Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ)

Предмет и объект залога недвижимости (ипотеки)

Как определено выше, основополагающая сущность залога (ипотеки) как обеспечительного средства заключается в выделении из всей имущественной массы должника (залогодателя) недвижимых вещей, ценность которых служит источником компенсации имущественных потерь ипотечного кредитора на случай неисполнения должником обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. В основу такой сущности положен принцип залога (ипотеки), распространяющий свое действие в отношении двух элементов обеспечения: предмета залога и обеспечиваемого ею требования. Специальность залога по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества, тогда как специальность залога по предмету означает, что ипотека может быть установлена только на имеющийся в наличии индивидуально-определенный объект (или объекты) недвижимости^[28].

Нормативное закрепление принципа залога по предмету изложено в статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей круг объектов недвижимого имущества, в отношении которых может быть установлена ипотека, а также в статье 9 этого же Федерального закона, закрепляющей в качестве существенного условия договора об ипотеке наряду с существом, размером и сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства предмет ипотеки и его оценку. Законодатель предусматривает обязательную индивидуализацию предмета ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого имущества описанием. Залог недвижимости не допускает неопределенности предмета залога не только в силу индивидуального характера недвижимости, но и по причине возникновения (перехода) титула на недвижимость на основании сделок с момента государственной регистрации права. Поэтому сведения о принадлежности недвижимого имущества должнику, подтверждаемые данными о государственной регистрации права собственности на него, отнесены законом к существенным условиям договора ипотеки^[29].

Условность используемого законодателем термина «предмет ипотеки» может усматриваться не только в связи с отсутствием единого подхода к пониманию объекта гражданских правоотношений (субъективных гражданских прав), но и по причине спорности вопроса о вещной либо обязательственной природе залога.

Исходя из утверждения, что залог недвижимости (ипотека) носит вещный характер обязательственного правоотношения, под предметом ипотеки следует понимать само заложенное недвижимое имущество, которое выступает объектом вещного права залогодержателя, предметом договора об ипотеке, а также предметом ипотечного обязательства.

Ценность вещи, ее потребительная стоимость является одной из экономических характеристик вещи, в том числе предмета залога, никак не влияющая на квалификацию вещи в качестве объекта гражданских прав. В этом смысле и собственник, передавая вещь в пользование, извлекает из нее потребительную, а при отчуждении - материальную стоимость, что с юридической точки зрения не препятствует квалификации действий собственника в качестве распорядительной сделки, а заключающаяся в вещи стоимость от этого не становится объектом права собственности. Та же логика уместна и при совершении залогодержателем действий по осуществлению права залога. Очевидно, при залоге объектом залогового правоотношения, а равно объектом субъективного права залогодержателя является сама недвижимая вещь^[30].

Действия ипотечного кредитора по осуществлению права залога прежде всего сопряжены с установлением того объекта, за счет которого обеспечивается преимущественное удовлетворение его требований. Объект взыскания наряду с иными материальными условиями должен быть определен в решении суда; заложенное по договору об ипотеке имущество, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, - одно из существенных условий соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки^[31].

Появление у предмета ипотеки статуса объекта взыскания связано не только с наступлением оснований для обращения взыскания, но и с установлением при осуществлении права залога ряда фактов материального права, к числу которых необходимо отнести следующие:

1) факт сохранности в натуре предмета ипотеки к моменту обращения взыскания.

Поскольку заложенная недвижимость является предметом материального мира, ее гибель влечет прекращение ипотеки, если замена либо восстановление предмета ипотеки не произведены по соглашению сторон. К случаям гибели предмета ипотеки нельзя отнести действия залогодателя по преобразованию объекта недвижимости.

Залогодержатель наделен правом проверять фактическое наличие заложенного по договору об ипотеке имущества, поэтому доказательства сохранности заложенного имущества на момент обращения взыскания должны быть представлены в ходе рассмотрения иска об обращении взыскания;

2) факт принадлежности предмета ипотеки залогодателю на праве собственности либо праве хозяйственного ведения.

Утрата залогодателем титула собственника вследствие истребования предмета ипотеки исключает обращение взыскания на бывшее в залоге имущество;

3) факт обременения недвижимости, на которое обращается взыскание, ипотекой.

В практике рассмотрения споров, вытекающих из залоговых (ипотечных) обязательств имеют место случаи отказа в обращении взыскания по мотиву незаключенности договора об ипотеке в связи с тем, что стороны не согласовали одно или несколько условий, отнесенных законом к числу существенных, либо не осуществили предусмотренную законом государственную регистрацию договора об ипотеке, либо в связи с тем, что требование об обращении взыскания заявлено после погашения регистрационной записи об ипотеке по спорному договору.

Исходя из изложенного, следует определить, что объектом залога ипотеки является обремененное залогом (ипотекой) недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, выделенное для реализации с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и сохранившееся в натуре к моменту обращения взыскания.

Определяя предмет по договору залога, следует отметить, что в силу положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу указанной статьи к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 336 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права^[32]. При этом следует учитывать классификацию объектов гражданских прав, изложенную в статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В гражданском праве термин «имущество» используется как для обозначения конкретных вещей, так и при определении совокупности имущественных прав и обязанностей субъекта. Таким образом, понятием имущества охватывается совокупность принадлежащих субъекту вещей, прав требования и обязанностей (долгов). Однако существуют вещи, которые не могут быть предметом сделок, то есть изъятые из оборота. Эта группа вещей в связи с прямым указанием закона не может являться предметом залога. К этой категории вещей относится большинство природных ресурсов, в частности недра, лесной фонд, водные ресурсы; имущество государственной казны, Вооруженных Сил и некоторые другие.

Кроме указанного исключения, законом может быть запрещен или ограничен залог отдельных видов имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, а также имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах). Причем залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, но только в случае, если отчуждение этого права без согласия указанных лиц запрещено договором или законом. Необходимо подчеркнуть, что если предметом залога являются права с ограниченным сроком действия, то их залог может быть осуществлен только на оставшийся срок их действия.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу^[33]. С учетом характеристики объекта незавершенного строительства для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства, необходимо установить факт регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. При этом, следует отметить, что обязательным условием является также залог земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В отношении зданий и сооружений, если тот или иной объект по своим характеристикам признается объектом недвижимости, однако отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он возведен в установленном законом порядке, он признается самовольной постройкой, в связи с чем в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим. И заключение в отношении него ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права (права собственности или права хозяйственного ведения)^[34].

По действующему законодательству, на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Помимо этого, Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом залога (ипотеки). Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе, что то или иное имущество относится к недвижимости.

Конкретизируя предмет залога (ипотеки) следует указать, что положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки^[35]. К ним относятся:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если они не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;