Файл: Гражданское право. Особенная часть.pdf

61 

3)  договор аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ); 

4)  договор аренды предприятия (параграф 5 гл. 34 ГК РФ); 

5)  договор финансовой аренды (лизинга) (параграф 6 гл. 34 ГК РФ). 

Кроме  того,  необходимо  различать  договоры  аренды  отдельных  видов 

имущества, режим которых определяется нормами специальных ФЗ. В частно-

сти, таковым является договор аренды земельных участков, к которому приме-

няются соответствующие нормы Земельного кодекса РФ, и только в неурегули-

рованной части – нормы параграфа 1 гл. 34 ГК РФ.  

Основная цель договора аренды – передать имущество во владение и поль-

зование, но он может быть заключен с условием перевода имущества в собствен-

ность арендатора (ст. 624 ГК РФ) при наступлении определенных в договоре об-

стоятельств  –  такой  договор  аренды  преобразуется  в  договор  купли-продажи,  к 

которому подлежат применению соответствующие нормы гл. 30 ГК РФ. 

Субъекты  договора  аренды.  Участниками  такого  договора  являются 

арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Ими могут быть любые 

субъекты гражданского права. Учитывая, что сдача вещи в аренду является ак-

том распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ), то, по общему правилу, на 

стороне арендодателя выступает собственник данной вещи либо лицо, которое 

управомочено на это законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·  

Пример

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

В Постановлении ВАС от 17.11.11 г. N 73

1

 даны следующие разъяснения:  



Договор  аренды  может  быть  заключен  лицом,  которое  в  момент  за-

ключения договора еще не обладает правом собственности, поскольку 

по смыслу ст. 606 ГК РФ арендодатель принимает на себя обязанность 

предоставить имущество во временное владение и пользование.  

1

Постановление ВАС от 17.11.11 г. N 73 (в ред. от 25.12.13 г.) «О некоторых вопросах практики приме-

нения правил Гражданского кодекса о договоре аренды» // СПС «Консультант». 

62 



Исполнение  этого  договора  считается  распорядительным  актом,  сле-

довательно, именно к этому моменту арендодатель должен быть соб-

ственником.  При  этом  если  арендодатель  так  и  не  приобрел  право 

собственности  на  имущество  –  договор  считается  заключенным,  но 

исполнен быть не может. Вследствие чего арендатор вправе потребо-

вать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.  



Если  арендодатель,  не  являющийся  собственником,  все-таки  передал 

вещь  арендатору,  это  рассматривается как  акт  распоряжения  неупра-

вомоченным лицом, однако не освобождает арендатора, который уже 

пользуется арендуемым имуществом, от внесения платы за пользова-

ние вещью. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Содержание договора составляют его условия. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Существенным условием договора аренды является его пред-

мет. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Предметом  договора  аренды  могут  выступать  только  индивидуально 

определенные  вещи,  которые  в  процессе  использования  не  утрачивают  своих 

полезных  свойств  и  качеств.  Объект  аренды  может  быть  индивидуализирован 

как в договоре, так и иных документах, которые подтверждают соглашение об 

аренде  имущества.  Такой  документ  должен  быть  связан  с  основным  текстом 

договора и рассматривается как неотъемлемый элемент договора в части согла-

сования  его  объекта  –  индивидуально  определенного  имущества.  При  отсут-

ствии  этих  данных  в  договоре  условие  об  объекте,  подлежащем  передаче  в 

аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не 

считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Однако согласно постановлению 

Пленума ВАС N 73, если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована 

должным  образом,  однако  договор  фактически  исполнялся,  то  стороны  впо-

63 

следствии  не  вправе  оспаривать  такой  договор,  ссылаясь  на  его  незаключен-

ность. 

Законом  могут  быть  установлены  определенные  ограничения  в  отноше-

нии  отдельных  видов  имущества  быть  объектом  договора  аренды  имущества. 

Так, согласно п. 4 ст. 3 ФЗ N 142 от 02.07.13 г. «О внесении изменений в под-

раздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

1

правовой режим объектов гражданских прав, которые до дня вступления в силу 

данного ФЗ признавались изъятыми из оборота и в соответствии с п. 2 ст. 129 

ГК  РФ  признаются  ограниченными  в  обороте,  сохраняется.  Согласно  ст.  27 

ЗК РФ  земельные  участки,  изъятые  из  оборота,  не  могут  предоставляться  в 

частную  собственность,  а  также  быть  объектами  сделок,  предусмотренных 

гражданским  законом.  Норма  п.  1  ст.  8  ФЗ  N  29  от  27.02.2003  г.  (ред. 

