Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 299
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:
2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
4. Последовательность определения стоимости объекта оценки
5. Применяемые стандарты оценки
6. Общие понятия и определения[1]
8.2.1. Общие данные об объекте
8.2.2 Описание земельного участка
8.3. Характеристика местоположения
8.4 Сведения об окружении объекта оценки
10.1. Объем и этапы исследований
10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.
10.3. Анализ наиболее эффективного использования.
10.3.1. Анализ НЭИ участка как вакантного
10.3.2. Анализ НЭИ участка с улучшениями
10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.
10.4.2. Определение стоимости объекта с точки зрения доходного подхода.
10.7. Расчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода
10.7. Согласование результатов
10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости
Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА
Общие сведения об области и г. Южно-Сахалинске
В существующих границах Сахалинская область образована 2 января 1947 года в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР[3].
Сахалинская область включает в себя 22 муниципальных образования, из которых 18 имеет статус «Городские округа» и 1 - «Муниципальный район». В состав Углегорского муниципального района входят два городских поселения и одно сельское.
Распределение жителей по территории области неравномерно. Основная часть населения проживает в южной части Сахалина и Курильских островов - в более благоприятных климатических условиях.
Численность населения Сахалинской области на начало 2010 года составляла 510,8 тыс. человек.
Средняя плотность населения – 5,9 чел./кв. км, что ниже среднероссийского (8,3 чел./кв. км), но выше уровня Дальневосточного федерального округа (1,0 чел. на кв. км).
Сахалинская область характеризуется высоким уровнем урбанизации – более 78 % населения проживает в городах.
Административное управление.
Исполнительная власть Сахалинской области осуществляется Правительством Сахалинской области. Губернатор определяет основные направления деятельности администрации области и организует ее работу на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, Федеральных законов, Указов Президента России, Постановлений Правительства России и областных законов. Глава администрации представляет интересы области в Федеральных органах власти, а также в отношениях с субъектами Российской Федерации, зарубежными государствами и подписывает с ними договоры. Законодательная власть в области осуществляется Сахалинской областной Думой. Сахалинская областная Дума состоит из 27 депутатов, избираемых сроком на четыре года населением области на основе равного прямого всеобщего избирательного права при тайном голосовании. Областная Дума обладает законодательной инициативой в Государственной Думе Российской Федерации.
Административным центром и крупнейшим городом области является Южно-Сахалинск, управляемый администрацией во главе с мэром города и городской думой. В городе имеются управление внутренних дел, прокуратура, управление противопожарной службы, суды, нотариальные конторы.
Транспортная инфраструктура
Транспортная инфраструктура области включает в себя морской, воздушный и автомобильный транспорт. Ведущую роль островного положения области предопределяет морской транспорт. В состав портового хозяйства входят 8 портов, из них 3 занимаются грузопереработкой.
Основные объемы морских перевозок народнохозяйственных грузов в области осуществляются Сахалинским морским пароходством.
Основным перевозчиком грузов по железной дороге является Сахалинская железная дорога протяженностью в 957,2 км. (ширина колеи – 1067 мм.). Кроме того, на севере Сахалина имеется сеть железнодорожных путей шириной колеи 1520 мм (27 км).
Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 2,7 тыс. км (60,3% от общей протяженности). Главная автотрасса связывает города Оху и Южно-Сахалинск. Большое хозяйственное значение имеет дорога Южно-Сахалинск–Холмск–Бошняково–Смирных.
Воздушный транспорт осуществляет в основном перевозку пассажиров, доля грузооборота в объеме всех перевозок незначительна. В межнавигационный период на отдельных направлениях он является единственным сообщением с материковой частью России и островами области.
Главный аэропорт – Южно-Сахалинск, расположен в десяти километрах от центра города. Через главные воздушные ворота области Сахалин связан регулярным авиационным сообщением не только с городами Дальнего Востока и центральной части России, но и со странами Азиатско-Тихоокеанского региона – Японией, Республикой Корея, США, Китаем.
Система коммуникаций.
Крупнейшие предприятия связи в области: открытое акционерное общество «Ростелеком» и государственное учреждение «Управление федеральной почтовой связи». В них сосредоточено более 80 % работников-связистов. Управление федеральной почтовой связи включает в себя 15 районных узлов, Южно-Сахалинский почтамт, автобазу. В области функционируют 148 отделений, из которых 69 - городских, 79 - сельских.
