Файл: Предпринимательское право - пособие.pdf

Лекция 2. Договоры по передаче имущества в пользование

101

ления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия покупателю.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от про-

давца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным
обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, про-
давец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, соста-
вить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном
акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении
кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках,
выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

Лекция 3

ДОГОВОРЫ ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

В ПОЛЬЗОВАНИЕ

1) Общие положения о договоре аренды.

2) Договор проката.

3) Договор аренды транспортных средств.

4) Договор аренды зданий и сооружений.

5) Договор аренды предприятия.

6) Договор финансовой аренды (лизинга).

3.1 Общие положения о договоре аренды

К основным договорам по передаче имущества в пользование относится до-

говор аренды и его разновидности, предусмотренные гражданским законодатель-
ством.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Договор аренды — договор, в силу которого арендодатель обязу-
ется предоставить арендатору определенное имущество во вре-
менное владение и пользование или во временное пользование,
а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную
плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арен-
датором в результате использования арендованного имущества
в соответствии с договором, являются его собственностью.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Лекция 3. Договоры по передаче имущества в пользование

103

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе ис-

пользования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и т. п.

По действующему законодательству единственным существенным условием

договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны

данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее переда-
че арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим
к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифициро-
вать предмет аренды.

Договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Обя-

зательная письменная форма договора требуется в случае, если договор заключен
на срок более одного года или одной из сторон договора выступает юридическое
лицо.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако до-

пускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества.
В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный
срок и каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в лю-
бое время в одностороннем порядке, при условии предупреждения об этом другой
стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Обязанности сторон по договору аренды

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является предостав-

ление арендатору имущества, оговоренного в договоре.

Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоя-

нии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями

(запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т. п.) и относящи-
мися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.),
если иное не предусмотрено договором.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим

условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют
обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свой-
ства, которые препятствуют его нормальному использованию.

Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить

арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неис-
полнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать умень-
шения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возме-
щения своих расходов на устранение недостатков имущества;

104

РАЗДЕЛ IV. Основные предпринимательские договоры

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение

данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом
арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора;

4) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удо-

влетворение требований арендатора или удержание им расходов на устра-
нение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных аренда-
тору убытков.

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указан-

ный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разум-
ный срок. Разумность срока означает необходимость предоставления имущества
до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом

арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил аренда-
тору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе
потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях
договора аренды, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполне-
ния, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных
его неисполнением.

Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту

же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Со-
гласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества
(коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), под-
держивать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий
ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капиталь-

ный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено зако-
ном, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором,

а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в ра-
зумный срок.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями догово-

ра аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель
имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность вносить

арендодателю арендные платежи. Для договора аренды не имеет существенного
значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, — оно может
быть как денежным, так и в иной материальной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все аренду-

емое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или

единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованно-

го имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

Лекция 3. Договоры по передаче имущества в пользование

105

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в соб-

ственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение

арендованного имущества.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные

договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах
арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК и взыскания убытков,
может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной
платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный
арендодателем срок.

Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право

вносить в него улучшения, т. е. изменения в состоянии имущества, повышающие
эффективность его использования, расширяющие возможности применения или
иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества.

Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Согласно ст. 623 ГК произ-

веденные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются
его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае
когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодате-
ля улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества,
арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекра-
щения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость
неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором
без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено
законом.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы,

полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии
с договором.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предо-

ставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом
аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имуще-
ство в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в без-
возмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их
в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими
нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных слу-
чаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем
остается арендатор.

При субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды, но с согласия

арендатора уступает права пользования субарендатору. При субаренде ответствен-
ным перед арендодателем остается арендатор. Если иное не установлено законом
или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о до-
говорах аренды.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение догово-

ра аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором
аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по ис-