Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;

Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы;

Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с тем. Что объектом являются нежилое здание в г. Южно-Сахалинске с учетом состояния рынка нежилой недвижимости, то по мнению эксперта объект имеет низкую степень ликвидности

Вывод:

В целом динамика субрынка недвижимости данного типа является достаточно спокойной. В течение года не зафиксировано как резких спадов, так и подъемов, как предложения, так и спроса. Незначительные колебания вполне объяснимы как сезонными факторами, так и случайным статистическим «шумом», не влияющим на общую тенденцию.

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений большой площади лежит в диапазоне 29,8-200 тыс. руб./кв.м. при среднем значении 92,5 тыс. руб./кв.м. и медиане 82,8 тыс. руб./кв.м.

Важно отметить, что приведенные цифры являются среднерыночными по рассматриваемому сегменту, и требуют уточнения с учетом основных характеристик рассматриваемого объекта. Ликвидность объекта- низкая, более 6 месяцев.

10. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с приведением расчетов или отказа от применения подходов к оценке

10.1. Объем и этапы исследований

Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие шаги:

Сбор общих данных и их анализ – природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города или района расположения объекта;

Сбор специальных данных и их анализ – осмотр объекта оценки; изучение нормативной, проектно-сметной, бухгалтерской документации; интервью с руководителями и собственником объекта, консультации с сотрудниками агентств по продажам недвижимости. Проводиться анализ цен предложений на рынке продаж и аренды сопоставимых объектов.

Анализ наиболее эффективного использования – делается вывод на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, физической, экономической и юридической возможности, типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Применение подходов оценки объекта - использование трех традиционных подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта: затратный подход, подход прямого сравнительного анализа продаж, доходный подход.

Заключение оценщика о стоимости - каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основаниях данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Подготовка отчета об установленной стоимости – на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и оформляются в виде отчета об оценке.

Следует заметить, что в ходе выполнения работ по оценке, нижеприведенные классические процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в целях разрешения проблем оценки, присущих российскому рынку недвижимости.

10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.

Общая теория расчета рыночной стоимости разработана достаточно широко в соответствующей литературе, поэтому, не рассматривая детально общую методологию и подходы к оценке собственности, остановимся лишь на основных её положениях. В соответствии с теорией оценки, для определения рыночной стоимости собственности применяются следующие подходы к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход.

Способ оценки собственности, основанный на определении стоимости издержек на создание объекта собственности, с учетом всех видов износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход

Способ оценки приносящей доход собственности, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от её использования.

Сравнительный подход.

Способ оценки объекта собственности путем сравнения цен при анализе продаж объектов сравнения после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход основан на принципе эффективного функционального рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные объекты, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемым объектом. Экономические преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения корректировок.

Земельный участок

Общая теория расчета рыночной стоимости разработана достаточно широко в соответствующей литературе, поэтому, не рассматривая детально общую методологию и подходы к оценке собственности, остановимся лишь на основных её положениях. В соответствии с теорией оценки, для определения рыночной стоимости собственности применяются следующие подходы к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Расчет величины рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка выполнен с учетом «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»^[9]

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Краткая характеристика применимости различных методов оценки земельных участков приведена ниже в таблице.

Методы оценки земельных участков

Анализ применимости методов оценки

Метод сравнения продаж (№ 1) в условиях развитого сектора рынка является наиболее точным методом расчета. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен спроса (предложения).

Оценщик располагает информацией о продаже и предложении земельных участков, которые предназначены под застройку и которые возможно рассматривать в качестве аналогов оцениваемого участка, что позволяет применить метод сравнения продаж для расчетов.

Метод выделения (№ 2) и метод распределения (№ 3) основываются на информации о продажах единых объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок. Данные методы применимы для застроенных земельных участков. Оценщик не располагает достаточной информацией об аналогичных объектах с земельными участками. Поэтому в настоящем отчете данный метод не применялся.

Метод капитализации земельной ренты (№ 4) предполагает наличие возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка. Ввиду информации о рыночных (не муниципальных) ставок аренды, оценщику не представляется возможным применить данный метод для определения рыночной стоимости земельного участка.

Главной предпосылкой метода остатка (№ 5) и метода предполагаемого использования (№ 6) является использование участка способом приносящим доход. Эти методы применяются при оценке доходной недвижимости или земельных участков под размещение доходных объектов. Данный метод не применялся в виду того, что оцениваемый объект не относится к доходным объектам и приобретается для строительства индивидуального жилого дома.

Таким образом, в рамках данного отчета для определения рыночной стоимости земельного участка может быть применен метод сравнения продаж.

Вывод: таким образом, в рамках данного отчета будут применены методы доходного, затратного и сравнительного подходов, стоимость земельного участка определена сравнительным подходом.

10.3. Анализ наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость, при этом анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование объекта, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, не известный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем НЭИ. Анализ НЭИ проводится в 2 этапа: на первом - участок анализируется как вакантный, на втором - как улучшенный.