Основной поставщик услуг электрической связи – «Ростелеком». Технические средства этого общества охватывают территорию всей области. Помимо него услуги электросвязи предоставляют Филиал ОАО «Мобильные Телесистемы», Филиал ОАО «Мегафон», Филиал ОАО «Вымпелком» (торг. марка «Билайн»), ООО «ДальСатКом» и другие.
Для междугородной связи в основном используются кабельные линии. В некоторых районах действует спутниковая связь. Сегодня на сто семей приходится около 50 телефонов. По средней телефонной плотности область находится на одном из первых мест в России. Ускоренными темпами внедряются услуги подвижной радиотелефонной связи, сети Интернет и электронной почты.
В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск [4] по функциональному использованию выделяются следующие зоны:
Жилого назначения:- зона многоэтажной жилой застройки (Ж-1);- зона малоэтажной жилой застройки (Ж-2);- зона индивидуальной жилой застройки (Ж-3).В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.2) Общественно-делового назначения:- зона административно-деловая (ОД-1);- зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-2);- зона торгового назначения и общественного питания (ОД-3);- зона учебно-образовательная (ОД-4);- зона культурно-досуговая (ОД-5);- зона здравоохранения (ОД-6);- зона культового назначения (ОД-7);- зона научно-исследовательская (ОД-8);- зона общественно-деловая (ОД-9);- зона социального обеспечения (ОД-10).Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В общественно-деловых зонах разрешается размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.3) Производственного назначения:- зона коммунально-складская (П-1);- зона производственная (П-2);- зона производственная и коммунально-складская (П-3).4) Инженерно-транспортной инфраструктуры:- зона инженерной инфраструктуры (ИТ-1);- зона транспортной инфраструктуры (ИТ-2);5) Рекреационного назначения:- зона объектов рекреационного назначения (Р-1);- зона озелененных территорий общего пользования (Р-2);- зона спортивного назначения (Р-3);- зона объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения (Р-4).6) Специального назначения:- зона ритуального назначения (СН-1);- зона складирования и захоронения отходов (СН-2).7) Сельскохозяйственного использования:- зона сельскохозяйственных угодий (С-1);- зона объектов сельскохозяйственного производства (С-2);- зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).8) Природного ландшафта:- зона территорий, покрытых лесом и кустарником (ПТ-1);- зона природного ландшафта (ПТ-2);- зона защитного озеленения (ПТ-3).9) Военных и режимных территорий:- режимных территорий (ВР-14); - обороны и безопасности (ВР-15).
Условное, расположение объекта на карте городского зонирования
В соответствии с градостроительным зонированием участок находится в зоне ОД-9
8.4 Сведения об окружении объекта оценки
Граница окружения выбрана исходя из сопоставимости территории по приведенным ниже характеристикам.
|
1. |
Характеристика типа землепользования |
градостроительная зона, зонирование района: общественно-деловая |
|
архитектурный стиль: общественные и производственные здания типовой архитектуры |
||
|
степень озеленение: средняя |
||
|
рекреации: отсутствуют |
||
|
2. |
Транспортная доступность |
основные транспортные магистрали: пр. Мира, |
|
остальная структура улиц: характеризуются низкой транспортной насыщенностью |
||
|
общественный транспорт: есть |
||
|
возможное изменение транспортной доступности: существенного изменения транспортной доступности в ближайшие годы не ожидается. |
||
|
Интенсивность движения транспорта мимо здания: средняя |
||
|
3. |
Эстетичность окружающей застройки |
средняя |
|
4. |
Престижность района |
средняя |
|
5. |
Инженерные сети и коммунальное обслуживание |
центральное водоснабжение: есть |
|
отопление центральное: есть |
||
|
центральное электроснабжение: есть |
||
|
центральная канализация: есть |
||
|
сети телефонизации: есть |
||
|
уборка мусора: есть |
||
|
6. |
Социальная инфраструктура |
В окружении не развитая социальная инфраструктура |
|
близость к объектам социально-бытовой сферы: средняя |
||
|
близость к объектам развлечений и отдыха: средняя |
