

в случае смерти арендатора, арендующего недвижимое имущество, его права и 

обязанности  по  договору  аренды  переходят  к  его  наследникам  (если  иное  не 

предусмотрено договором), т. е. арендодатель не вправе отказать наследнику в 

пользовании имуществом на оставшийся срок действия договора.  

Переход права собственности или иных вещных прав на арендованное иму-

щество к другому лицу на основании договора или в силу реорганизации также не 

74 

является основанием для изменения или расторжения данного договора (п. 1 ст. 617 

ГК РФ). В силу этого арендодателем становится новый собственник.  

Ст. ст. 619 и 620 ГК РФ регламентируют порядок досрочного прекраще-

ния договора аренды по инициативе одной из сторон (одностороннее расторже-

ние) в силу допущенных другой стороной существенных нарушений. Перечень 

таких нарушений не является исчерпывающим, стороны могут при заключении 

договора  указать  и  иные  основания  его  досрочного  прекращения.  Они  могут 

быть сформулированы в виде «отменительных» условий – указание на событие, 

наступление  которого  не  известно.  Расторжение  производится  в  судебном  по-

рядке в силу его решения. 

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут:  

1)  в  случае  пользования  арендатором  имуществом  с  существенным 

нарушением условий договора или назначения имущества либо в слу-

чае неоднократного нарушения этих условий;  

2)  если  арендатор  своими  действиями  существенно  ухудшает  имуще-

ство; 

3)  если  арендатор  более  двух  раз  подряд  по  истечении  установленного 

договором срока или периода платежа не вносит арендную плату; 

4)  если  арендатор  не  исполняет  предусмотренную  договором  обязан-

ность в определенный срок произвести капитальный ремонт. Законом 

установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора: 

арендодатель должен направить письменное предупреждение о необ-

ходимости устранить нарушение в разумный срок.  

По требованию арендатора договор может быть расторгнут по следую-

щим основаниям: 

1)  если арендодатель не предоставляет арендатору имущество; 

2)  если  арендодатель  создает  арендатору  препятствия  в  использовании 

имуществом; 

75 

3)  если  переданное  арендатору  имущество  содержит  в  себе  заранее  не 

оговоренные недостатки, которые имеют скрытый характер и препят-

ствуют использованию арендованного имущества; 

4)  если арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; 

5)  имущество  в  силу  обстоятельств,  за  которые  арендатор  не  отвечает, 

окажется в состоянии, непригодном для использования.  

Арендатор также должен направить арендодателю письменное уведомле-

ние о расторжении договора.  

По  истечении  срока  действия  договора  возможна  его  пролонгация  (про-

дление).  В  случае  если  арендатор  продолжает  пользоваться  арендуемым  иму-

ществом после истечения срока договора, не встречая возражений со стороны 

арендатора, то договор считается продленным на тех же условиях. 

Также  у  арендатора  может  возникнуть  право  на  преимущественное  за-

ключение договора в случае его прекращения, связанного с истечением его сро-

ка. В случае если арендодатель вновь собирается сдавать имущество в аренду, 

арендатор должен направить арендодателю письменное извещение о своем же-

лании  заключить  договор  на  новый  срок.  Данное  право  –  это  не  право  на  за-

ключение  договора,  это  право  преимущественного  заключения  перед другими 

потенциальными  арендаторами.  Оно  реализуется  при  наличии  следующих 

условий: арендатор надлежащим образом исполнял обязанности; арендатор за-

ранее предупредил о своем желании; арендатор согласен с новыми условиями 

использования имущества, которые арендодатель предлагает другим арендато-

рам. 

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора, напри-

мер  в  связи  с  нежеланием  сдавать  имущество  в  аренду.  Закон  устанавливает 

возможность для арендатора перевода на себя прав и обязанностей по договору 

аренды, заключенному арендодателем до истечения одного года с момента пре-

кращения первоначального договора.