Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

Залогодатель должен использовать способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но перечень этих прав не является исчерпывающим и подлежит широкому толкованию. Законодатель наделяет залогодержателя правом истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. В этом случае действуют общие правила защиты права собственности и других вещных прав: если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то залогодержатель вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, им утеряно, либо похищено у залогодержателя, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

В случае залога с передачей предмета залога залогодержателю у последнего также есть права и обязанности. Если заложенное имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, залогодержатель вправе истребовать это имущество во всех случаях. Если предметом залога, выбывшим из владения залогодержателя, являются деньги или ценные бумаги на предъявителя, то они могут быть истребованы только от недобросовестного приобретателя.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользования переданным ему имуществом - предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Статья 351 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет залогодержателя правом потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет заведомо выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога. А в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, о распоряжении заложенным имуществом, а также невыполнения обязанностей по страхованию заложенного имущества и непринятия мер, необходимых для обеспечения сохранности предмета залога, залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом.

Прекращение залогового правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исполнение или иное прекращение обеспеченного залогом обязательства, влечет прекращение договора о залоге. Гибель заложенной вещи исключает право залога в отношении этой вещи. Право залога прекращается по истечении срока действия права, составляющего предмет залога. Например, если предметом залога является право аренды, то истечение этого права у залогодателя влечет прекращение и договора о залоге. Вот почему договор о залоге, предметом которого являются имущественные права, не может превышать срок действия этого права. В случае грубых нарушений своих обязанностей залогодержателем по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных статьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог также прекращается. Наконец, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Это правило распространяется на все договоры о залоге, для признания действительными которых требуется обязательная государственная регистрация.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Следует помнить о связи обеспеченного залогом обязательства и договора о залоге. Прекращение обязательства, обеспеченного залогом, влечет прекращение договора о залоге, так как исключается необходимость в обеспечении основного обязательства, что подтверждает вспомогательный характер залогового права, его зависимость от основного обязательства. Данное правило относится и к случаям, когда залогодатель не является должником по основному обязательству. С прекращением основного обязательства прекращается залог, установленный в его обеспечение третьим лицом.

2.3 Заключение договора, форма и регистрация залога недвижимости (ипотеки)

Законодателем предусмотрено две разновидности залога недвижимости – в силу закона и в силу договора. При залоге недвижимости (ипотеке) в силу закона заключается договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом - собственником имущества и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

В договоре о залоге недвижимости (ипотеке) обязательно должны быть указаны: предмет залога; оценочная стоимость предмета залога; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; право, в силу которого имущество, являющееся предметом залога, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре залога указывается вид недвижимости, полный адрес, общая площадь. Оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если залог недвижимости обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре залога указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Указанные условия являются существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Немаловажным является при рассмотрении вопроса о заключении договора залога наличие либо отсутствие обязательного условия о заключении договора комплексного ипотечного страхования.

При ипотечном кредитовании заемщик, как правило, заключает договор страхования от следующих рисков: прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерти и утраты трудоспособности заемщика; утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения.

Указанный новый вид страхования - страхование ипотечных обязательств способствует доступности ипотеки жилых помещений, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту.

Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от иных видов страхования: имущества, жизни и титула. Поскольку, во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, длительный и равен сроку предоставления ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно: «пик» приходится на 2 - 4 годы предоставления кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается^[37].

При оформлении залога недвижимости залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Одним из показателей несовершенства ипотечного рынка в Российской Федерации является низкий удельный вес закладных ценных бумаг в общей массе заключенных ипотечных договоров. Главным достоинством этой ценной бумаги является то, что она удостоверяет права законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, широкое использование закладных позволит дебюрократизировать документооборот в сфере ипотечного кредитования^[38].

Закладная как документ, состоит из нескольких разделов: информация о залогодателе и должнике, сведения о первоначальном залогодержателе, информация об обязательстве, обеспеченном ипотекой (основание возникновения, срок исполнения, сумма, остаток ссудной задолженности на дату составления закладной, проценты годовых, размер ежемесячного платежа), сведения о предмете ипотеки (местонахождение, название и описание, достаточное для идентификации, сведения об обременениях, подлежащих государственной регистрации, денежная оценка), сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и ипотеки; в закладной содержатся условия и порядок исполнения денежного обязательства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя; отметки о смене владельца закладной; закладная скрепляется подписями должника и залогодателя, на ней ставятся подпись и печать государственного регистратора.

Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Отказы в государственной регистрации ипотеки в большинстве случаев связаны с недостатками договоров (документов), за некоторыми исключениями. Объект недвижимости, приобретенный за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение объекта недвижимости, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение объекта недвижимости. Согласно последним изменениям законодательства об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ранее действовавшая редакция пункта 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» иначе определяла момент возникновения ипотеки. Он различался в зависимости от основания возникновения ипотеки. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникала с момента заключения этого договора, т.е. с момента государственной регистрации договора. А при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникала с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Также существенно изменился порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона. Теперь для регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, требуется подача заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, тогда как ранее для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Представляется, что внесенное изменение в порядок регистрации ипотеки в силу закона не защищает права кредитора по обязательству, обеспечиваемому ипотекой в силу закона.

При таком законодательном регулировании порядка регистрации ипотеки в силу закона теряется весь смысл ипотеки в силу закона и права кредитора по обеспечиваемому обязательству могут быть существенно нарушены. Раньше регистрирующий орган обязан был внести запись об ипотеке, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов усматривалось возникновение ипотеки в силу закона (например, в договоре купли-продажи указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств или представлен договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату рент недвижимого имущества, т.д.). Теперь для того, чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, необходимо заявление залогодателя или залогодержателя.