Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

Выбор метода определения полной восстановительной стоимости зависят от наличия и вида сметной документации по оцениваемому объекту, от имеющихся в распоряжении оценщика сметных нормативов. При этом возможны следующие варианты:

1. По объекту имеется проектно-сметная документация:

а) при наличии сводного сметного расчета (ССР) расчет полных затрат в значительной степени упрощается, т.к в ССР учтены затраты на инфраструктуру объекта и все косвенные затраты. Необходимо исключить затраты, не относящиеся к данному объекту, затраты по приобретению и монтажу технологического оборудования, мебели и инвентаря.

б) при отсутствии ССР и наличии объектных сметных расчетов (смет) необходимо дополнительно учесть затраты на инфраструктуру и прочие затраты, не учтенные в объектных сметах.

в) при наличии только локальных смет необходимо произвести поэлементную выборку их низ затрат, относящихся к оцениваемому объекту, дополнительно учесть затраты на инфраструктуру и прочие затраты, не учтенные сметами.

1. По объекту отсутствует сметная документация. Расчет полных затрат производится на основе имеющихся сметных норм и нормативов .

а) На основании УПБС, УПСС и др. базисно-индексным методом.

б) На основании элементных сметных норм или единичных расценок базисно-индексным методом (необходимо наличие проектной документации)

1. При отсутствии проектно-сметной документации можно воспользоваться специальными оценочными методами определения полных затрат:

а) Модульный метод, который заключается в расчленении всего объема СМР на модули (стены, фундаменты и др.), для которого имеются УСН и далее производится расчет стоимости модуля с учетом косвенных затрат. При наличии данных об удельном весе модуля в общей структуре стоимости определяются полные затраты на строительство объекта.

б) метод сравнительной единицы основан на использовании данных по стоимости какого либо параметра –единицы сравнения для объектов определенного типа в текущем или базисном уровне цен.

в) метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) УПВС учитывают затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета, в т.ч. и прочие затраты.

В качестве метода для определения стоимости нового строительства Объекта оценки в настоящей оценке использовался Метод расчета на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки.

Для последующих расчетов Оценщики приняли за основу показатели расчетной средней стоимости зданий в соответствии с данными сборников «КО-ИНВЕСТ» с последующей корректировкой на различия в конструктивной системе и дату оценки.

Примененная методика расчета ПВС с использованием сборников КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».

При определении полной восстановительной стоимости объекта нами был также использован метод сравнительной единицы.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены на 01.01.2011 г. производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

В справочных показателях стоимости УЧТЕН следующий круг затрат:

а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

б) накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцирован по видам работ);

в) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

г) усредненная величина доначислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета (20%).

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, зонально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Предусмотрено введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания. Для решения вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей сопоставляются параметры оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов. На основании анализа выявлены параметры, влияющие на стоимость и подлежащие корректировке.

Корректирующие показатели объедены в две группы: первая группа — поправки, в рублях на 1 куб.м объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

вторая группа — поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Поправки, выраженные в рублях на 1 единицу измерения проектного параметра объекта

Поправка на различие в конструктивных элементах.

Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (С0) рассчитывается по формуле

С₀ = С_С х α₀/α_С, (3)

Где С₀ и С_С - стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого или для справочного здания или сооружения;

α₀ и α_С - стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения.

ΔСк=Со-Сс (4)

Поправка на отсутствие какой-либо стены здания (ΔC), применяемая тогда, когда оцениваемое здание пристроенное, определяется по формуле:

ΔC =β ст х С ст, руб/м3 здания (5)

где,

β ст - доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен непристроенного здания;

С ст - справочная стоимость стен, приводимая в гр. «Стены наружные с отделкой» раздела 4.1 «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий».

