Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В соответствии с гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Жилым домом считается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

С учетом значимости и связанности друг с другом вещи классифицируются на главные вещи и принадлежности. Под главной понимается такая вещь, которая имеет самостоятельное значение в гражданском обороте, то есть независима от других вещей. Принадлежностью признается вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным или иным целевым назначением. Правовое значение деления вещей на главные и принадлежности состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации)^[36]. Это общее правило гражданского права действует и при залоге. Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности. Однако иное может быть предусмотрено договором.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом залога (ипотеки). Право аренды может быть предметом залога с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, который заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Субъекты договора залога, их права, обязанности и ответственность

Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя могут выступать как должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Нововведение является положение о том, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, тогда как в ранее действующей редакции предусматривалась возможность передачи в залог имущества, принадлежащего на праве хозяйственного управления. В случае исполнения залогодателем - третьим лицом обязательства должника по основному договору такому залогодателю переходит, в объеме исполненного, право требования кредитора к должнику, что представляет собой переход права требования на основании закона.

С вопросом предмета залога связана специальность залога, то есть выделение строго определенного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной массы. Кредитор получает удовлетворение своих претензий из стоимости данного конкретного имущества, а не из всей массы имущества должника.

Предмет залога может, как передаваться залогодателем залогодержателю, так и не передаваться. Факт нахождения заложенного имущества у залогодателя или залогодержателя влияет на их права и обязанности в залоговом правоотношении. Поэтому законодательство в зависимости от того, передается предмет залога залогодержателю или нет, закрепляет конструкции двух видов залога: заклада (в этом случае предмет залога передается залогодержателю) и залога без передачи имущества залогодержателю. Заклад, несомненно, создает дополнительные гарантии для кредитора, поскольку имущество, на которое, возможно, будет обращено взыскание, до наступления срока исполнения находится во владении самого залогодержателя. Вместе с тем именно по этой причине заклад оказывается крайне невыгодным для должника, так как на весь срок действия обеспеченных залогом обязательств он лишается права владения.

Залогодателем может быть как дееспособное физическое, так и юридическое лицо. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, не ставшие полностью дееспособными в результате вступления в брак или эмансипации, могут закладывать свое имущество только с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если предметом залога является имущественное право, в качестве залогодателя может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Кроме того, залогодателем может быть и арендатор имущества.

Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога. Лицо, которое приобрело заложенное имущество в порядке правопреемства или в результате сделки, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору о залоге. В свою очередь, кредитор может передать свои права по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования или совершения передаточной надписи на закладной.

Для того чтобы защитить интересы последующих залогодержателей, залогодатель обязан сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех предшествующих залогах, стоимости, размере и сроке обеспечиваемого залогом обязательства. Если же залогодатель не исполнил этой обязанности, то при обращении взыскания на заложенное имущество последующих залогодержателей и недостаточности имущества он обязан возместить убытки залогодержателей.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю - с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан (если иное не предусмотрено законом или договором) надлежащим образом его сохранять и содержать, и в частности:

1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, если собственник автомобиля сдал его в залог, он имеет право продолжать пользоваться им и извлекать доходы. Российское законодательство существенно ограничивает права кредитора, разрешая ему пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из сущности залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

Таким образом, право распоряжения залогодателя (за исключением права завещать) принадлежащим ему имуществом ограниченно. В противном случае могли бы нарушаться права залогодержателя на удовлетворение за счет заложенного имущества.

Залогодержатель также вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу. При этом должны соблюдаться правила о передаче прав кредитора путем уступки права требования, предусмотренные статьями 382 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для перехода к другому лицу прав залогодержателя не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Права залогодержателя переходят к другому лицу на основании закона и в случае наступления указанных в нем обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах залогодержателя, а также в других случаях. При этом уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Уступка требования по договору о залоге, совершенному в нотариальной форме, должна быть совершена в нотариальной форме, а в случае уступки требования по договору о залоге, требующего государственной регистрации, такая уступка требования должна быть зарегистрирована в том же порядке. Залогодатель вправе выдвигать против требований нового залогодержателя возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Залог возникает в большинстве случаев в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила гражданского законодательства о залоге, возникающем в силу договора, соответственно, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Собственник, сдавший свое имущество в залог, обладает, ограниченными правами собственника. Он только владеет и пользуется заложенным имуществом до того момента, пока не исполнит обязательство. Несмотря на то, что собственник заложенного имущества ограничен в своих правах, он в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязан нести бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества. Вопрос о том, кто, когда и при каких обстоятельствах должен принимать решение о необходимости проведения ремонта, должен регулироваться договорными обязательствами по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залогодатель должен защищать заложенное имущество от притязаний третьих лиц. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.