Файл: Приобретение права собственности).pdf

Иск об изъятии на началах выкупа недвижимого имущества, не подлежит удовлетворению, в случае если истец не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения на указанное имущество права собственности.

Для того чтобы определить выкупную цену в нее включают рыночную стоимость участка и находящегося недвижимого имущества на нем, а также все причиняемые убытки которые несет собственник, включая упущенную выгоду.

Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться участком, а также находящимся на нем имуществом по своему усмотрению, и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка и имущества по назначению, до достижения соглашения о выкупе либо до вынесения решения судом. Однако при определении цены выкупа, он несет риск отнесения в его адрес затрат и убытков, которые связаны со строительством, расширением и реконструкцией на земельном участке зданий и сооружений, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения о выкупе либо до вынесения решения судом.

Основания и порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, а также прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом участке, определены в статьях 284 - 286 ГК РФ.

3.7 Выкуп бесхозяйного имущества представляющего значительную экономическую, историческую, научную, художественную и иную ценность

Выкуп (продажа) с публичных торгов бесхозяйственно содержимого имущества предусматривается статьями 240 и 293 ГК РФ. Указанное имущество имеет собственника, который известен, в отличие от бесхозяйного, но относится к нему нерадиво, допуская его порчу и разрушение. Если имущество не представляет значительной ценности, а бесхозяйственное обращение с ним не нарушает ничьих интересов, право абсолютно не реагирует на поведение нерадивого собственника. Совершенно иначе дело обстоит, если речь идет об имуществе, которое для общества представляет значительную экономическую, историческую (памятники истории и культуры), научную, художественную или иную ценность, или об имуществе, бесхозяйственное содержание которого несет угрозу общественным или государственным интересам. Общество не может относиться безучастно к порче и разрушению антикварных ценностей, картины выдающегося художника, рукописного наследия известного писателя, композитора, ученого, уникальной библиотеки и т.д.

Последствия бесхозяйственного содержания культурных ценностей определены статьей 240 ГК РФ. Если собственник культурных ценностей, которые в соответствии с законом, отнесены к «особо ценным и охраняемым государством», бесхозяйственно содержит их, что грозит утратой своего значения ими, то такие ценности, могут быть изъять у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов, по решению суда. Иск об изъятии ценностей предъявляет государственный орган, к ведению которого относится обеспечение сохранности соответствующего имущества. Иск об изъятии ценностей может предъявить прокурор, а также любая заинтересованная в их сохранности общественная организация, которая располагает необходимыми для этого возможностями (фонд культуры, союз писателей и др.). Очень важным нюансом при продаже ценностей, является то, чтобы они попали в надежные руки. Поэтому было бы гораздо правильнее продавать ценности путем проведения конкурса, а не с публичных торгов, как это предусмотрено в статье 240 ГК РФ.

При выкупе культурных ценностей их стоимость возмещается собственнику в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов вырученная сумма от продажи передается собственнику, за вычетом расходов на проведение торгов.

Бесхозяйственно - содержимые культурные ценности в порядке, установленном законом, могут быть изъяты, не только у граждан, но и у юридических лиц.

Последствия бесхозяйственного содержания жилого помещения определены статьей 293 ГК РФ. Если собственник жилого помещения, не важно, будь это гражданин или юридическое лицо, использует его не по назначению, систематически нарушая права соседей и их интересы, либо обращается с жильем бесхозяйственно, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения (к примеру - собственник установил в своем доме оборудование, использование которого нарушает права и интересы соседей, или разместил производство, отходы и выбросы которого, причиняют природной среде ущерб). В тех случаях, когда допущенные нарушения влекут разрушение помещения, собственнику для ремонта помещения назначается соразмерный срок. Если собственник, продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению и после предупреждения, либо не произведет необходимый ремонт без уважительных на то причин, суд может вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, по иску органа местного самоуправления. Поскольку собственнику передается сумма, вырученная от продажи жилого помещения с торгов, он, если речь идет о гражданине, может быть выселен из этого помещения без предоставления жилой площади, даже если он не обеспечен другим жильем.

3.8 Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними

Одним из производных способов приобретения права собственности является выкуп домашних животных при ненадлежащем с ними обращении (статья 241 ГК РФ). В том случае, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с нормами права и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные путем их выкупа лицом, обратившимся с соответствующим иском в суд, могут быть изъять у собственника. Цена выкупа определяется по соглашению сторон, а в случае спора - судом.

3.9 Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может принадлежать ему, предусматривает подпункт 2 пункта 2 статьи 235 и статья 238 ГК РФ. Изучая названный способ приобретения прав собственности, я задался вопросом, нет ли в самом его формулировании противоречия. Лицо с одной стороны, является собственником имущества, а с другой, данное имущество не может ему принадлежать. Однако в ходе изучения, я пришел к выводу, что противоречие здесь только кажущееся.

