Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Совокупный объем сделок с офисами по итогам 2018 года составил 787 000 кв.м, что на 16% меньше, чем в 2018 году (946 000 кв.м). Данный спад объясняется тем, что в 2018 году не было сверхкрупных сделок с офисными площадями. Общий объем чистого поглощения в офисах класса «А» и «В» незначительно снизился по сравнению с 2017 годом и составил 604 000 кв.м.

Рис. 9 - Распределение арендованных и купленных офисов в зависимости от профиля компании

Лидерами по объему сделок по итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий с долей 19% от общего объема сделок. Новым типом арендаторов, который активно завоевывает позиции и уже провел ряд крупных сделок по аренде офисных площадей, становятся коворкинги. Общий объем сделок у данного типа арендаторов составил более 26 000 кв.м. При этом больше всего сделок с офисами прошло в пределах Садового кольца, тогда как из границ Бульварного кольца наблюдается отток арендаторов.

По итогам 2018 года 73% от всего объема сделок с качественной офисной недвижимостью совершалось за пределами Садового кольца, что сопоставимо с аналогичным показателем в 2017 года.

По-прежнему менее высоким спросом пользуются офисы в районах за пределами МКАД и деловой район внутри Бульварного кольца – на каждый из этих районов приходится менее 10% от всего объёма сделок по новой аренде офисных площадей. При этом в 2018 году в бизнес центрах внутри Бульварного кольца доля сделок по продлению действующих договоров аренды офисов сократилась с 8% до 2%, что свидетельствует об оттоке арендаторов из центра столицы. Затруднённая транспортная доступность на автомобиле, удорожание парковки заставляют арендаторов рассматривать альтернативные районы для размещения своего офиса. При этом доля новых договоров в пределах ТТК значительно превышает договора по продлению – в соотношении 35% к 19%.

Динамика соотношения новых договоров аренды офисов и продлений действующих договоров в 2018 году подтвердила тенденцию по восстановлению рынка – в отличие от провалов в 2015 и 2016 годах по объему новых договоров, по итогам 2018 года их доля снова достигает более 65%.

Рис. 10 - Распределение сделок в зависимости от размера офисного блока

По итогам 2018 года структура сделок с офисами в зависимости от их размера практически не изменилась по сравнению с 2017 годом. На 2 п.п. вырос спрос на офисные блоки площадью от 500 до 1000 кв.м и на блоки от 5000 до 10 000 кв.м соответственно. Рост количества сделок площадью от 5000 до 10 000 кв.м повлиял и на средний размер сделки, который в 2018 году составил 2050 кв.м, что на 5% выше размера средний сделки в 2017 году. Оптимизация расходов заставляет многих арендаторов консолидировать свои офисные площади в одном месте, размещая свой офис в хорошей локации и создавая высокоэффективное пространство для своих сотрудников.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

Таблица 16

Основные показатели офисного рынка и его динамика

Таблица 17

Основные показатели рынка торговой недвижимости

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

Недвижимость является потребительским и социальным товаром длительного пользования, удовлетворяющим нужды людей. Недвижимость - неотъемлемая часть процесса производства, как в промышленности, так и в сервисной сфере. В условиях высокой инфляции недвижимость играет роль средства сбережений. В таких условиях у нее появляется еще одна функция, характерная для развивающихся рынков - инвестиционная. Доходность инвестиций в строительство недвижимости выше, чем на многих альтернативных рынках.

Москва остается основным центром притяжения для инвесторов в России, формируя в среднем около 70-80% общего объема инвестиций в недвижимость. Основным фактором этого являются различия в масштабах экономики городов: предложение качественных офисов в Москве составляет 18,2 млн. кв.м., а в Петербурге – 3,1 млн. кв.м. Объем внутреннего спроса и перспективы его роста делают столичный рынок наиболее чувствительным к подъему экономики. Ожидания дальнейшего роста, устойчивость спроса в первую очередь проявляются на столичном рынке. Головные офисы международных и крупных российских компаний располагаются в столице, поэтому именно в офисном сегменте наблюдается наиболее серьезный разрыв, как в объемах рынка, так и в качестве существующих комплексов. В сегментах торговой и складской недвижимости количественный разрыв меньше, но объекты высокого инвестиционного качества преимущественно сосредоточены в Москве, в регионах их существенно меньше.