||
|
7. |
Прилегающая территория |
неогороженная |
|
охраняемая |
||
|
наличие зеленых насаждений: нет |
||
|
9. |
Состояние прилегающей территории |
хорошее |
|
10. |
Экономическое местоположение объекта |
зонирование: общественно-деловая |
|
11. |
Экологическое состояние |
Окружение объекта характеризуется удовлетворительной экологической обстановкой. |
|
В городе не выявлено техногенных аномалий гамма-излучения. |
||
|
Проект развития окружения не предполагает выноса существующих источников загрязнения, хотя не известны какие-либо планы по размещению здесь новых источников загрязнения, таким образом, можно предположить, что изменения ситуации в ближайшие годы не ожидается и, следовательно, отсутствуют локальные экологические факторы, особым образом влияющие на стоимость объекта. Более того, опросы показывают, что участники рынка не придают экологической ситуации значения, если ее не благополучность не является совершенно очевидной, поэтому экологическая ситуация не учитывалась каким-либо особым образом при оценке объекта. |
||
|
12. |
Социальная репутация |
гордость владения: Объект не характеризуется какими-либо архитектурными или историческими особенностями, поэтому такой фактор как «гордость владения», влияющий на увеличение стоимости недвижимости, для оцениваемой недвижимости не выявлен и можно ожидать, что экономические характеристики объекта являются типичными для окружения |
|
13. |
Криминогенная ситуация |
уровень криминогенности по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средний, эффективность работы правоохранительных органов по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средняя |
Местоположение объекта оценки
РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
[5] Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
Основные экономические показатели Российской Федерации
(по данным Росстата, в сопоставимых ценах)
|
Август |
В % к |
Январь- |
Справочно |
||||
|
августу |
июлю |
август 2018 г. в % к |
январь- |
||||
|
августу |
июлю |
||||||
|
Валовой внутренний продукт, |
50675,11) |
100,72) |
102,03) |
||||
|
Индекс выпуска товаров и |
102,2 |
104,2 |
101,6 |
102,0 |
104,5 |
103,5 |
|
|
Индекс промышленного |
102,9 |
102,5 |
102,6 |
102,7 |
102,7 |
103,1 |
|
|
Продукция сельского хозяйства, |
655,2 |
102,8 |
127,5 |
102,6 |
89,7 |
131,4 |
99,2 |
|
Грузооборот транспорта, млрд т-км |
470,4 |
99,3 |
100,5 |
101,1 |
102,8 |
100,1 |
103,1 |
|
в том числе |
213,8 |
98,0 |
100,3 |
100,9 |
104,5 |
99,4 |
104,6 |
|
Объем услуг в сфере |
148,8 |
97,3 |
100,6 |
99,3 |
101,7 |
101,2 |
100,5 |
|
Оборот розничной торговли, |
2886,3 |
100,8 |
103,4 |
101,5 |
103,0 |
103,8 |
102,9 |
|
Объем платных услуг населению, |
859,8 |
98,7 |
100,5 |
99,0 |
102,4 |
100,2 |
101,6 |
|
Внешнеторговый оборот, |
55,75) |
100,26) |
106,17) |
97,08) |
122,26) |
96,97) |
121,48) |
|
в том числе: экспорт товаров |
33,4 |
97,4 |
103,0 |
96,3 |
139,4 |
94,7 |
128,1 |
|
импорт товаров |
22,2 |
104,7 |
111,3 |
98,2 |
101,8 |
100,7 |
111,3 |
|
Инвестиции в основной капитал, |
6695,99) |
100,62) |
104,33) |
||||
|
Индекс потребительских цен |
104,3 |
99,8 |
104,3 |
103,1 |
100,0 |
102,4 |
|
|
Индекс цен производителей |
100,3 |
99,4 |
106,7 |
115,3 |
100,2 |
110,4 |
|
|
Реальные располагаемые |
98,72) |
101,33),11) |
|||||
|
Среднемесячная начисленная |
|||||||
|
номинальная, рублей |
4510012) |
107,412) |
97,012) |
107,312) |
110,1 |
97,5 |
111,0 |
|
реальная |
103,012) |
97,212) |
102,312) |
106,8 |
97,5 |
108,4 |
|
|
Общая численность безработных |
3,3 |
92,9 |
96,9 |
94,1 |
92,4 |
97,3 |
91,7 |
|
Численность официально |
0,7 |
104,8 |
98,0 |
103,4 |
87,9 |
98,4 |
86,6 |
|
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений".5) Данные за июль 2019 года. 6) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 7) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 8) Январь-июль 2019 г. и январь-июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 9) Данные за I полугодие 2019 года. 10) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). 11) С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. 12) Предварительная оценка. |
|||||||