Поправка на различие в высоте этажа ΔCh определяется по формуле:

ΔC h =(Цпер+Цпол+0,6 х Цкар)х(hа - ho ): ho (6)

где

Ц, Ц, Ц - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания

соответственно перекрытий (гр. «Перекрытия и покрытия»), пола (гр. «Полы»), каркаса (гр. «Каркас»), руб/куб.м здания;

hо ; hа - средняя высота этажа соответственно оцениваемого объекта и объекта-аналога, м.

Поправка на наличие подвалов производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов, приводимых в разделах с показатели - стоимости строительства, а также в разделе «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий».

Поправки на фундамент определяются по отличиям в прочности грунтов, глубины заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см).

Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта.

Поправка на разницу в объеме (V, м) или площади (S, м) между оцениваемым зданием (Vо, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Scпр) определяется с помощью коэффициентов соответствующей таблицы рекомендаций по применению справочника.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К) вводится в случае, когда оцениваемое сооружение/здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике(6 баллов) (таблица 2.5 справочника). В связи с тем, что оцениваемое здания соответствует нормативной сейсмостойкости (8 баллов), фактический коэффициент на различие в сейсмичности принят для сейсмичности 8 баллов и составляет 1,04.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен справочников оценщика КО-ИНВЕСТ (К) рассчитывается по формуле:

Кинфл=Ио:Испр.(7)

Где Ио- и Испр.- индексы цен, рассчитанные в базе к ценам на 01.01.2000 г. соответственно на дату оценки и базовой даты уровня цен справочника по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ (выпуск 81) Применительно к данному отчету К инфл.= 10,112/5,077=1,992

Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных показателях. Учтенный уровень доначислений незначительно отличается от среднего уровня для условий Сахалинской области, поэтому коэффициент принят равным 1.

Регионально-климатический коэффициент принимается по разделу 4.2 Справочника и составляет 1,09.

Итоговый корректирующий коэффициент равен произведению вышеуказанных коэффициентов.

Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы: первая группа — поправки, в рублях на 1 куб.м объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

вторая группа — поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществлена следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в уровне цен Московской области, произведен пересчет в уровень цен Московской области на дату оценки и затем применен регионально-экономический коэффициент (К_{рег.-экон} ) для учета уровня цен, складывающегося в регионе на дату оценки. Регионально-экономический коэффициент принят согласно по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ в соответствии с конструктивными схемами зданий 1,383 (КС6)

С учетом вышеописанного, полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки определена следующим образом:

ПВС = (С+S)хК₂х К_{рег.-экон} хV(S) х Пд (8)

где

С- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога в ценах по состоянию на 2009 год.

S- поправки в к стоимости на единицу измерения объекта-аналога, рассчитанные по методике, приведенной выше;

К- итоговый корректирующий коэффициент, рассчитанный как произведение корректирующих коэффициентов :

К_пл./об.. Коэффициент на различия в площади или объема объекта оценки. Рассчитывается в соответствии с рекомендациями соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

К_с. Коэффициент на различия в сейсмичности района строительства и базового района. Рассчитывается в соответствии с табл. соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

К_инфл.. Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ (выпуск 81)

К_{рег.-клим.} Коэффициент на регионально-климатические различия. Определяется в соответствии с рекомендациями соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».

К_{рег.-экон.}Коэффициент на регионально-экономические различия. Определяется в соответствии с данными информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ ;

Пд - коэффициент прибыли девелопера. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Косвенные издержки. Косвенные издержки в рамках данной работы не учитывались, т.к. при строительстве аналогичных объектов они незначительны.

Прибыль девелопера. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это самостоятельный бизнес, требующий прибыли, которая экономически выражает вклад девелопера, берущего на себя риск развития участка. Девелопер осуществляет экспертизу и общий надзор, строительство, несет затраты на управление и организацию, чем и обусловлен связанный с развитием земельного участка риск. Требование девелоперской прибыли характерно для инвестиционных проектов, целью которых является создание типично продающихся на рынке объектов (офисных зданий, торговых центров, квартир и т.д.). В данном отчете величина прибыли предпринимателя принята на уровне ставки рефинансирования 30%. (из условия КР)