Файл: Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика).pdf

В частности, речь идет об упрощенной процедуре. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке. Однако для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). При этом сведения о залогодержателе вносятся в государственный реестр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:

а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или

б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки.

Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:

а) этот жилой дом находится в ипотеке;

б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;

в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

Снижение временных издержек. Ипотека в силу закона устанавливается в один этап (а не в два, как в случае договорной ипотеки).

В соответствии с российским законодательством в случае заключения договора ипотеки необходима государственная регистрация такого договора, которая занимает от одного до двух месяцев со дня подачи всех документов. При этом до подачи документов на государственную регистрацию договора ипотеки требуется зарегистрировать право собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки (на это требуется от одного месяца до двух (пяти рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений). Это означает, что государственная регистрация ипотеки разбивается на два этапа.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один этап, так как возникает с момента государственной регистрации права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки. Тем самым исключается этап государственной регистрации соглашения об ипотеке, т. е. срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц (пять рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений), а в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки — на два месяца.

Снижение расходов. Оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле, поскольку отсутствуют затраты, которые связаны с договором ипотеки: нет договора ипотеки — нет и расходов на него. В частности, в случае ипотеки в силу закона отсутствуют затраты на:

а) юридические услуги, связанные с подготовкой договора ипотеки;

б) изготовление в письменном виде договора ипотеки;

в) нотариальное удостоверение договора ипотеки;

г) государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки.

Снижение юридических рисков. Ценность ипотеки состоит в том, что кредитор получает обеспечение, действительность которого зависит от действительности только одного договора — основного, исполнение которого должником обеспечивается ипотекой. В случае же с договорной ипотекой действительность ипотеки зависит от действительности двух договоров — основного договора и договора ипотеки.

Так, при заключении договора ипотеки стороны обязаны выполнить общие требования, которые относятся к любому договору, и специальные требования, которые предъявляются только к договору ипотеки (например, требование точно описать обязательство, которое обеспечивается ипотекой). Несоблюдение указанных требований означает недействительность договора ипотеки.

При ипотеке в силу закона, риск недействительности ипотеки в силу закона в связи с несоблюдением требований к договору ипотеки устраняется, поскольку договор ипотеки в таком случае не заключается.

Таким образом, ипотека в силу закона предоставляет кредитору обеспечение с большей юридической безопасностью, чем ипотека в силу договора.

Гибкость. Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона по своим основным характеристикам не отличаются друг от друга (за исключением основания возникновения и процедуры государственной регистрации). Поэтому тот факт, что для возникновения ипотеки в силу закона достаточно наступления обстоятельств, которые перечислены в законе, никоим образом не влияет на право сторон в дальнейшем, после возникновения ипотеки в силу закона, договориться об условиях ипотеки и заключить договор ипотеки.

Таким образом, специфика ипотеки в силу закона касается только основания возникновения ипотеки и не создает каких-либо специальных правил в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

2.2. Порядок приобретения жилых помещений в ипотеку

Рассмотрим особенности возникновения ипотеки в силу договора.

Итак, перед заключением соглашения заемщик вправе получить полный данные об особенностях предоставления, использования и возвращения кредита по ипотеке. Это сказано не только в пункте 2 ст. 91 Закона об ипотеке, но и в части 4 ст. 5 ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 г. (далее по тексту работы - Закона о потребительском кредите)^[22]. Эту информацию необходимо размещать в местах предоставления услуг (местах, где осуществляется прием заявлений об ипотечном кредите, включая сеть Интернет).

При заключении соглашения заемщик получает график платежей с данными о суммах и периодах платежей по договору кредитования с указанием конкретных сумм, передаваемых в счет погашения основного долга, а также сумм, которые направляются в счет погашения процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке).

В договоре кредитования должна быть установлена общая стоимость кредита, который обеспечивается ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Указанная информация располагается в верхнем правом углу, как правило, на первой же странице договора.

В договоре может предусматриваться закладная, т.е. ценная бумага, которая удостоверяет, в частности, возможность ее законного владельца получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данных обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Практическая роль закладной заключается в том, что она дает возможность упрощать и ускорять оборот прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки. В сравнении с уступкой прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки, которая должна оформляться в том же виде, как и основной договор, а передача прав должна подвергаться государственной регистрации, передача прав в режиме закладной осуществляется совершением сделки с простой письменной формой, которая не требует регистрации замены залогодержателя.

