Файл: В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа.doc
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 75
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Методы определения стоимости воспроизводства (замещения)
Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).
Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов.
Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).
Стоимость устранимого функционального износа определяется:
Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Потребностями в замене или модернизации элементов;
Переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
Метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке недвижимости.
Метод эффективного возраста объекта недвижимости основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ (2)
1. Формула расчета эффективного возраста объекта недвижимости.
Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.
Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Пример расчета стоимости дачи с использованием затратного подхода. Площадь недвижимого имущества в г. Краснодар 100 кв/м ,
Стоимость 1кв/м здания = 45тыс.руб . Стоимость 1кв/м гаража = 20 тыс. руб.; его площадь 60 м 2
Стоимость всех других сооружений на объекте = 400тыс.руб Устранимый физический износ дачи равен 250тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи составляет 400тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка – 1млн 380тыс.руб.
2.3 Определение стоимости методом сравнительного подхода
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: упрощенного баланса; отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Например, допустим, что необходимо оценить право собственности на офисное здание. Аналогичное здание на момент продажи было полностью сдано в аренду. Договоры аренды были долгосрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежностью. Оценщик установил, что годовая рыночная арендная плата за аналогичные офисные помещения составляет 250 д.е. за кв. м, а средняя годовая арендная плата аналога равна 240 д.е. за кв. м. Аналог представляет собой офисное здание площадью 10 000 кв. м. Уровень для рынка оцениваемого объекта равен 95 %, административные расходы составляют 4 % от фактического валового дохода. Эти показатели необходимы дня того, чтобы определить годовые потери арендной платы, обусловленные параметрами конкретного договора:
10,00 - 0,50 (незанятость) = 9,50 (д.е.)
9,50 - 0,38 (административные расходы) = 9,12 (д.е.)