21.11.2011 г.)  «Об  особенностях  управления  и  распоряжения  имуществом  же-

лезнодорожного  транспорта»

2

  закрепляет  перечень  объектов,  внесенных  в  его 

уставный  капитал,  которые  их  собственник  (акционерное  общество  «Россий-

ские железные дороги») не вправе передавать в аренду другим лицам. 

Срок  договора  аренды  существенным  условием  не  является.  В  договоре 

могут устанавливаться предельные сроки аренды. Если в договоре аренды срок 

не был определен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и та-

кой договор может быть прекращен по инициативе любой из сторон. Как арен-

датор, так и арендодатель вправе отказаться от договора, направив другой сто-

роне  письменное  извещение  об  этом.  В  зависимости  от  объекта  договора 

различаются сроки такого извещения: движимое имущество – направляется не 

менее чем за один месяц, недвижимое имущество – не менее чем за три месяца 

(п. 2 ст. 610 ГК РФ). 

Цена договора также, по общему правилу, не является существенным усло-

вием. Она всегда выражается в размере арендной платы, установленной: 

1

СПС «КонсультантПлюс». 

2

СПС «КонсультантПлюс». 

64 



в денежной форме, которая является общим правилом,  если стороны 

не оговорили иное; 



натуральной  форме  –  внесение  арендной  платы  продукцией,  в  виде 

оказания услуг, стоимость которых пропорциональна стоимости поль-

зования;  по  договору  на  арендатора  может  быть  возложена  обязан-

ность произвести капитальный ремонт; закон закрепляет возможность 

любого сочетания этих норм (п. 2 ст. 614 ГК РФ). 

Отсутствие в договоре условия о цене не освобождает арендатора от внесе-

ния  платы  за  пользование.  В  этом  случае  арендодатель,  требующий  внесения 

арендной платы и взыскания задолженности по ней, должен будет доказать, что за 

аренду  подобного  вида  имущества  при  сходных  условиях  уплачивается  опреде-

ленная цена. В случае, когда порядок, условия и сроки внесения арендной платы 

договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, 

обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обсто-

ятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). 

Форма и государственная регистрация договора аренды. 

По  общему  правилу  договор  аренды  не  требует  государственной  реги-

страции и может заключаться в двух формах: 

1.  В устной – в силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды может быть за-

ключен только между гражданами, если срок такого договора не пре-

вышает  один  год.  В  подтверждение  заключения  договора  стороны 

вправе ссылаться на свидетельские показания. 

2.  В  письменной  – если  хотя  бы один из участников  является  юридиче-

ским  лицом,  независимо  от  срока  договора.  Несоблюдение  такой 

формы  лишает  стороны  возможности  ссылаться  на  показание  свиде-

телей, кроме тех случаев, когда в силу прямого указания закона несо-

блюдение  письменной  формы  влечет  недействительность  договора 

(ст. ст. 626, 633, 651, 658 ГК РФ). При этом ГК РФ может устанавли-

65 

вать  требование  заключения  договора  путем  составления  одного  до-

кумента, подписанного сторонами (например, ст. 651 ГК РФ). 

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, если предметом договора является недвижи-

мость, то договор подлежит государственной регистрации, независимо от срока 

действия,  если  иное  не  установлено  законом.  В  частности,  такое  исключение 

установлено ст. 651 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений, заклю-

ченного на срок свыше одного года, а также ст. 31 ЗК РФ для договора аренды 

земельного участка, государственная регистрация которого требуется в случае 

срока действия договора свыше одного года. 

Права и обязанности сторон по договору аренды. 

Согласно ст. 606 ГК РФ имущество по договору передается «во времен-

ное  владение  и  пользование  или  во  временное  пользование».  Таким  образом, 

закон предусматривает два варианта: 

1)  в первом случае арендуемый объект выбывает из обладания собствен-

ника арендодателя и передается арендатору, что оформляется с помо-

щью  подписанного  сторонами  передаточного  акта  или  иного  доку-

мента, свидетельствующего о такой передаче;  

2)  во  втором  случае  имущество  остается  во  владении  собственника,  то 

есть арендодателя. Арендатор в этом случае допускается к использо-

ванию этого имущества на определенных договором условиях.  

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Если  имущество  передано  во  владение,  то  у  арендатора  воз-

никает в отношении арендуемой вещи «производный владельческий 

титул»,  на  основании  которого  он  является  законным  владельцем 

арендованного имущества в течение срока действия договора. 

 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·   

Законом определены правовые последствия такой передачи во владение: