Файл: Право на недвижимость и на земельный участок..pdf

предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, но они могут продолжать владеть ими на этом праве (статья 21 ЗК РФ);

предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ):

1. граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ);
2. бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества:

Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации и полным кавалерам ордена Славы (пункт 4 статьи 5 Закона Российской Федерации «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»^[34]);

Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы (пункт 4 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации
«О предоставлении социальных гарантий героям социалистического труда и полным кавалерам ордена трудовой славы»^[35]);

1. бесплатное предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»^[36]):

сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Приобретение прав на земельные участки с дополнительными процедурами

ЗК РФ также определяет правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности с дополнительными процедурами:

земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность граждан и юридических лиц за плату (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ);

не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев (пункт 4 статьи 28 ЗК РФ):

1. при изъятии участка из оборота;
2. при запрете федеральным законом приватизации участка;
3. при резервировании земель для государственных или муниципальных нужд;

выделение в рамках данной группы оснований приобретения прав на земельные участки следующих двух подгрупп^[37]:

1. предоставление земельного участка для строительства и для целей, не связанных со строительством в соответствии со статьями 30 и 34 ЗК РФ.
   В данном случае происходит предоставление впервые земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Такое предоставление может осуществляться за плату или бесплатно, с проведением торгов либо без них, в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

без предварительного согласования мест размещения объектов;

с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (кроме случаев предоставления земельных участков лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории).

Согласно пункту 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование.

Статья 34 ЗК РФ регулирует отношения по предоставлению гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления на основании заявления в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»^[38].

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения.

1. переоформление (приватизация) права постоянного (бессрочного) пользования (права пожизненного наследуемого владения, права аренды) земельным участком на право частной собственности. Для этого заключается договор купли-продажи земельного участка с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Принципиальной особенностью договора является порядок определения выкупной цены. В отличие от подобных договоров, заключаемых гражданами и (или) юридическими лицами, когда цена определяется произвольно, исходя из согласованного волеизъявления сторон, в рассматриваемом случае порядок установления размера выкупной цены до 01 июля 2012 г. был четко прописан в статьях 2 и 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ^[39].

В настоящее время, после 01 июля 2012 года, выкуп земельных участков собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений будет осуществляться за стоимость, установленную органами государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса РФ, но не выше их кадастровой стоимости.

Общие требования к совершению сделок с земельными участками содержатся в главе 9 ГК РФ.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). В зависимости от количества участников сделки они могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одной стороны^[40].

Все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Купля-продажа земельных участков

Купля-продажа земельных участков регулируется статьями 454 - 491 ГК РФ, а также статьей 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (пункт 1 статьи 37
ЗК РФ).

Договор продажи земельного участка должен предусматривать его цену. В противном случае договор купли-продажи считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Ипотека (залог) земельных участков

Нормативной правовой базой ипотеки является параграф 3 «Залог» главы 23 ГК РФ и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[41].

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона (статья 339 ГК РФ). Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Договор ипотеки заключается в соответствии с требованиями, установленными в статье 339 ГК РФ и главе II Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К значимым условиям договора ипотеки относятся объект залога и его стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, место нахождения заложенного имущества.

Дарение, мена и рента земельных участков

Сделки дарения и мены совершаются в соответствии с гражданским законодательством. Не предусмотрено особого порядка совершения данных сделок земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Можно выделить два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки^[42]:

обмен одного земельного участка на другой;

обмен земельного участка на другую движимую или недвижимую вещь.

Существенным условием при заключении договора мены является оценка земельного участка как объекта недвижимости, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 568 ГК РФ обмениваемые вещи предполагаются равноценными. Данная оценка производится сторонами или профессиональным оценщиком, и в случае неравноценности земельных участков, сторона, имеющая менее ценный земельный участок, должна будет оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).