ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 10383
Скачиваний: 33
81
поскольку услуги арендодателя ограничиваются только управлением
и технической эксплуатацией, то члены экипажа именно в этой сфере
подчиняются своему работодателю – арендодателю. В сфере коммер-
ческой эксплуатации они должны подчиняться арендатору или его ра-
ботникам. Если транспортное средство было повреждено в результате
выполнения членом экипажа распоряжений арендатора относительно
коммерческой эксплуатации, то возмещение вреда возлагается на
арендатора. Если транспортное средство было повреждено в результа-
те выполнения указаний арендодателя, то данный вред ложится на
арендодателя;
арендодатель обязан страховать транспортное средство и свою ответ-
ственность перед другими лицами. Являясь законным владельцем,
арендодатель несет имущественную ответственность перед третьими
лицами за вред, причиненный транспортным средством, не покрытый
страховым возмещением. В случае причинения такого вреда третьим
лицам по вине арендатора арендодатель вправе предъявить к нему ре-
грессное требование.
2.4 Договор аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34
ГК РФ)
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Договор аренды зданий и сооружений – это соглашение, в
силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоста-
вить другой стороне (арендатору) здание и сооружение за плату
во временное владение и пользование или в пользование, а аренда-
тор обязуется использовать данное имущество по назначению,
своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора
82
вернуть ту же самую вещь, в том же самом состоянии с учетом
нормального износа.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Признаки договора аренды зданий и сооружений:
1. Предмет договора – здание и сооружение, которые представляют со-
бой разновидность недвижимого имущества и неразрывно связаны с земельным
участком, на котором расположены. Законодательство содержит легальные
определения «здания» и «сооружения». Так, согласно ст. 2 ФЗ Технический ре-
гламент о безопасности зданий и сооружений от 30.12.09 N 384 (ред.
02.07.2013)
1
, здание определяется как результат строительства, представляю-
щий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или)
подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-
технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и
предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения
производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение –
результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или
линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) под-
земную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих
строительных конструкций и предназначенную для выполнения производ-
ственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребы-
вания людей, перемещения людей и грузов.
Предмет договора должен быть описан в соответствии с требованиями ка-
дастрового законодательства: адрес, расположение на земельном участке, наиме-
нование, назначение, кадастровый номер. Государственный кадастровый учет
зданий и сооружений представляет собой действие уполномоченного органа по
внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом
имуществе, которое подтверждает его существование, поэтому каждый объект
недвижимости имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ кадастро-
1
СПС «КонсультантПлюс».
83
вый номер. Определяется такой порядок ФЗ «О государственном кадастре недви-
жимости»
1
.
2. Форма и государственная регистрация договора.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или со-
оружения заключается в письменной форме путем составления од-
ного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434
ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет его недействи-
тельность.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государ-
ственной регистрации, поэтому, если срок такого договора менее одного года
или не указан, то достаточно соблюдения простой письменной формы для
вступления договора в силу.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Пример
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Судебно-арбитражная практика разъясняет следующие положения зако-
нодательства о государственной регистрации таких договоров:
а) не подлежат государственной регистрации договоры, заключенные
менее чем на один год, даже если их действие было распространено на
более продолжительные предшествующие отношения сторон;
б) при продлении договора, заключенного на срок менее одного года, на
такой же срок отношения сторон регулируются новым договором, ко-
торый также не подлежит государственной регистрации;
в) договор, возобновленный на неопределенный срок, в государственной
регистрации не нуждается;
1
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с
01.04.2015) «О государственном кадастре недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
84
г) любые дополнительные соглашения к уже заключенному договору,
который прошел государственную регистрацию, если они изменяют
существенные условия либо закрепляют дополнительные обремене-
ния недвижимости, также подлежат обязательной государственной
регистрации;
д) при заключении договора субаренды здания или сооружения, если
первоначальный договор был зарегистрирован, то и договор субарен-
ды подлежит государственной регистрации.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание
такого договора незаключенным. Но если арендатор все же пользовался здани-
ем или сооружением, то это не освобождает его от уплаты вознаграждения соб-
ственнику за пользование чужим имуществом.
Дискуссионным является вопрос о государственной регистрации догово-
ра аренды нежилых помещений – подлежит ли такой договор регистрации
независимо от срока или на него необходимо распространять правила п. 2
ст. 651 ГК РФ. По мнению ВАС РФ, нежилые помещения входят в состав зда-
ний и сооружений, поэтому требуется государственная регистрация договора,
заключенного на срок более одного года
1
.
3.
Условие о размере арендной платы является существенным, при его
отсутствии договор также считается незаключенным.
Установленная договором арендная плата должна включать плату за
пользование земельным участком (его частью), на котором расположено здание
или сооружение исходя из фактического размера здания или сооружения, пере-
даваемого по договору. Пользование земельным участком, на котором распо-
ложено арендуемое здание или сооружение, регламентируется правилами
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений» // СПС «КонсультантПлюс».
85
гражданского и земельного законодательства (глава 17 ГК РФ и главы 3–4
ЗК РФ соответственно).
Если арендодатель не является собственником участка, то согласие соб-
ственника земельного участка на аренду здания или сооружения не требуется,
кроме тех случаев, когда условия заключаемого договора аренды входят в про-
тиворечия с условиями пользования земельным участком, определенными за-
коном или договором между собственниками здания (сооружения) и участка.
2.5 Договор аренды предприятия
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Договор аренды предприятия – это соглашение, в силу ко-
торого арендодатель обязуется предоставить арендатору за
плату предприятие как имущественный комплекс, предназначен-
ный для осуществления предпринимательской деятельности.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
К данному договору, согласно п. 2 ст. 650 ГК РФ, применяются правила
об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами пара-
графа 5 гл. 34 ГК РФ об аренде предприятия.
Признаки договора аренды предприятия:
1. Главная особенность такого договора заключается в его предмете.
Арендодатель должен передать арендатору все основные элементы предприя-
тия в полном объеме: земельный участок, здания, оборудование, оборотные
средства, топливо, сырье, другие материалы. Арендатору могут быть предо-
ставлены также и обязательственные права пользования землей, другими ре-
сурсами, зданиями, сооружениями, если они были у самого арендодателя.
Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требова-
ния, связанные с предприятием, с соблюдением правил гл. 24 ГК РФ. Арендо-
датель может перевести на арендатора свои обязанности и долги, связанные с
деятельностью предприятия. В этом случае, до передачи арендатору, все креди-