Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1) название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Следует отметить, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация предмета договора залога недвижимости по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона. Однако в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть: реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество. Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение. В связи с изложенным нельзя не отметить противоположную точку зрения о том, что залог не трансформируется в меру ответственности, так как обращение взыскания на предмет залога не преследует цели дополнительных имущественных потерь для должника^[43].

Меры гражданско-правовой ответственности могут представлять собой комбинированные средства воздействия, имея различные между собой и не совпадающие по назначению функции. Именно поэтому ряд средств воздействия может быть отнесен и к мерам превентивным наряду с мерами ответственности, а также относится к мерам обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, юридическая природа залога недвижимости как способа обеспечения обязательства настолько многогранна, что она может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе путем анализа правового регулирования определена правовая природа залога недвижимости (ипотеки); дана характеристика нормативным актам, регулирующим залог недвижимости, определено понятие залога недвижимости и понятие ипотеки, являющейся разновидностью залога, рассмотрены его признаки и виды; изучены предмет и объект договора залога недвижимости (ипотеки), проанализированы субъекты договора залога недвижимости, проанализированы их права и обязанности, определен объем ответственности, изучены существенные условия договора ипотеки, форма и содержание договора залога недвижимости, рассмотрена специфика государственной регистрации договора ипотеки, исследованы вопросы обращения взыскания на предмет залога по договору.

В процессе исследования установлено, что основу гражданско-правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) составляют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (части 1) в редакции Федерального закона от 21.12.2013г., существенно изменившего содержание § «Залог» 23 главы «Обеспечение исполнения обязательств» и принятого 16.07.1998г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тогда как раннее отношения по поводу залога недвижимости (ипотеке) регулировались также нормами принятого 29.05.1992г. Закона РФ «О залоге», который утратил силу с 21.07.2014г. Между тем, установлено, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и другие правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере ипотеки (залога недвижимости) применяются в части, не противоречащей положениям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволяет прийти к выводу о возможном возникновении в правоприменительной практике противоречий между указанными правовыми актами, поскольку из существа гражданского законодательства следует, что иные нормативные акты не могут ему противоречить. Установлено, что помимо указанных нормативных актов, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) осуществляется нормами Федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», поскольку определение в договора залога стоимости предмета залога является существенным условием договора; нормами Федерального закона «Об организации страхового дела», так как установлено, что в большинстве случаев наряду с заключением договора залога обязательным является заключение договора комплексного ипотечного страхования; нормами Федерального закона «Об исполнительном производстве», который детально регламентирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В целях усовершенствования правового регулирования залога недвижимости принято также Постановление Правительства от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Установлено, что термин залог недвижимости (ипотека) употребляется в трех различных интерпретациях:

в юридическом смысле – как залог недвижимого имущества, который служит возникновением обязательств кредитно-заемного характера и обеспечивает их исполнение;

в документарном смысле - как закладная или долговое свидетельство, подтверждающее право залогодержателя на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой);

в экономическом аспекте – как кредит на условиях его обеспечения залогом приобретаемой недвижимости.

По результатам анализа правовых норм и изучения понятия залога недвижимости (ипотеки) сделан вывод о том, что правовая природа залога недвижимости в целом и ипотеки в частности имеет неопределенное понятие, поскольку может неоднозначно трактоваться. Установлено, что ипотека является разновидностью залога, имеющего обеспечительную функцию, которая заключается в том, что в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, кредитор получает удовлетворение за счет заложенного имущества. Одним из признаков ипотеки как разновидности залога является то обстоятельство, что режим ипотеки может быть распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности, право аренды, право требования участника долевого строительства. И ипотека и залог порождает у собственника имущества ограничения по распоряжению имуществом при его отчуждении, передачу в аренду, безвозмездное пользование другим лицам. Установлено, что залог является способом реального обеспечения обязательств, имеет акцессорный, т.е. дополнительный характер и не может существовать отдельно от основного обязательства.

Определено, что объектом залога (ипотеки) является обремененное залогом (ипотекой) недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и имеющееся в натуре к моменту обращения взыскания.