После снижения инфляции и стоимости финансирования, стабилизации обменного курса, а также уменьшения ценовых показателей рынка недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений, инвесторы со свободными денежными средствами вновь выходят на поиск новых возможностей. При этом вместе с рынком изменились и инвесторы – многие пересматривают базовые стратегии исходя из новых реалий рынка. В частности, инвесторы принимают рубль в качестве основной валюты, достигают устраивающей все стороны справедливой оценки торговых центров, где процент от товарооборота стал основой арендных отношений. Кроме того, учитывая высокую долю свободных площадей на офисном рынке Москвы и низкие уровни ставок аренды складских помещений, инвесторы диверсифицируют портфели. Для инвесторов привлекательными являются высокие доходности и потенциальный рост стоимости активов. Российский рынок предлагает значительную премию инвесторам – минимальная доходность московских офисов, например, находится на уровне 10%, в то время как в европейских городах этот показатель составляет около 3-5%.

На стоимость офисной недвижимости Москвы оказывает влияние множество факторов, основным из которых является район расположения самого офисного здания: чем ближе к центру, тем дороже. Высокая цена офисов в центральной части города оправдана тем, что здесь развитая инфраструктура и всегда многолюдно. Однако затраты, которые несет в себе аренда офиса в центре, оправданы не для всех. Такое месторасположение выгодно для розничных магазинов, заведений общественного питания, предприятий сферы услуг и индустрии красоты. Однако юридической фирме или страховой компании совершенно необязательно находиться непосредственно в центре города, их клиенты посещают офис нечасто, потому могут приехать и в более удаленные от центра районы.

Второй немаловажный фактор – транспортная развязка. Аренда офиса на востоке Москвы будет дороже, если в шаговой доступности от здания будет располагаться станция метро. Вообще, близость к метро ценится больше всего, т.к. это наиболее удобный транспорт, позволяющий перемещаться по городу, минуя пробки. Остановки наземного общественного транспорта ценятся меньше, но их близость все равно будет большим плюсом. Сегодня многие передвигаются на личных автомобилях, потому офисы, имеющие просторные парковки и удобные подъезды ценятся выше, чем те, что находятся местах с плохой транспортной доступностью. Чтобы не переплачивать, стоит выделить для себя приоритеты, какой вид транспорта более актуален для вас, ваших сотрудников и потенциальных клиентов.

Следующий фактор, влияющий на цену аренды – это техническое состояние офиса и здания, в котором он находится. Здесь играет роль множество нюансов. Обычно больше ценятся офисы в новых зданиях, они, как правило, более адаптированы к современным реалиям, к тому же в них новые коммуникации, нет проблем с водоснабжением, электропроводкой, а, значит, можно будет подключать различное оборудование. Значение также имеют планировка, высота потолков, освещенность, наличие или отсутствие современных стеклопакетов, изолирующих офис от посторонних шумов. Аренда офиса до 50 метров выйдет дороже, если офис имеет свежую качественную отделку, теплоизоляцию, систему кондиционирования и прочие удобства.

Последним фактором, о котором стоит упомянуть, является инфраструктура. Под инфраструктурой понимается наличие в округе кафе, ресторанов, спортивных клубов, магазинов и прочих заведений массового посещения. Чем их больше, тем больше людей они будут притягивать к месту расположения офиса. К тому же те же продуктовые магазины и кафе удобны для самих сотрудников офиса, т.к. решают проблему с питанием во время рабочего дня.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

• Главными трендами рынка офисов в 2018 году стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе «А» – 12,7%, в классе «B» – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в сегменте офисов класса «А» и на 3% по офисам класса «В». Аналитики прогнозируют, что в 2019 году вакансия на офисном рынке Москвы продолжит снижаться, а ставки аренды расти.
• Спрос на офисы как класса «А», так и класса «В» стабильный.
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за 2018 год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м. в год
• Прогнозируется, что в 2019 году ставка аренды повысится до 26700 руб./кв.м./год
• Совокупный объем сделок с офисами по итогам 2018 года составил 787 000 кв.м, что на 16% меньше, чем в 2018 году (946 000 кв.м).
• Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн. кв.м.) относятся к сегменту офисов класса «А». При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса «А» в Москве увеличится на четверть за этот период.

Сокращение доли свободных площадей и ограниченный ввод больших офисных зданий в последние годы спровоцировали дефицит предложения для крупных арендаторов. Эта тенденция будет актуальна и в 2019 году. Ожидается, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес центре.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании (НЭИ) объекта оценки. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют проводить анализ для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наиболее эффективном использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат законодательству РФ, местному законодательству, экологическому законодательству и т.д.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу собственности.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Вышеназванные параметры, данные и характеристики, описывающие объекты оценки, позволяют сделать следующие выводы о наилучшем возможном использовании оцениваемого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования улучшений приведен в табл.11

В данной таблице рассматриваются возможные варианты использования объектов по коммерческому использованию. В зависимости от предпочтительности вариантов использования по каждому критерию проставляются баллы, по сумме которых осуществляется выбор наиболее эффективного использования.

Таблица 18

Анализ наиболее эффективного использования улучшений