Файл: Определение рыночной стоимости объекта.pdf

Содержание отчета является конфиденциальным для оценщика и заказчика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме обычного визуального осмотра и изучения планов и спецификаций.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкции, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых форм, ни за необходимость выявления таковых.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Оценщики не проводили каких-либо специальных, не предусмотренных заданием на оценку, исследований, например, исследований экологической, санитарной или экономической и политической ситуаций и т.п. Если подобные данные встречаются в отчете, то их приведение основано на общедоступной информации, полученной из средств массовой информации, периодических изданий или специальной литературы.

Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к заказчику третьих лиц, вследствие легального использования ими настоящего отчета. Исключение составляет обстоятельство, когда в судебном порядке окончательно будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленных неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения настоящей работы.

Заказчик предупрежден о необходимости внесения изменений в учетные данные объекта в соответствии с технической документацией.

4. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание
• на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Оценщиком соблюдены требования статьи 16 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о независимости оценщика.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки №3, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
• информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (из ФСО-3 п.5)
• Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

5. Применяемые стандарты оценки

1) ФСО № 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;

2) ФСО № 2. Цель оценки и виды стоимости;

3) ФСО № 3. Требования к отчету об оценке;

4) ФСО № 7 Оценка недвижимости.

5)ФСО № 9 Оценка для целей залога

В дополнения к вышеуказанным стандартам, согласно ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» также применяются стандарты и правила оценочной деятельности, разработанные и утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков и не противоречащие федеральным стандартам оценки.

При составлении отчета были использованы Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено положениями указанные стандартов. Применение стандартов и правил оценочной деятельности Российского общества оценщиков является обязательными для Оценщика, поскольку он является членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков»

6. Общие понятия и определения^[1]

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2.  Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая
   или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
3.  Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
4. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной
   для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
   в рамках одного из подходов к оценке.
6. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
7. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только
   для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
8. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки
   или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
9. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
10. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки
    для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
11. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

7 . Перечень использованных при провендение оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения

В ходе проведения работ по оценке, Заказчиком были предоставлены копии документов, представленные в Приложении к настоящему Отчету. Основными источниками информации являлись:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Использована информация периодических изданий: «Капитал экспресс» «Бизнес-Курьер», «Свободный Сахалин- объявления», Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» издательского дома «Кредо», интернет-сайтов профессиональных операторов рынка недвижимости - http://www.new-adress.ru/ www.ndnsakh.ru; http://dcn.me/; http://www.cbnsakh.ru/; http://www.yuzhgorod.ru/; http://www.melior65.ru/; http://www.rielt-garant.com/, интернет сайтов оценщиков: http://cpcpa.ru/Publications/011, http://www.appraiser.ru/, сайт Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/а

Так же источником информации являются данные Сахалинского областного комитета государственной статистики о социально-экономическом положении Сахалинской области, документы справочной системы «Консультант плюс», справочные издания

Нормативная, методическая и прочая документация.

1. Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
3. Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
4. Справочник оценщика «Ко-Инвест»
5. Индексы цен в строительстве «Ко –Инвест» вып. 105
6. Грибовский С. В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М 2003 г.
7. Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2017 г.
8. Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9. Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2019 г.
10. Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Коэффициенты для сравнительного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
11. Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Характеристики рынка для доходного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
12. Справочник оценщика недвижимости-2018 Земельные участки. Часть 1 Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
13. Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
14. «Оценка коммерческой недвижимости» Банк ВТБ март 2019 Презентация //ba.srg-it.ru/message.html?id=1500138674386
15. Практика оценки для целей залога (kerzhaev.ru 2014).