Вполне возможны такие ситуации, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, которые законом были допускаемы, но с течением времени эти основания отпали. К примеру, правовой режим вещи изменился и из вещи, находившейся в свободном обращении, она перешла в разряд ограниченно оборото - способных или изъятых из оборота вещей и более не может находиться в собственности данного лица. Или изменился статус юридического лица, наделенного специальной правоспособностью, в результате чего отпали основания, чтобы то или иное имущество было в его собственности. На эти и аналогичные случаи и рассчитаны правила пунктов 1 и 2 статьи 238 ГК РФ.^[6]

В тех случаях, когда по допускаемым законом основаниям, в собственности лица такое имущество окажется, оно должно в течение одного года, если законом иной срок не установлен, быть отчуждено собственником. Исчисляется этот срок с того момента, когда основания нахождения имущества в собственности данного лица отпали, а его начало может и не совпадать с моментом возникновения у него права собственности. Данное имущество подлежит отчуждению тому лицу, в собственности которого оно может быть. Собственник обязательно должен учитывать это обстоятельство. Если имущество не будет в установленный срок отчуждено собственником, то соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления должен обратиться с заявлением о принудительном отчуждении имущества в суд. По решению суда данное имущество, учитывая его характер и назначение, или подлежит принудительной продаже с передачей вырученной суммы бывшему собственнику, или передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику определенной судом стоимости имущества, за вычетом затрат на ограждение имущества.

Аналогичный порядок по прекращению прав собственности применяется и в тех случаях, когда в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, которые допускаются законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче ему отказано.

К примеру, по наследству гражданину перешло ружье, находившееся по особому разрешению в собственности наследодателя, а наследнику отказали в выдаче разрешения. Право собственности на ружье в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 238 ГК РФ, подлежит прекращению.

При применении статьи 238 ГК РФ, следует учитывать, что состав имущества, его количество и стоимость, которые могут быть в собственности граждан и юридических лиц, ограничений не имеют, за исключением случаев, установленных законом (пункт 1 статьи 213 ГК РФ). Если же таких ограничений нет, то статья 238 ГК РФ не подлежит применению.

3.10 Приобретение права собственности по договору

Возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору, также относится к производным способам. Для того чтобы право собственности возникло, необходимо, чтобы был заключен договор соответствующий требованиям закона, между отчуждателем имущества и его приобретателем. Так, если под страхом недействительности закон предписывает совершение договора в определенной форме, то договор служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности лишь тогда, когда он совершен в форме требуемой законом.

Право собственности всегда является правом на индивидуально-определенную вещь. Вследствие этого на вещи, которые определены в договоре родовыми признаками, право собственности не может перейти от отчуждателя к приобретателю, по крайней мере, до тех пор, пока, не произойдет индивидуализация вещей, т.е. выделение их из массы других вещей этого же рода. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидуальными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и в соответствии с договором. Система, при которой право собственности на индивидуально-определенные вещи переходит в момент заключения договора к приобретателю, называют системой соглашения, а в момент передачи вещи системой передачи.

Действующее российское гражданское законодательство избрало последнюю систему, потому что, право собственности у приобретателя имущества по договору, возникает, если иное не предусмотрено законом или договором, с момента передачи вещи, (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

Так как норма о моменте возникновения права собственности является диспозитивной, переход права собственности по соглашению сторон или в силу нормативного акта на индивидуально-определенные вещи, может произойти либо до передачи вещи, либо после. В случае если предметом договора является вещь, определенная родовыми признаками, право собственности на нее не может перейти до тех пор, пока она не передана приобретателю. Одновременно с этим, момент перехода права собственности, по соглашению сторон или по закону, может быть приурочен к какому-то последующему моменту, например, к моменту полного погашения покупной цены покупателем. Но в этом случае вещь с момента выделения ее из рода становится индивидуально-определенной. Именно поэтому правило о моменте перехода права собственности является диспозитивным только в отношении индивидуально-определенных вещей. В отношении же вещей, определенных родовыми признаками, возможен только один момент перехода права собственности на них - момент передачи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит обязательной государственной регистрации, право собственности возникает у приобретателя с момента такой регистрации, если законом не установлено иное (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Так, например, обязательной государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение, возникновение, переход и прекращение этих прав. Право собственности на недвижимые вещи, будь то права, создаваемые вновь, при переходе от одного лица к другому, возникают у соответствующего лица только с момента государственной регистрации.

Если подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению договор об отчуждении имущества, право собственности возникает у приобретателя в момент регистрации договора или его удостоверения, а при необходимости, не только нотариального удостоверения, но и государственной регистрации договора - в момент его регистрации. Так, договор купли-продажи жилых домов, требует не только совершения его в требуемой законом форме, но еще и подлежит обязательной государственной регистрации.

Право собственности на жилой дом возникает у покупателя только с момента регистрации договора. Согласно статье 7 Закона РФ 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» договор о передаче жилья в собственность граждан нотариального удостоверения не требует, но подлежит обязательной государственной регистрации, а право собственности возникает на приобретенное жилье с момента регистрации договора.