Файл: Определение стоимости недвижимого имущества.pdf

Рисунок 2.1.-Карта Ленинградской области

Район богат природными растительными и минеральными ресурсами и располагает благоприятными почвенно-климатическими условиями для всех видов животноводства и овощеводства. Крупные лесные массивы и торфяники раскинулись на стыке со смежными МО «Лужский район» и МО «Тосненский район». Район располагает значительными территории земель запаса, составляющими базовый инвестиционный ресурс района.

За последние годы развитие Гатчинского района набирает стремительные обороты, конкурируя лишь с крупным промышленным Всеволжским районом. Гатчинское муниципальное образование обладает крупной сетью развитого регионального транспортного сообщения. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий.

Постоянно производится реорганизация и оснащение новыми технологическими ресурсами предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения. Так, по данным на 2014 год, инвестиции со стороны Администрации Гатчинского района в сельское хозяйство составили 3 миллионов рублей. Дотации на промышленное производство составили более 50 млрд. руб.

Район привлекает не только местных девелоперов, но и инвесторов других регионов, а также покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга. Большую популярность набирают земли ИЖС. Спрос основывается на географических, климатических и экологических условиях.

Эти места славятся, прежде всего, своей прекрасной природой и красивыми пейзажами. Множество рек и озер, густые хвойные и смешанные леса, пологие равнины формируют облик этой местности.

На территории района расположились знаменитые озера Вялье и Орлинское, реки Ижора и Оредеж. Здесь также сосредоточились несколько крупных и известных на всю страну заповедников и национальных парков. В их числе – заказники «Мшинское болото», «Ракитинский», «Глебовское болото» и прочие ценные природные объекты. Наряду с этим, негативное влияние на окружающую среду Гатчинского района оказывают расположенные на территории Ленинградской области полигоны твердых бытовых отходов, обслуживающие Санкт – Петербург.

Гатчинский муниципальный район расположен в центральной части Ленинградской области в бассейнах рек Оредеж и Ижора. На севере район граничит с Пушкинским районом Санкт Петербурга, на северо-западе – с Ломоносовским, на юге – с Лужским, на западе – с Волосовским.

Большая часть территории района расположена на Лужско-Оредежской возвышенности. В целом для территории района характерен полого-холмистый равнинный рельеф. 

Ярко выраженные возвышенные ландшафты преобладают лишь на северо-западе, где в пределы района входит восточный край Ижорской возвышенности. Для этой территории характерны краевые моренные гряды и холмы.

Климат атлантико-континентальный.

Морские воздушные массы обусловливают сравнительно мягкую зиму с частыми оттепелями и умеренно- теплое, иногда прохладное лето.

 Средняя температура января −8 °C, июля+17 °C. Годовое количество осадков 650—700 мм, в зимний период выпадают преимущественно в видеснега. Преобладают западные и южные ветры. Весной и летом наблюдается явление белых ночей.

Расчетная численность населения по состоянию на 01.01.2014 года составила 244,4 тысяч. человек.

В состав района входят 6 городских и 11 сельских поселений. Район обладает развитой сетью регионального и муниципального транспортного сообщения. Через территорию района проходят две железнодорожные магистрали и одна автомобильная магистраль федерального уровня.

Сегодня Гатчинский муниципальный район - это один из наиболее крупных развитых промышленно-аграрных районов Ленинградской области. В районе строятся высокотехнологичные предприятия. В промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, жилищно-коммунальном комплексе проводится модернизация и реконструкция действующих производств. 

 Гатчинский муниципальный район входит в число наиболее инвестиционно -привлекательных территорий Ленинградской области, что обусловлено рядом объективных факторов:

- выгодное географическое расположение (пригородная зона Санкт-Петербурга),

-хорошая транспортная освоенность (наличие федеральных автомобильных и железнодорожных трасс, близость к международному аэропорту, морскому порту).

Одно из главных конкурентных преимуществ района – относительно невысокая стоимость земельных участков.

Прежде всего заметим, что объем предложения таких участков в Гатчинском районе велик. По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», более 40% выставленных на продажу земельных наделов имеют статус ИЖС. При этом разброс цен на участки огромен: от 20 до 200 тыс. рублей за 100 квадратных метров земельного участка.

По данным департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость», самые дешевые земельные наделы ИЖС – от 20-30 тыс. рублей за 100 квадратных метров – можно приобрести на удалении от 60 до 100 км от КАД, в южной части района: поселки Новинка, Чаща, село Орлино, поселок городского типа Дружная Горка и др.

Купить участки под ИЖС по минимальной стоимости можно и в западном направлении Гатчинского района: поселке Елизаветино, Войсковицы, деревне Жабино и др. Эти населенные пункты зачастую используются и для строительства коттеджей для круглогодичного проживания.

