Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

Состояние внутренней отделки

В рамках данного расчета состояние объекта оценки принята как «стандартный ремонт», объекты-аналоги №3-№5 также предлагаются к продаже в состоянии «стандартный ремонт». Объекты-аналоги №1 и №2 предлагается к продаже в состоянии «без отделки».

Экспертные оценки поправочного коэффициента на состояние отделки (для продажи)^[8]:

Показатель	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены объекта без отделки, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии	0,79	0,78	0,81
Отношение удельной цены объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии	0,86	0,85	0,87
Отношение удельной цены объекта с отделкой «люкс», к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии	1,22	1,21	1,24

Таким образом, в стоимости объектов-аналогов №1 и №2 была введена корректировка в размере 26,6% ((1/0,79-1)*100%).

Физическое состояние зданий

Корректировка не вводилась ввиду схожести аналогов с объектом оценки.

Внесение весовых коэффициентов

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке.

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1-го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим

---

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов стоимости объекта недвижимости.

Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Общая цена предложения (земля и строение), руб. с НДС		719 572 000	859 716 000	380 768 000	189 300 000	499 000 000
Тип данных	Сделка (условно)	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Величина корректировки		-11,00%	-11,00%	-11,00%	-11,00%	-11,00%
Скорректированная цена, руб.		640 419 080	765 147 240	338 883 520	168 477 000	444 110 000
Юридические права и ограничения	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Величина корректировки		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб.		640 419 080	765 147 240	338 883 520	168 477 000	444 110 000
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Величина корректировки		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб.		640 419 080	765 147 240	338 883 520	168 477 000	444 110 000
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб.		640 419 080	765 147 240	338 883 520	168 477 000	444 110 000
Дата сделки (предложения)	01.12.2017	26.11.2017	23.11.2017	30.11.2017	25.11.2017	05.11.2017
Величина корректировки		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена единого объекта недвижимости, руб.		640 419 080	765 147 240	338 883 520	168 477 000	444 110 000
Площадь улучшений, кв.м		4 035,0	4 776,2	1 614,0	1 963,7	7 171,8
Скорректированная цена, руб./кв. м		158 716	160 200	209 965	85 796	61 924
Округ	ЮЗАО	ЮЗАО	ЗАО	ЗАО	ЮАО	ЮВАО
Местоположение	г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а	г. Москва, ул. Обручева, д. 52, стр. 1	г. Москва, Очаковское шоссе, д. 28, стр. 1	г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 14, стр. 1	г. Москва, ул. Москворечье, д. 14	г. Москва, Волгоградский пр-т, д. 42 , стр. 12
Величина корректировки		0,0%	-3,6%	-3,6%	11,2%	18,1%
Скорректированная цена, руб.		158 716	154 505	202 501	95 363	73 133
Ближайшая станция метро	Беляево	Калужская	Юго-Западная	Кунцевская	Нагорная	Текстильщики
Удаленность от метро	от 10 до 15 минут пешком	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	до 5 минут пешком
Величина корректировки		5,0%	5,0%	5,0%	5,0%	-5,0%
Скорректированная цена, руб.		166 652	162 230	212 626	100 131	69 476
Общая площадь помещений, м2	1 500,00	4 035,00	4 776,20	1 614,00	1 963,70	7 171,80
Величина корректировки		12,7%	15,0%	0,9%	3,3%	20,8%
Скорректированная цена, руб.		187 850	186 635	214 519	206 897	251 872
Этаж расположения	3 этажа	4 этажа	5 этажей (а также 1 подземный)	4 этажа (а также 1 подземный)	2 этажа (а также 1 подземный)	4 этажа
Величина корректировки		1,2%	5,6%	5,7%	5,9%	1,2%
Скорректированная цена, руб. / кв. м		190 105	197 064	226 768	219 091	254 895
Класс качества и состояние внутренней отделки	Стандартный ремонт	Без отделки	Без отделки	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Величина корректировки		26,6%	26,6%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб. / кв. м		240 639	249 448	226 768	219 091	254 895
Общая валовая коррекция		45,5%	55,8%	15,2%	25,4%	45,1%
Коэффициент весомости		0,19	0,18	0,23	0,22	0,19
Коэффициент вариации, %	5,7%
Средневзвешенная стоимость, с НДС (18%), руб./кв. м	141 368
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, руб. (с учетом НДС 18%)	212 052 000
Доля стоимости прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости (%)	17,00%[9]
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	36 048 840
Рыночная стоимость здания, руб.	176 003 160

---

Коэффициент вариации скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов составил 5,7%, что позволяет считать выборку однородной.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составила: 212 052 000 руб.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

При определении стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода существуют 2 общепринятых метода:

• Методом прямой капитализации;
• Методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели).

Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценке стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения.

Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект недвижимости с учетом рисков неполучения данного дохода.

Применяя методы доходного подхода оценки недвижимости, Оценщик должен обращать внимание на то, что при формировании чистого дохода не учитываются:

• расходы, относящиеся к бизнесу, осуществляемому на объекте недвижимости;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца.

Для определения ставки дисконтирования, как правило, применяются следующие методы:

---

• метод мониторинга рыночных данных,
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод кумулятивного построения.

Метод определения ставки дисконтирования (капитализации) должен быть согласован с видом используемого денежного потока.

В рамках настоящего отчета расчет стоимости единого объекта недвижимости производился методом прямой капитализации с использованием аналогом, приведенных в разделе 8.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации следующая:

Последовательность определения чистого операционного дохода:

• Определяется потенциальный валовый доход от сдачи недвижимости в аренду на условиях рыночной арендной платы.
• Определяется эффективный валовый доход (действительный) посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
• Определяется чистый операционный доход посредством вычитания из ДВД операционных расходов на содержание объекта недвижимости.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;

ПВД = А * S,

где:

А – рыночная ставка арендной платы (годовая);

S –площадь, сдаваемая в аренду.

• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

Определение рыночной арендной ставки

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде офисных помещений. Был проведен анализ аналогов по сегменту рынка аренды.

---

Необходимо выбрать единицу сравнения, в качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость аренды в рублях 1 кв. м/год нежилого помещения.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

В качестве корректирующих поправок, учитывающих различия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), удаленность от станции метрополитена, этаж расположения.

Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Разница между ценой предложения и стоимостью продажи (торг).

Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца.

На основании «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» №20 за 2017 г. под ред. Е. Е. Яскевича, Оценщиком была применена корректировка на торг в размере -8,0% (среднее значение заявленного в сборнике интервала 7-9%).

Удаленность от метро

Для определения поправочного коэффициента были использованы рыночные данные, полученные из базы данных http://www.mtk.ru.

Подробное описание исследования и проведенных расчетов приведено в приложении к настоящему отчету.

Шкала зависимости цены предложения и ставки аренды объектов недвижимости от удаленности от станций метрополитена:

Объект-аналог	Объект оценки
		до 5 мин. пешком	от 5 до 10 мин. пешком	от 10 до 15 мин. пешком	в транспортной доступности
	до 5 мин. пешком	0	-5 %	-9 %	-13 %
	от 5 до 10 мин. пешком	5 %	0	-5 %	-9 %
	от 10 до 15 мин. пешком	10 %	5 %	0	-4 %
	в транспортной доступности	15 %	10 %	5 %	0

---