Файл: Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Формирование жизнеспособной системы залога недвижимости (ипотеки), в том числе жилых помещений, является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере залога недвижимости особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Создание и развитие системы залога недвижимости (ипотеки) в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Финансовый кризис 2008 - 2009 годов стал для российского права, регулирующего обеспечительные сделки (залог, поручительство и банковскую гарантию), и практики его применения своеобразным тестом на прочность. Именно на этот период времени, который характеризовался массовыми дефолтами по обязательствам, приходится и существенный рост споров, связанных с предъявлением кредиторами требования по обеспечительным сделкам (обращение взыскания на предмет залога, взыскание с поручителей, предъявление требований по банковским гарантиям).

Правоприменительная практика показала, что в процессе применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, поручительстве и гарантии большое распространение получили случаи признания обеспечительных сделок недействительными, незаключенными, прекратившимися, что повлекло для лиц, выдавших обеспечение освобождение от исполнения обязательств перед кредитором, вследствие чего установленная законом процедура реализации залогов оказалась неэффективной.

Правоприменительная практика выявила как содержательную и процедурную несовершенность обеспечительных конструкций, имеющих место в российской деловой практике, так и серьезнейшие проблемы в понимании и применении участниками оборота и судами соответствующих положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.

Актуальность темы исследования заключается в том, что одним из наиболее важных правовых инструментов, с помощью которого участники отношений минимизируют возможность своих правовых рисков, является залог недвижимости (ипотека). В связи с этим особое значение приобретает выявление и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования залога недвижимости (ипотеки). Для решения данного вопроса необходимо детально рассмотреть основы правового регулирования, определить четкое понятие, предмет, признаки и виды договора, установить точное содержание субъектного состава, взаимоотношение прав и обязанностей сторон залога недвижимости (ипотеки), рассмотреть особенности существенных условий и порядка заключения договора, ответственность за нарушение прав и обязанностей, существующих в рамках данного обязательственного правоотношения.

Основным нормативным актом, детально регламентирующим залог недвижимости (ипотеки) является Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако, несмотря на неоднократное внесение изменений в настоящее время в нем имеется немало противоречий и коллизий.

Судебная практика по договорам залога недвижимости (ипотеки) достаточно многочисленна, но не в полном объеме отражает пробелы, не решенные на законодательном уровне.

Актуальность темы исследования обусловливается не только наличием коллизий между законами и подзаконными актами, пробелов в действующем законодательстве, регламентирующим отношения сторон по договору залога недвижимости (ипотеки), но и теоретическими проблемами.

Большой интерес представляет анализ разновидностей недвижимого имущества, которые могут выступать полноценным предметом договора залога недвижимости в целом и ипотеки в частности. Не менее важен вопрос субъектного состава рассматриваемого договора, правового механизма реализации прав и обязанностей в рамках обязательственного правоотношения.

Степень разработанности темы исследования. Происхождение, правовая природа, признаки института залога недвижимости (ипотеки), а также отношения сторон по договору залога недвижимости (ипотеки) рассматривались, в частности в работах С.П. Гришаева, Л. Хуснетдиновой, В.А. Мочаловой. Вместе с тем в настоящее время отсутствуют научные работы с комплексным подходом к изучению правового регулирования договора залога имущества (ипотеки) как отдельного института гражданского права.

Целью курсовой работы является комплексный, аргументированный правовой анализ залога недвижимости (ипотеки) как договорной конструкции, выявление особенностей предмета договора, присущих ему признаков, процесса заключения, регистрации, содержания договора залога недвижимости (ипотеки), а также разработка обоснованных рекомендаций, необходимых для совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики в данной области. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

- определить правовую природу залога недвижимости (ипотеки) путем анализа основ правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки);

- определить понятие залога недвижимости (ипотеки), его признаков;

- рассмотреть понятие предмета залога недвижимого имущества (ипотеки), включая определение объектов недвижимого имущества;

- провести анализ действующей нормативно-правовой базы с целью определения субъектов договора, определения их прав, обязанностей и объема ответственности;

- рассмотреть существенные условия договора залога недвижимости (ипотеки); определить форму, содержание, значение и специфику института государственной регистрации договора залога недвижимости (ипотеки);

- исследовать вопросы обращения взыскания на предмет залога по договору;

- выработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства о залоге недвижимости (ипотеке).

Предметом исследования являются теоретические и практические проблемы, касающиеся правовой квалификации залога недвижимости (ипотеки), содержания договорной конструкции исходя из принципов договорного права.

Объектом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регламентирующие договор залога недвижимости (ипотеки), анализируются последние изменения законодательстве, а также имеющаяся научная литература по исследуемому вопросу.

Методологической основой исследования являются как общие методы познания: анализ, классификации, систематизации, так и специализированные методы познания: формально-юридический, логический, системный анализ.

Нормативной основой исследования явились нормы действующего российского гражданского законодательства. Теоретическую основу работы составляют труды Л. Хуснетдиновой, С.П. Гришаева, С.О. Лозовской, Р.Н. Викторовой, Е. Демушкиной, Ю.Н. Рассказовой, В.А. Мочаловой, А.Н. Кайля, А.А. Лупу, И.Ю. Оськиной, В.Е. Шороховой.

Научная новизна работы заключается в проведении всестороннего анализа современного нормативно-правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) как одного из институтов договорного права.

1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ)

Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.

Ипотека жилых помещений сегодня является для граждан Российской Федерации наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Залог недвижимого имущества (ипотека) как правовой институт вернулся в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29.05.1992г. Закона РФ «О залоге» № 2872-1^[1]. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного закона не содержалось конкретного механизма его функционирования, не было отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Определенное внимание ипотеке было уделено в части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой Государственной Думой 21.10.1994г. и вступившей в силу с 01.01.1995г.^[2] Гражданский кодекс Российской Федерации содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется - «Залог».

Между тем, Указом Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»^[3] в целях совершенствования законодательных основ рыночной экономики, правового обеспечения международных экономических и гуманитарных связей России и подготовки изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации принято предложение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства о разработке концепции развития гражданского законодательства России и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

На основании названного Указа Президента Российской Федерации решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации^[4], которая была опубликована и прошла широкое обсуждение.

По итогам работы над исполнением Указа Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. № 1108 принят Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым изложен полностью в новой редакции § 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой ГК РФ и признан утратившим силу Закон Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залог»^[5].

Совершенствованию законодательства о залоге посвящен пункт 3.1 подраздела 3 «Обеспечение исполнения обязательств» раздела V Законодательство об обязательствах (общие положения)» Концепции развития гражданского законодательства России, в котором отмечалось, что следует привести в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и между собой все действующие в России законодательные акты, регламентирующие отношения по залогу, рассматривая при этом Гражданский кодекс Российской Федерации как закон, закладывающий основу для регулирования всех соответствующих отношений.

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства России в пояснительной записке к проекту Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ указывалось, что в данном законе существенно обновлены и детализированы правила о залоге, в связи, с чем Гражданский кодекс Российской Федерации должен обеспечить наиболее полное регулирование залоговых правоотношений, которое исключало бы действия иных самостоятельных законов о залоге, кроме Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержал упоминание о специальном законодательном акте, регламентирующем вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в пункте 2 статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации было изложено шире, чем понятие ипотеки, изложенное в статье 42 Закона Российской Федерации «О залоге». В частности, в пункте 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержалось определение ипотеки, в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации раскрывались требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 2, содержала отсылку к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» как к акту, имеющему приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации^[6].

В период между вступлением в силу Закона Российской Федерации «О залоге» и введением в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной специализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений^[7].