Закладная оформляется залогодателем, а в случае, когда он выступает третьим лицом, - также и должником по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Написанная закладная подписывается данными лицами и вместе с договором ипотеки или другими документами, которые влекут появление ипотеки по закону, передается органу государственной регистрации. После регистрации орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, передает закладную первому залогодержателю. Со времени выдачи закладной этому залогодержателю, на указанные в ней лица возлагаются обязанности по закладной.

Законом не допускается получение кредитором вознаграждения за осуществление обязанностей, возложенных на него законодательными актами России, а также за услуги, предоставляя которые, кредитор выступает лишь в своих интересах и в результате оказания которых не возникает отдельное вещественное благо для заемщика.

Удостоверение договора ипотеки нотариусом не является обязательным, но оно может иметь место в добровольном порядке, по договоренности сторон согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ.

С 1 июля 2014 г. договор об ипотеке или договор кредитования, включающий обремененное ипотекой обязательство, не должно подвергаться государственной регистрации, но сама ипотека (в качестве залога недвижимых вещей) должна регистрироваться в предусмотренном законом порядке. По поводу ипотеки жилья установлен ускоренный срок регистрации, а именно – 5 рабочих дней с момента предоставления соответствующих документов.

Для проведения государственной регистрации ипотеки требуется следующий перечень документов.

1. Заявление залогодержателя или залогодателя.

2. Документ, который удостоверяет личность заявителя.

3. Договор ипотеки и документы, упомянутые в договоре ипотеки в приложении.

4. Договор кредитования, обеспеченный ипотекой.

5. Закладная и документы, указанные в закладной как приложения (если в договоре ипотеки отмечено, что права залогодержателя удостоверены закладной).

Принципиально важной нужно признать оценку предмета ипотеки. Устанавливать его стоимость обязан независимый оценщик, в связи с чем, если банк заявляет, что оценку должен осуществлять какой-то конкретный оценщик, то это должно вызывать подозрение.

Стоимость покупаемого жилого помещения не должна занижаться, так как может сложиться ситуация, когда в ходе обращения взыскания на жилье денег от его продажи у собственника не остается. Заложенное имущество в обязательном порядке нужно страховать. При этом страхование жизни или трудоспособности заемщика не считается по закону обязательным. Включение в договор кредитования условий об обязательстве заемщика застраховать свою жизнь или здоровье, по факту являющимся условием передачи кредита, указывает на злоупотребление свободой договора банком.

Также не соответствует закону требование банка застраховать заемщика в отдельно названной страховой организации и попытка навязывания условий такого страхования. Однако правомерно условие о том, что выдача кредита заемщику возможна и в отсутствие договора страхования, но в таком случае по нему предусматривается менее выгодная процентная ставка.

Основным требованием выступают особенности согласования порядка передачи в ипотеку имущества.

Если предоставляемое в ипотеку имущество принадлежит на праве совместной собственности, понадобится согласие каждого собственника в письменном виде. Согласие второго супруга должно нотариально удостоверяться согласно п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 СК РФ^[23].

Если в ипотеку передается жилое помещение, которое находится в собственности несовершеннолетнего лица, ограниченно дееспособного или недееспособного, в отношении которого предусмотрена опека либо попечительство, сделку следует согласовать также с органом опеки и попечительства (пункт 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Существенным аспектом при покупке жилого помещения в ипотеку выступают особенности обременения жилья и снятия обременения.

Договор аренды жилья, заключенный до возникновения ипотеки либо при согласии залогодержателя непосредственно после, при продаже жилого помещения сохраняют юридическую силу и могут расторгаться в обычном порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).

2.3. Основания изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

Ипотека жилых помещений как правоотношение может быть изменена как в результате событий (например, при пожаре вследствие уничтожения ее предмета), так и действий. Изменять и прекращать ипотеку жилых помещений могут сделки, а также административные акты, когда, например, жилое помещение признается аварийным.

Можно выделить несколько оснований изменения предмета ипотеки жилых помещений:

1) Физическое изменение:

а) гибель (уничтожение) предмета;

б) улучшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

в) ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

г) замена предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.