Файл: Определение стоимости недвижимого имущества.pdf

На ценность земельного участка оказывают существенное влияние некоторые факторы- наличие коммуникаций, состояние разработанности участка, категория почв и рельеф участка. в приведенной ниже таблице 2.3покажем главные ценообразующие факторы и их кодировку.

Таблица 2.3 Выделенные ценообразующие факторы и их кодировка

Расчет рыночной ценности земельного участка с использованием сравнительного подхода произведем в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Расчет рыночной ценности земельного участка с использованием сравнительного подхода

3. Определение стоимости недвижимости

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом

Основная расчетная формула определения полной стоимости замещения зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:

ПСЗ =( S ´ [ПСЗ_2010* И₂₀₁₈´] – Иф- Им +Сз )*ПР, (3.1)

где

S - площадь оцениваемого объекта, м²

ПСЗ₂₀₁₀- стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 2010

И₂₀₁₀ -индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с п-го по 2010г.;

И₂₀₁₈- индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с п-го по2018г.;

Иф –износ физический

Им-износ основных фондов моральный 

Сз- стоимость земельного участка

Пр прибыль предпринимателя

ПЗС₂₀₀₉=15 913,21руб/ м² 

И₂₀₁₈ =2,117

Стоимость возведения здания без учета износа=940* 15912,21*2,117 =31664980 руб.

Расчет физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки произведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1.- Расчет физического износа конструкций и элементов здания

Полная стоимость недвижимости с учетом износа =(31664980-2073139+3033920)*1,3= 42413489руб.

3.2. Определение стоимости недвижимости доходным методом

Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей .

Величина сдаваемых в аренду помещений- 940 кв.м

Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 700 руб. в месяц

Общая величина дохода= 940*500*12=7896000 руб. в год

Потери от недогрузки =7896000*0,025=197400

Потери от риска неполучения арендной платы =7896000*0,01=78960

Чистый доход от аренды= 7896000-197400-78960=7916640 руб. в год.

Прогноз доходов от аренды здания на 5 лет представим в таблице 3.2.

Таблица 3.2 - Прогноз доходов от аренды здания

Прогноз расходов от аренды здания на 5 лет представим в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Прогноз расходов от аренды здания

Стоимость недвижимости, определенная доходным методом, определим по формуле 3.2.

ПСЗ= Доходы от аренды – расходы на аренду + стоимость участка (3.2)

ПСЗ=39583200-5571952+3033920=37045168

3.3. Определение стоимости недвижимости сравнительным методом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи аналогичных объектов. Данный подход наиболее эффективный в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на наличии полной и достоверной информации о технических характеристиках продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

- сравнения продаж;

- валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж базируется на сопоставлении и анализе информации о продажах аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условии наличия на рынке нескольких схожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Используем метод рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле 3.3

Ц_о=ПВД_о*ВРМ_о = ПВД_о * ∑ (Ц_i : ПВД _iо ) : m , (3.3)

где 

Перечень объектов-аналогов приведен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 - Перечень объектов-аналогов

Расчет ВРМ проведем в таблице 3.5.

Таблица 3.5 - Расчет ВРМ

Стоимость здания, рассчитанная с помощью рентного мультипликатора, составляет 40664400 руб.

Заключение

Оценку недвижимого имущества осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной ценности, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимого имущества.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта расчета стоимости. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной ценности приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход к оценке объектов недвижимого имущества построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности способа является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

Расчет стоимости недвижимого имущества – сложная задача. Чаще всего оценку земли производят согласно сравнительному подходу. Он является наиболее приоритетным и привлекательным, так как максимально ориентирован на специфику рынка.

Задачи, поставленные в начале работы, выполнены, цель достигнута. Работу можно считать выполненной.

Выражаем надежду, что выполненная нами работа дает полное представление о принципах и способах расчета стоимости недвижимого имущества.

Список литературы

1. Федеральный закон "Об оценке недвижимого имущества» Омега-Л - Москва, 2012. - 819 c.
2. Федеральный Закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной практики" от 13 июля 2007 года N 129-Ф3
3. Ардзинов В. Д., Александров В. Т. Ценообразование в строительстве и расчет стоимости недвижимого имущества/ В.Д.Ардзинов// Питер - Москва, 2013. - 384 c.
4. Асаул А. Н. Экономика недвижимого имущества/ А.Н.Асаул, Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2014. - 384 c
5. Барщевский М. Ю. Все о стоимости недвижимого имущества / М.Ю.Барщевский , Астрель - Москва, 2009. - 224 c.
6. Варламов А. А., Комаров С. И. Расчет стоимости объектов недвижимого имущества/ А.А. Варламов, Форум - Москва, 2010. - 288 c.
7. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Расчет стоимости земли и иной недвижимого имущества/ А.А. Варламов,КолосС - Москва, 2008. - 265 c.
8. Горемыкин А. В. Экономика недвижимого имущества,/А.В.Горемыкин Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.
9. Грибовский С. В. Расчет стоимости ценности недвижимого имущества/ С.В.Грибовский, Маросейка - Москва, 2014. - 432 c.
10. Грязнова А.Г., Федотова, М.А. и др. Расчет стоимости недвижимого имущества / А.Г.Грязнова, М.: Финансы и статистика - , 2013. – 560с.
11. Заслонов В.Н Продажа/покупка недвижимого имущества / В.Н.Заслонов , ПЕРО - Москва, 2013. - 200 c
12. 3олотова Е. В. Современные архитектурные обмеры объектов недвижимого имущества /Е.В.Золотова, Архитектура-С - Москва, 2009. - 112 c.
13. Иваницкая И. П., Яковлев А. Е. Введение в экономику недвижимого имущества /И.П.Иваницкая , КноРус - Москва, 2010. - 240 c.
14. Иванова В.Н. Технология муниципального управления: Учеб. пособие / Иванова В.Н., Гузов Ю.Н., Безденежных Т.И. М.: Финансы и статистика, 2010. - 396с.
15. Калинин В.М. Расчет стоимости технического состояния зданий: Учебник / Калинин В.М., Сокова С.Д. М.: ИНФРА-М, 2010. - 268 с.