Установлено, что предметом залога (ипотеки) может быть любое недвижимое имущество, указанное в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации – земельные участки, за исключением тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, здания, строения и сооружения; жилые дома и квартиры, их части, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат, дачи, воздушные и морские суда, космические объекты. Не может являться предметом залога (ипотеки) имущество, изъятое из оборота, природные ресурсы, недра. Предметом залога в целом может являться и движимое имущество, предметом залога (ипотеки) также могут являться права с ограниченным сроком действия, при этом залог таких прав может быть установлен только в рамках срока действия права. Предметом залога (ипотеки) может являться также объект незавершенного строительства при наличии зарегистрированного права на него. Отмечено, что в случае залога (ипотеки) главной вещи, залог распространяется и на ее принадлежность.

По результатам изучения нормативных актов установлено, что сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель – лицо, которое предоставляет имущество в залог и залогодержатель – лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, имеющее какие-либо договорные отношения, либо не имеющее их. Залогодателем имущества может быть только собственник, тогда как ранее действующее законодательство допускало возможность передачи в залог имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения. Залогодателем может являться как физическое лицо, так и юридическое лицо. Залог права аренды или иного права допускается только с согласия собственника. Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога, например при переходе прав кредитора по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования. Согласие должника, являющегося залогодателем при этом не требуется.

Установлено, что залогодержатель приобретает совокупность прав с момента заключения договора о залоге, а при передаче предмета залога – право владения, право требования имущества из чужого незаконного владения, право на ограничение в пользовании предметом залога.

В зависимости от нахождения имущества у залогодателя либо у залогодержателя возникает обязанность в надлежащем его сохранении и содержании, в том числе страховании за счет залогодателя от рисков утраты и повреждения, обязанность уведомлять другую сторону о возникновении риска утраты либо повреждения. Исходя из объема прав сделан вывод о том, что право распоряжения залогодателя, принадлежащим ему имуществом, в отношении которого оформлен залог, ограничено правом владения и пользования в том случае, если предмет залога не передается залогодержателю.

В случае, когда предмет залога выбыл из владения залогодержателя у последнего возникает право требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. При исполнении обязательства, обеспеченного залогом, прекращается договор залога, у залогодержателя возникает обязанность возврата заложенного имущество залогодателю. Установлено, что залогодатель вправе в любое время до реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В процессе анализа действующих правовых норм определено, что договор залога недвижимости заключается в письменной форме, при этом его обязательное нотариальное удостоверение не требуется. При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи приобретаемого жилья и кредитный договор, на основании которого предоставляются средства на приобретение заложенного по договору недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны все существенные условия договора: предмет, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчета между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора, оценочная стоимость предмета залога, существо, срок и размер исполнения обязательства, обеспеченного залогом, право, в силу которого предмет залога принадлежит залогодателю и орган, зарегистрировавший указанное право. Отмечено, что немаловажным при заключении договора является вопрос о заключении договора комплексного ипотечного страхования на случай смерти заемщика, утраты трудоспособности, утраты и повреждения имущества в результате физического воздействия. При заключении договора залога возможно оформление закладной – именной ценной бумаги, которая отражает основные условия кредитного обязательства и договора залога и свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству. Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Отмечено, что ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки, тогда как ранее действующее законодательство иначе определяло момент возникновения ипотеки – с момента государственной регистрации права на заложенное имущество. Установлено, что в настоящее время государственная регистрации ипотеки в силу закона проводится на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя либо нотариуса, в связи с чем необходимым признано внесение изменений в статью 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» путем указания на регистрацию сведений о залоге одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются залогом на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Определено, что государственная регистрация имеет важное практическое значение, так как закон связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения.

В процессе исследования выявлено, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно двумя способами – в судебном и внесудебном порядке. Судебный порядок обращения взыскания допускается приоритетно, а внесудебный в двух случаях - если предмет залога законом не отнесен к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда и если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто. Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке производится путем реализации на публичных торгах, тогда как обращение взыскания во внесудебном порядке происходит путем проведения аукциона. Реализация заложенного имущества на публичных торгах во внесудебном порядке возможна при наличии соглашения об этом.

Проанализировав теоретические нормы, регулирующие отношения в сфере залога недвижимости следует отметить, что не сложилось однозначного понимания как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено; каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой связи задача совершенствования гражданского законодательства в указанной сфере сохраняет актуальность.