Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

Документ	Наличие документа в отчете об оценке
правоподтверждающая документация на здание/помещение/объект незавершенного строительства (далее – ОКС)	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
правоподтверждающая документация на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, решение	Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
технический паспорт (выписка из технического паспорта) или технический план	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
экспликация	Не предоставлена
поэтажный план	Не предоставлен
кадастровый паспорт	Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015г.;
договоры снабжения коммунальными ресурсами или платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, ТУ на коммуникации (для КН ДУДС)	Из условия задания КР
реестр арендаторов и вакантных помещений	Не предоставлен
долгосрочные договоры аренды	Не предоставлен

8.2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

8.2.1. Общие данные об объекте

Объект оценки:	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1,
Состав объекта:	нежилое здание, земельный участок
Адрес объекта:	РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
Текущее использование:	Офисное здание
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Собственник улучшений:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Свидетельство о государственной регистрации права	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Обременение:	Нет
Балансовая/ остаточная стоимость объекта оценки, руб.	Остаточная 28 410 265 руб.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки	В соответствии с табл. 1
Кадастровый номер	65:01:0701001:419
Кадастровая стоимость, руб.	11 144 704,87 (условная)
Заключения специальных экспертиз	нет
Дополнительные данные (другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость	Не выявлены

Условная карта

8.2.2 Описание земельного участка

*Расположение участка*	РФ, Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
*Кадастровый номер*	ХХ:23:0110204:00ТТ
*Общая площадь, кв.м.*	1920
*Категория земель*	земли населенных пунктов
*Разрешенное использование*	Для размещения объектов торговли
*Текущее использование :*	Размещение существующих зданий
*Зарегистрированные права*	Собственность что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
*Правообладатель*	ООО «ЗАКАЗЧИК»
*Ограничения*	Не зарегистрированы
*Естественные физические характеристики участка*	рельеф: ровная поверхность,
	геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы, просадки отсутствуют;
	сейсмичность: 8 баллов
*Улучшения к участку*
	сети электроснабжения, теплоснабжения, канализации: центральные,

	качество подъезда к участку: проезды и проходы: асфальтовое покрытие
*Влияние окружающей среды*	объект непосредственно доступен транспорту: автомобильному
*Влияние окружающей среды*	подъезд осуществляется со стороны: проспекта Мира
*Ограничения в использовании*	На основании проведенного оценщиком анализа информации, предоставленной на сайте https://pkk5.rosreestr.ru и по результатам проведенного оценщиком осмотра, оценщик пришел к заключению , что земельный участок кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ не находится в зонах с особыми условиями использования;

Условная карта местоположения ЗУ

8.2.3. Описание улучшений

Характеристика конструктивных элементов и показатели объемно-планировочного решения здания и помещений в соответствии с техническим паспортом БТИ и свидетельством о регистрации права собственности приведены в Таблице 1

Таблица 1

Наименование объекта, характеристик и параметров здания, ед. измерения	Показатель	Характеристика
Магазин
год постройки	2009
Год реконструкции	-
площадь застройки, кв.м.	1500
Физический износ по паспорту БТИ	нет
Расчетный физический износ на дату оценки (условия КР)	2,41%
Сведения об устареваниях:	не установлено
Наличие обременений	Не установлено
План/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Нет
Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану	Нет данных
Назначение здания	Офисное
Текущее использование	Офисное
Объемно-планировочные и функциональные параметры
количество этажей	3
строительный объем, куб.м.	4050
общая площадь объекта, кв.м.	1500
В т.ч. основная площадь, кв.м.	Нет данных
Вспомогательная площадь (места общего пользования, подсобные помещения), кв.м., в т.ч.	Нет данных
Бойлерная	Нет данных
Места общего пользования (коридоры, санузлы), кв.м.	Нет данных
Доля мест общего пользования (коридоры, санузлы) в общей площади	Нет данных
со скольких сторон здание имеет наружные стены (отдельностоящее, пристроенное)	отдельно стоящее
Характеристика основных конструктивных элементов
Наименование	Техническая характеристика	Физическое состояние
фундаменты	Монолитные бетонные колонны	хорошее
наружные стены	Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	хорошее
внутренние стены	Нет данных
перегородки	Нет данных
перекрытия	ж/бетонные
заполнения оконных проемов	ПВХ	хорошее
заполнения дверных проемов	Дубовый шпон, ПВХ	хорошее
кровля	Полимерная мембрана	хорошее
полы	Плитка, паркет, ламинат, мрамор	хорошее
отделка потолков	Нет данных
отделка внутренних стен и перегородок	Нет данных
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)	Нет данных
Наличие (+,-) и особенности инженерного оборудования	Нет данных
специальные конструкции (лифты, подъемники)	Нет данных
отопление, вентиляция, кондиционирование	Есть центральное	хорошее
водоснабжение, канализация	Есть, центральное	хорошее
электроснабжение и электроосвещение	Есть, центральное	хорошее
слаботочные системы (охранно-пожарная, телефонные)	есть	хорошее
В ходе осмотра оценщик убедился в наличии и работоспособности указанных коммуникаций

Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:

Износ (%) = EA / (EA+RL),

где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

Согласно условиям КР, износ объекта представлен ниже и составит 22%.

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1 расположено в общественно-деловой зоне города.

Осмотр объекта оценки состоялся 01 ноября 2019 г. Техническое состояние определялось визуальным осмотром и на основании предоставленных Заказчиком документов.

На дату оценки по результатам осмотра можно сделать заключение, что эксплуатация оцениваемого здания осуществляется на должном уровне, здание находится в хорошем состоянии.

По данным сайта https://kad.arbitr.ru/, https://ras.arbitr.ru/ отсутствуют судебные решения о рассматриваемым объектам

Фотографии Объекта оценки

8.3. Характеристика местоположения

Объект находится в Сахалинской области, отличающейся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других дальневосточных регионов России. Область по указанным показателям неоднородна, но единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость ее районов позволяет рассматривать область в качестве регионального описания объекта^[2]. Далее приведены сведения как о Сахалинской области, так и о городе Южно-Сахалинске.

Местоположение и размеры. Область является восточной оконечностью России и занимает остров Сахалин и Курильские острова. Северная и с восточная части острова омывает Охотское море. Основу области составляет остров Сахалин - крупнейший в России (76,6 тыс. кв. км), вытянутый по меридиану на 950 км при наибольшей ширине 160 км и наименьшей - 26 км. От материка остров отделен Татарским проливом Японского моря, проливом Невельского с наименьшей шириной 7,5 км, Амурским лиманом и Сахалинским заливом. На юге отделен проливом Лаперуза (с наименьшей шириной 41 км) от японского острова Хоккайдо. С востока омывается Охотским морем. Курильские острова простираются от южной оконечности Камчатки в юго-западном направлении до острова Хоккайдо и являются естественной границей между Охотским морем и Тихим океаном. Большая Курильская гряда, протянувшаяся на 1200 км, включает около 30 островов, в том числе наиболее крупные – Парамушир, Онекотан, Симушир, Уруп, Итуруп, Кунашир. Юго-восточнее острова Кунашир, отделенная Южно-Курильским проливом, лежит Малая Курильская гряда, протяженностью около 100 км. В ее составе остров Шикотан и группа малых островов. По проливам Лаперуза (между Сахалином и о. Хоккайдо) Кунаширскому, Измены (между Кунаширом и Хоккайдо) и Советскому (между островами Малой Курильской гряды и Хоккайдо) проходит государственная граница Российской Федерации с Японией.

Природно-географические объекты и явления. Курильские острова в основе своей типично вулканическое образование. С вулканической деятельностью связано наличие на островах многочисленных горячих источников, некоторые из них являются лечебными. На Курилах около 160 вулканов, из них 40 действующих (самый высокий – 2339 м – вулкан Алаид на о. Атласова). На острове Итуруп находится крупнейший в России водопад Илья Муромец высотой 141 метр.

Две основные горные цепи, меридианально протянувшиеся из Южной части в среднюю, как бы обжимают остров с боков. Это Западно-Сахалинские горы с максимальной высотой 1000-1300 м и Восточно-Сахалинские горы с наивысшей вершиной в 1909 м. Между ними лежит Тымь-Поронайская низменность. За этими горами и низменностью побережье острова полукольцом охватывает в виде низких морских террас Северо-Сахалинская равнина. Значительна также Сусунайская низменность, заключенная между заливом Анива на юге, рекой Найбой на севере, Западно-Сахалинскими горами на западе и Сусунайским хребтом на востоке. Для сельского хозяйства благоприятны широкие долины крупных рек, распадки и пади. Курилы в основном еще более гористы - ведь это верхняя часть вулканической гряды.