Файл: Теория ипотечного кредитования 6 Понятие Ипотека 6.docx

Анализ позволил сделать вывод, что основными факторами, сдерживающими развитие рыночного ипотечного кредитования в аграрном секторе экономики, являются факторы регионального уровня.

Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации земельно-ипотечного кредитования.

Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, земельно-ипотечное кредитование традиционно осуществляется через специальные ипотечные банки. Кроме них такое кредитование могут осуществлять ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

Таким образом, обеспечение ипотечного кредитования дешевыми долгосрочными ресурсами производится путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка. Такие системы функционируют в Нидерландах, Германии, Австрии, Финляндии, Великобритании и доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Одноуровневая система, реализованная через монопольные государственные ипотечные банки, развита во Франции и Испании (рис. 5).


Рис. 5. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов

Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих – ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата (рис. 6).

Рефинансирование – покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; секъюритизация – выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и соответственно более ликвидных на рынке бумаг.


Рис.6. Двухуровневая организационно-финансовая схема

На начальном этапе формирования национальной ипотечной системы США все они были государственными. Сегодня таковой является только Ginnie May. Fannie May и Freddie Mac – формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Бюджетное субсидирование агентств достигает 3,5-4,0 млрд. долл. в год (рис. 7).

---

Рис.7. Схема ипотечного кредитования в США

Отличительные особенности европейской модели – основанной на системе сбережений от американской модели – основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 8.

Таблица 8. Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравнительные параметры	Европейская модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитные счета)	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1-м этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	от 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала. Зарубежные модели кредитования указаны на рисунке 8.


Рис.8. Зарубежные модели земельно-ипотечного кредитования

---

2.2 Методический подход к формированию системы земельно-ипотечного кредитования

В основе реализации методологического подхода к созданию системы ипотечного кредитования предпринимательских структур в сельском хозяйстве лежит совершенствование ипотечного механизма, который, по мнению Е.В. Сергацевой, включает три основных компонента: правовую базу, организационную систему и экономическую систему.

Организационная система включает в себя институциональную и инфраструктурную подсистемы. В институциональную подсистему входят органы землеустройства и учреждения юстиции по государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, банки и другие финансово-кредитные учреждения, оценочные и риэлтерские институты, страховые компании, ссуды, налоговые инспекции. Инфраструктурная подсистема обеспечивает взаимодействие субъектов ипотечного механизма.

Экономическая система – это совокупность финансово-экономических рычагов, инструментов, способов и стимулов для регулирования ипотечных отношений.

Основными целями системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур аграрного сектора экономики являются:

- создание целостной системы кредитования под залог земли, которое обеспечивает реализацию на земельно-ипотечном рынке новых банковских и финансовых продуктов и услуг;

- повышение уровня кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей за счет поэтапного развития земельно-ипотечного рынка;

Для становления и развития системы земельно-ипотечного кредитования необходимо решение следующих основных задач в части:

- системного формирования организационной и методологической основы в стране ля рефинансирования ипотечных кредитов;

- создания инфраструктуры, обеспечивающей взаимодействие всех участников земельно-ипотечного рынка и дальнейшее развитие на основе создания специализированных кредитных организаций;

- совершенствования нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования и разработка методических основ функционирования первичного и вторичного рынков земельно-ипотечных кредитов;

---

- разработки и внедрения, необходимых нормативно-методических документов и стандартов, обеспечивающих запуск и развитие системы;

- разработка базовых моделей функционирования системы, включая рефинансирование ипотечных кредитов;

- формирования рынка земельно-ипотечных ценных бумаг;

- разработки мер государственной поддержки развития системы, способствующих снижению рисков участников и повышению доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков;

- налогового стимулирования заемщиков, получающих кредиты под залог земли, ипотечных банков и инвесторов, обеспечивающих рефинансирования кредиторов;

- создания инфраструктуры системы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка земельно-ипотечного кредитования.

На рисунке 9 приведены принципы и особенности системы земельно-ипотечного кредитования.


Рисунок 9. Принципы системы земельно-ипотечного кредитования

Направление развития ипотечного рынка во многом определяется способами рефинансирования ипотечных кредитов, посредством которых обеспечивается долгосрочный характер кредита и его погашения (рис. 10).



Рис. 10. Составляющие системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в сельском хозяйстве

Основой для развития системы земельно-ипотечного кредитования является земельно-ипотечный рынок, который базируется на четырех взаимосвязанных сегментах: земельном рынке, рынке земельно-ипотечного кредитования, рынке ипотечных облигаций и рынке специализированных посреднических услуг. Все они взаимосвязаны между собой, развитие одного из них является условием развития другого (рис. 11). В России все эти сегменты находятся либо в начальной стадии развития, либо в зачаточном состоянии.

Рынок земли представляет собой средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок земли обеспечивает:

- передачу права на земельные участки одного лица другому

---

;

- установление равновесных цен на землю в различных регионах;

- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.


Рис.11. Земельно-ипотечный рынок как основа для развития системы земельно-ипотечного кредитования субъектов предпринимательства

В настоящее время сделки с земельными участками содержат много юридических формальностей, требуют документального оформления и государственной регистрации. Сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков зависит от возможностей заемного финансирования, в частности, от стоимости привлечения кредитов на освоение земли; рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения.

Земельно-ипотечная система интегрируется с такими сегментами рынка как рынок земли и недвижимости, рынок финансово-посреднических услуг, рынок капитала (финансовый рынок), первичный рынок ипотечных кредитов и вторичный рынок ипотечных активов (ценных бумаг). Система земельно-ипотечного кредитования, как и любая другая, состоит из совокупности элементов. Взаимодействие между элементами обеспечивается договорными отношениями и денежными потоками внутри системы. Основными субъектами выступают: залогодатель, кредиторы (банки), государственные органы, эмитенты, инвесторы. Отношения между субъектами системы возникают в связи с процедурой залога земельных участков, рефинансированием кредитов, эмиссией ценных бумаг и т.д.

Функционирование системы земельно-ипотечного кредитования в России определяется нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере гражданского, земельного, ипотечного, банковского права. Вся совокупность правовых норм предусматривает создание целостной, предпочтительно унифицированной

---