Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

Сокращен срок, в течение которого регистрирующий орган должен зарегистрировать ипотеку, возникающую из нотариально удостоверенного договора. В этом случае ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней. В других случаях ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение 15 рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней.

Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств более, привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами.

Как уже указано выше, в силу положений статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Также появилась возможность приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

Если раньше было достаточно одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца).

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Договор залога (ипотеки) как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права. Государственная регистрация залога (ипотеки) осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Договор о залоге (ипотеке) с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор о залоге (ипотеке) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного залогом.

Датой государственной регистрации залога считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договора залога (ипотеки) необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке наносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, основными договорами, которые заключаются в процессе оформления залога (ипотечной сделки) являются кредитный договор, договор купли-продажи, договор об ипотеке, договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования. Однако имеются различия при процедуре оформления ипотеки жилого помещения в силу закона и договора. При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

Из вышеизложенного следует вывод, что государственная регистрация, не являясь формой договора ипотеки, имеет важное практическое значение, обусловленное тем, что обязанность проверки соответствия договора ипотеки закону возложена исключительно на органы федеральной регистрационной службы, поскольку его нотариальное удостоверение в настоящее время не является обязательным. Наряду с договором об ипотеке, регистрации подлежит и сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения). Закон об ипотеке связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения. Исходя из последнего необходимо разграничивать понятия «совершение ипотечной сделки» и «заключение договора ипотеки».

Обращение взыскания на предмет залога

Заложенное имущество (ипотека) в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника.

При кредитовании, обеспеченном залогом недвижимого имущества, из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество).

Согласно статье 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества^[39].

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «Об исполнительном производстве». Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. Согласно пункту 3 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение^[40].

Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (статьи 51 - 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и во внесудебном порядке (статья 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто^[41].

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

- для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена;

- предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

- предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

- сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.

Основное отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор или заключено в виде отдельного договора^[42]. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора, обеспеченного ипотекой. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.