Файл: Определение стоимости недвижимого имущества.pdf

Введение

Определение стоимости земли, зданий и сооружений, на ней расположенных, – важный этап в процессе купли-продажи недвижимости как для покупателя, так и для продавца. Первому из них важно приобрести необходимый объект недвижимости за реальную справедливую цену, второму - не упустить выгоду от продажи имущества.

Определение реальной рыночной цены недвижимости крайне важно и для потенциального инвестора, решающего, в какой проект ему выгоднее вложить капитал, для того, чтобы в дальнейшем получить максимально возможную прибыль. Получение достоверных сведений о стоимости недвижимого имущества необходимо и в нотариальных делах о наследовании земли и зданий, и в делах о возмещении причиненного ущерба. Справедливая оценка объектов недвижимости становится необходимой и при исчислении предприятиями различных форм собственности и направлений деятельности налоговой базы по налогу на имущество, для того, чтобы избежать штрафных санкций налоговых органов РФ в случае недооценки имущества или не произвести оплату излишне начисленных сумм.

Таким образом, необходимость оценки стоимости недвижимого имущества возникает в огромном количестве случаев: :
-при купле-продаже предметов недвижимого имущества, 
-при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, 
-при внесении предметов недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций, 
-при дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков, 
-при ликвидации предметов недвижимого имущества, 
-при сдаче недвижимого имущества в аренду, 
-при уточнении налогооблагаемой базы предметов недвижимого имущества – зданий и земельных участков, 
-при страховании конкретных предметов недвижимого имущества, 
-при кредитовании под залог предметов недвижимого имущества, 
- при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, 
- при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров. 

Рыночная стоимость недвижимого имущества определяется его уникальными характеристиками - ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Как правило, недвижимое имущество имеет очень высокую цену. Поэтому крайне важно иметь правильное представление о цене недвижимого имущества в случаях ее продажи и приобретения, чтобы не потерять ожидаемый доход.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на определение стоимости принадлежащих им предметов недвижимого имущества. Право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение определения стоимости является обязательным в случае вовлечения в сделку предметов недвижимого имущества, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. На практике это означает, что предприятие может произвести оценку или переоценку принадлежащего ему недвижимого имущества в любой необходимый момент времени, воспользовавшись при этом услугами любого юридического или физического лица, оказывающего услуги оценки недвижимости.

Оценщик при проведении процедуры определения рыночной цены объекта недвижимого имущества имеет право пользоваться любым из известных методов оценки.

Актуальность избранной для представленной работы темы определяется важностью применения современных научных способов оценки стоимости недвижимого имущества для установления достоверной цены купли- продажи предмета недвижимого имущества.

Целью работы является определение стоимости недвижимого имущества .

Объектом исследования выступает офисное здание , расположенное в г. Гатчина Ленинградской области.

1. Исходные данные

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: ХХХ.

Характеристики здания

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Список документов, представленных для проведения оценки

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2018 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2018 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

2. Расчет стоимости земельного участка в городе Гатчина ленинградской области

2.1. Обзор рынка недвижимого имущества Гатчинского района

Гатчинский муниципальный район наделен статусом муниципального района с 1 января 2006 года на основании закона Ленинградской области от 16.12.2004 года №113-ОЗ «Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования Гатчинский муниципальный район и муниципальных образований в его составе».

Площадь района составляет 2891,8 квадратных километра. Положение района на территории Ленинградской области представлено на рисунке 2.1.