Файл: Право на недвижимость и на земельный участок..pdf

Закон указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием и законом.

Право наследования, предусмотренное статьей 35 (часть 4) Конституции Российской Федерации и более подробно урегулированное гражданским законодательством, обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему (наследодателю), к другим лицам (наследникам). Это право включает в себя как право наследодателя распорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил, что при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, - также требования о признании права собственности в порядке наследования.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Между тем, из свидетельства о заключении брака №1237 установлено, что истец Голубенко Н.А. является супругой умершего Н. Из исследованных документов БТИ установлено, что жилое помещение принадлежит умершему Н. на основании Регистрационного удостоверения №745 от 09.06.1987 года.

Из заявления представителя администрации МО «Северо-Байкальский район» Усыниной Н.А. следует, что по сведениям администрации МО «Северо-Байкальский район», государственного земельного кадастра РБ, зарегистрированных прав на земельный участок не имеется.

Из пояснений истца следует, что после смерти мужа Голубенко Н.А. в 2008 г., она поддерживала надлежащее состояние садового домика, летом проживала в нем, то есть фактически приняла указанное наследство, поскольку вступила в его владение и управление.

Учитывая изложенные нормы права, и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также признание иска ответчиками, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о включении садового дома в наследственную массу после смерти Н. подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд решил: исковое заявление Голубенко Н.А. удовлетворить.^[27]

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок^[28].

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество, наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.

Следует отдельно заметить, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Что касается приобретения недвижимого имущества по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)^[29].

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на недвижимое имущество необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими^[30].

Общий порядок регистрации прав состоит в следующем:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация используется государством в первую очередь в качестве действенного средства обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости и гарантирования имущественных прав на зарегистрированное в установленном государством порядке недвижимое имущество граждан и юридических лиц.

Таким образом, в российском праве регистрационная запись, подтверждая право собственности зафиксированного в ней лица, порождает презумпцию законности прав на недвижимое имущество указанного в записи лица, однако она может быть опровергнута судебным решением, устанавливающим отсутствие надлежащих оснований возникновения права собственности у ответчика.

3.2 Основания возникновения прав на земельные участки

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ рассмотренные выше права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[31].

Указанные основания в соответствии с особенностями земельных отношений можно разделить на следующие три группы^[32]:

1. Приобретение прав на земельные участки на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении (переоформлении) земельного участка в частную собственность либо на ином праве за плату или бесплатно:

бесплатное предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям льготников;

бесплатная приватизация соответствующих земельных участков;

предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование (статья 20 ЗК РФ);

предоставление земельного участка в безвозмездное срочное пользование;

предоставление земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объекта и т. д.

1. Приобретение или переоформление земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной собственности, когда наряду с решением государственных органов или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в частную собственность проводится ряд дополнительных гражданско-правовых процедур, например торгов, с заключением по их итогам договора купли-продажи земельного участка.
2. Приобретение земельного участка в собственность физическим или юридическим лицом в результате совершения сделки с аналогичным субъектом гражданского права. В этом случае действуют общие нормы ГК РФ об особенностях совершения сделок с недвижимостью с учетом статей 22, 24, 37 ЗК РФ, определяющих специфику таких сделок с земельными участками.

Положениями статьи 29 ЗК РФ устанавливается, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом распоряжения соответствующими земельными участками.

Приобретение прав на земельные участки без дополнительных процедур

Без дополнительных гражданско-правовых процедур на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления права на земельные участки могут быть приобретены на основании норм ЗК РФ: статьи 20 «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками», статьи 21 «Пожизненное наследуемое владение земельными участками», статьи 22 «Аренда земельных участков» и статьи 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками» (пункт 1 статьи 28 ЗК РФ).

ЗК РФ устанавливает правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности без дополнительных процедур^[33]:

в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только юридическим лицам, указанным в статье 20 ЗК РФ, но граждане могут продолжать пользоваться земельными участками, которыми они обладают на этом праве;