Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

Указанные обстоятельства свидетельствовали о том, что отсутствие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно тормозило развитие ипотечного кредитования. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая ничем однозначно не регламентированные формы. Сделки по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Кроме того, по существу, речь шла о притворной сделке, когда договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку^[8].

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Государственной Думой 16.07.1998г. Закон содержит ряд отсылочных норм к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[9]. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит, и поэтому он имеет принципиальное значение для повышения надежности обеспечения кредитов, оптимизации оборота денежных средств, развития рынка недвижимости. Ипотеке жилых помещений и квартир в нем посвящена глава 8.

Следует отметить, что с момента вступления в силу указанный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неоднократно подвергался изменениям и дополнениям. В частности, Федеральным законом от 21.12.2013г. № 363-ФЗ в Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, существенными из которых являются положения, касающиеся страхования заложенного имущества, страхования ответственности заемщика и страхования финансового риска кредитора, а также положения, касающиеся распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных залогу. Вместе с тем нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в пункте 3 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Кроме того, в абзаце 1 пункта 2 статьи 79 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отмечается, что со дня введения в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы Закона Российской Федерации «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданского кодекса Российской Федерации и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, при разрешении конкретного спора в правоприменительной практике возможно наличие противоречий между указанными правовыми актами. Следует отметить, что указанное положение пункта противоречит правилу, содержащемуся в части 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации.

В дополнение к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»^[10].

Указанный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Указанный нормативный акт позволяет банкам реализовывать перечисленные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что, в свою очередь, будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные^[11].

Особенности ипотечного жилищного кредитования военнослужащих предусмотрены Федеральным законом от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»^[12]. Указанный закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Как уже указывалось выше 21.07.1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Федеральных законах «Об оценочной деятельности»^[13], «Об организации страхового дела в РФ»^[14], «Об исполнительном производстве»^[15] и других нормативно-правовых актах.

Существенное значение в правовом регулировании залога недвижимости (ипотеки) имеют следующие подзаконные акты:

- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ)^[16]. Данный документ обращает внимание не решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;

- Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»)^[17];

- Постановление Правительства РФ от 26.11.2007г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»^[18].

• 1. Понятие залога недвижимости (ипотеки)

Ипотека на современном этапе признана приоритетным инструментом реализации жилищной программы в России. Между тем анализ действующего законодательства, а также юридической литературы позволяет сделать обоснованный вывод о том, что термин «ипотека» имеет неоднозначное толкование.

Так, в законодательстве и юридической литературе термин «ипотека» употребляется в различных интерпретациях:

1) в юридическом смысле ипотека - как залог недвижимого имущества, который служит условием возникновения обязательств кредитно-заемного характера, а также обеспечением их исполнения. Именно в этом значении термин «ипотека» употребляется в текстах Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таком же смысле определялся ранее в Законе Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге»;

2) в документарном смысле как закладная или иное долговое свидетельство, подтверждающее право залогодержателя на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству (документарный аспект);

3) в экономическом смысле как кредит, предоставляемый заемщику банком или иной кредитной организацией на условиях обеспечения его возврата залогом приобретаемой недвижимости, - ипотечный кредит. В случаях, когда заемщиком выступает физическое лицо, приобретающее жилое помещение, то оперируют понятием «ипотечный жилищный кредит». В случае употребления термина «ипотека» значительную роль играет залог недвижимости в связи с денежным обязательством, которое он обеспечивает. Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира^[19].

Следует отметить, что некоторые ученые в области гражданского права разделяют позицию, согласно которой ипотекой может одновременно обозначаться и собственно залог недвижимости, и обеспеченные им кредитные обязательства. Так, С.П. Гришаев считает, что ипотека является одной из разновидностей залога и представляет собой способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. При этом данный автор уточняет, что, если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование»^[20].

Таким образом, относительно правовой природы ипотеки следует вывод, что различное понимание правовой природы залога недвижимости (ипотеки) порождает негативные последствия, которые приводят к тому, что сама сущность ипотеки не имеет определенного понятия, поскольку неоднозначность трактовки рассматриваемого термина подтверждает тот факт, что законодатель в самом наименовании Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ после слов «об ипотеке» в скобках уточнил, что речь идет именно о «залоге недвижимости».

Само слово «ипотека» произошло от греческого hipotheka, что в переводе означает «заклад», «залог». Исторически ипотека возникла в Византии в начале VI в. н.э. как обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства. Такое понимание ипотеки как разновидности имущественного залога воспринято и действующим российским законодательством, в том числе и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[21].

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Это обусловлено тем, что ипотека является основной разновидностью залога. Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог - один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Нормы, регулирующие залоговые правоотношения, распространяют свое действие и на ипотеку.

Для определения правовой природы залога необходимо отметить, что обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (статья 329 Гражданского кодекса РФ)^[22].

Способы обеспечения обязательств носят имущественный характер. Их значение состоит в том, что они стимулируют должника к точному исполнению обязанностей под угрозой неблагоприятных для него имущественных последствий (выплата определенной денежной суммы и т.д.). Они могут компенсировать кредитору убытки, возникшие вследствие нарушения должником своих обязательств.