Файл: Право на недвижимость и на земельный участок..pdf

Глава 2 Содержание прав на недвижимость и земельные участки

2.1 Права на недвижимость и их регистрация

Недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав. Именно поэтому гражданское законодательство во всем мире выделяет недвижимость в отдельную категорию.

Есть определенные основания считать, что в соответствии с действующими сегодня нормами Гражданского кодекса РФ понятие недвижимости является формально юридическим, и сама недвижимость и право на нее в их гражданско-правовом смысле возникает с момента государственной регистрации прав.

К недвижимому имуществу в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ относится: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно^[14]. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. К ограничениям (обременениям) права, подлежащим государственной регистрации, относятся: договор аренды, договор безвозмездного пользования участком лесного фонда и некоторые другие.

Регистрация означает запись фактов с целью учета и придания этим фактам законности. Некоторые исследователи понимают регистрационную деятельность как особый режим признания государством правоспособности субъектов, установления законности их прав на совершение какого-либо действия и выдачи соответствующей информации. Регистрационный режим представляет собой совокупность правовых и организационных мер, устанавливающих и закрепляющих на законодательном уровне порядок регистрационного учета соответствующих объектов (субъектов), осуществляемый указанными в законодательстве уполномоченными федеральными органами исполнительной власти^[15]. В юридической науке сложилось несколько подходов к сущности государственной регистрации.

В ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено легальное определение понятия государственной регистрации прав на недвижимость. Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации^[16]. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права.

А.Р. Кирсанов рассматривает данный институт как особый вид юридической деятельности. Юридическая деятельность - это урегулированная отдельными правовыми предписаниями, специальными процессуальными институтами или самостоятельными процессуальными отраслями права деятельность наделенных государственно-властными полномочиями субъектов - государственных органов и должностных лиц, направленная на соблюдение конституционных свобод, защиту чести и достоинства человека, охрану гражданских прав физических и юридических лиц^[17].

Д.Н. Бахрах относит регистрационное производство к особой форме административно-правонаделительного процесса, представляющего собой деятельность субъектов публичной исполнительной власти по принятию и исполнению правоприменительных актов, направленная на организацию исполнения законов и иных правовых актов, осуществляемая в административно-процессуальной форме^[18].

И.Ю. Стариков дает следующее определение: «Государственная регистрация - это институт публичной власти, необходимый для обеспечения публичных интересов и охраны законности в экономических отношениях, регулируемый нормами административного и гражданского права. Как правовой институт она характеризуется следующими признаками: а) установление ее требований и процедур прежде всего законами; б) государственное признание законности или незаконности действий юридического и физического лица; в) обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и хозяйствующих субъектов; г) обладание юридико-информационной ценностью^[19].

В целом можно утверждать, что принципиальные отличия в подходах исследователей к сущности государственной регистрации отсутствуют. Разница состоит в различных аспектах рассмотрения данного правового явления.

Таким образом, деятельность по регистрации является неотъемлемой частью административно - правонаделительного (оперативно -распорядительного) процесса, отвечающей всем его признакам. Она представляет собой деятельность субъектов публичной исполнительной власти по принятию и исполнению оперативно распорядительных, правонаделительных и иных правоприменительных актов, направленную на организацию исполнения законов и иных правовых актов, осуществляемую в административно-процессуальной форме.

Государство, установив необходимость государственной регистрации прав и сделок (в определенных законом случаях), вмешивается в сферу частного права, однако это необходимо для защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

Процессуальные отношения, возникающие при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (порядок регистрации), опосредуют развитие и осуществление особых материальных охранительных правоотношений. Изучение государственной регистрации как комплексной отрасли законодательства является объектом формирующейся отрасли юридической науки.

2.2 Виды и содержание прав на земельные участки, предусмотренные законодательством

Согласно части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Общие основы права собственности на землю и прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков устанавливаются положениями главы 17 ГК РФ.

Особенности права собственности и других прав на земельные участки регулируются в ЗК РФ статьями 15 – 24 в главах III «Собственность на землю» и IV «Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками».

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право владения земельным участком означает физическое обладание предметом собственности. Владеть земельным участком может и несобственник, но только в соответствии с законом. Право пользования земельным участком дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства. Пользоваться земельным участком могут как собственники – прямо или опосредовано (получение арендной платы за землю), так и несобственники, которым земельный участок передан во владение. Право распоряжения землей принадлежит собственнику. Владелец-несобственник этого права не имеет. Распоряжение земельными участками проявляется в двух формах - вещественной и правовой. Правовая форма заключается в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Вещественная форма распоряжения земельными участками состоит в праве необратимого изменения назначения земельного участка, например ее застройки, перепланировки ландшафта^[20].

В соответствии со статьями 15 – 19 ЗК РФ собственность на землю разделяется на собственность граждан и юридических лиц, государственную собственность и муниципальную собственность на землю.

Право собственности на землю граждан и юридических лиц

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные физическими и юридическими лицами на основании законодательства Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, а также равные права по владению, пользованию и распоряжению земельными участками (пункты 1 и 2 статьи 15 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю

Согласно пункту 2 статьи 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Данная форма собственности согласно ЗК РФ делится на собственность Российской Федерации (федеральную собственность) и собственность субъектов Российской Федерации.

В федеральной собственности находятся земельные участки
(статья 17 ЗК РФ), которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены Российской Федерацией в соответствии с гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки (статья 18 ЗК РФ), которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации в соответствии с гражданским законодательством и которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

Муниципальная собственность на землю

В муниципальной собственности находятся земельные участки
(статья 19 ЗК РФ), которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В статье 264 главы 17 ГК РФ устанавливается, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Такие лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Кроме того, владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 216 ГК РФ наряду с правом собственности вещными правами на земельные участки, в частности, являются:

-право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

-право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

-право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Кроме того, в соответствии со статьями 22 и 24 ЗК РФ правами на земельные участки являются, соответственно:

-аренда земельных участков;

-безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Согласно статье 20 ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Пожизненное наследуемое владение земельными участками

В соответствии со статьей 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.