Самую большую стоимость имеют участки на расстоянии менее 60 км от КАД. Речь идет, например, о городе Гатчине, поселке городского типа Вырица, пос. Суйда. В них купить участки под ИЖС покупателю удастся по цене 60-100 тыс. рублей за 100 квадратных метров. Свою роль играет не только удаление от Петербурга, но и популярность конкретного места. Так, поселок городского типа Сиверский расположен почти в 70 км от кольцевой автодороги, однако участки ИЖС там стоят не меньше 60 тыс. рублей за 100 квадратных метров. В ряде населенных пунктов Гатчинского района земельные участки стоят дороже. В Гатчине купить участки под ИЖС высокого качества (удобно расположенные, с пакетом инженерных коммуникаций) удастся не дешевле, чем за 150-180 тысяч рублей за сто квадратных метров. Аналогичные цены можно встретить, например, в деревне Вайя (всего 25 км от КАД). Самые дорогие участки ИЖС, до 200 тысяч рублей за 100 квадратных метров, предлагаются в Вырице на первой береговой линии реки Оредеж.

Сегодня в окрестностях Гатчины создаются новые промышленные и деловые зоны. Для этого есть несколько серьезных предпосылок.

Во-первых, резерв земель под новые проекты в черте Петербурга заканчивается. Кроме того работая, в условиях мегаполиса с его пробками и плотной застройкой, крупные компании все чаще решают вывести свои производства и офисы за городскую черту.

Во-вторых, Гатчина расположена всего в 30 километрах от Петербурга, а многие объекты на территории района находятся в непосредственной близости от КАД. Например, деловая зона «Верево» расположена в 20 километрах от кольцевой автодороги. Транспортную доступность объекта обеспечивает также его близость к железнодорожной станции Старое Мозино.

В целом район имеет развитую инфраструктуру. Несколько дорог южного направления: федеральные автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Псков – Пустошка – Невель» и «Нарва», Московское шоссе, магистральная трасса А-120, которая очень перспективна, поскольку обеспечивает выход транспорта, как на федеральные трассы, так и к строящимся портам в Усть-Лугу.

Район имеет разветвленную сеть автомобильных дорог с асфальтовым покрытием, развито железнодорожное сообщение в Витебском, Псковском и Таллиннском направлениях. Вблизи границ района расположен международный аэропорт «Пулково-2».

Всего же по территории Гатчинского района проходят две крупные железнодорожные магистрали, связывающие его с Прибалтикой, Украиной и Белоруссией, а также две федеральные автомобильные трассы: Санкт-Петербург - Псков и А120. Более того, в проектах строительство кольцевой автодороги – КАД 2,которая обойдет Гатчинский район с севера.

Еще одним неотъемлемым плюсом является наличие трудовых ресурсов, которые можно задействовать в экономике района. По данным на 2014 год численность экономически активного населения составила 142,9 тыс. человек, из которых около 40 тысяч человек ежедневно выезжают в Санкт-Петербург на работу. Это является большим дополнительным ресурсом, который можно использовать для социально-экономического развития района.

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи.

Что касается рынка земли под индивидуальное жилищное строительство, то его можно назвать одним из самых стабильных: около 50% запросов по землям Гатчинского района приходится именно на этот сектор, - чего нельзя сказать о землях промышленности. Тут ключевым фактором, влияющим на спрос, является размер участка, который не должен превышать 5 Га.

Структура предложения на рынке сельскохозяйственных земель Гатчинского района однородна. По состоянию на июль 2014 года, объем предложения на земли сельскохозяйственного назначения составил 36% от общего объема. Полное количество предложений - 150 шт., по землям «с/х» -53.

Превалирующий процент по категории «земли с/х» приходится на сельское поселение – Рождественское, порядка 24%.

Агропромышленный комплекс Гатчинского муниципального района по производственным и экономическим показателям стабильно занимает ведущее место в Ленинградской области и включает в себя более 30 сельскохозяйственных предприятий, 15 предприятий переработки, 139 действующих крестьянских (фермерских) хозяйств, более 34 тысяч личных подсобных хозяйств.

Основные направления деятельности: в животноводстве – производство молока, мяса, в растениеводстве – производство зерна и картофеля. Большое внимание уделяется откорму бычков, сохранено высокопродуктивное стадо крупного рогатого скота, из года в год увеличиваются площади, занятые под зерновыми культурами.

Анализ рынка земли Гатчинского района показал, что стоимость на земельные участки всех категорий увеличилась.

Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1- Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области

Сегодня земельные участки в Гатчинском районе привлекают внимание многих покупателей, не в последнюю очередь эта тенденция обусловлена наличием широкой сети социально значимых объектов (школ, детсадов, больниц, парков и т.п.) и отличной транспортной развязки.

2.2. Расчет рыночной ценности земельного участка сравнительным способом

Произведем расчет рыночной ценности земельного участка площадью 1920 кв.м

Ровный, сухой земельный участок находится в центре г.Гатчина .

Характеристику объектов сравнения представим в табличной форме (Таблица 6).

Таблица 6.-Краткая характеристика объектов сравнения