Файл: Право на недвижимость и на земельный участок..pdf

Аренда земельных участков

Согласно статье 606 главы 34 ГК РФ^[21] по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (статья 607 ГК РФ). Кроме того, в ГК РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В ЗК РФ особенности аренды земельных участков изложены
в статье 22, где, в частности, устанавливается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ (перечень находящихся в федеральной собственности объектов, занимаемые которыми земельные участки изъяты из оборота).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (статья 274 ГК РФ).

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (статья 274 ГК РФ).

В свою очередь, в статье 23 ЗК РФ определяются особенности учреждения публичных сервитутов, перечень оснований для их установления и другие нормы.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Статьей 24 ЗК РФ установлено, что в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

• 1. находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления:

-юридическим лицам, которым в соответствии с ЗК РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, на срок не более чем один год;

-религиозным организациям;

-лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств бюджетов различных уровней, на основе заказа, на срок строительства объекта недвижимости;

-жилищно-строительным кооперативам;

-в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации^[22] случаях;

• 1. находящиеся в собственности граждан или юридических лиц – гражданам и юридическим лицам на основании договора;
  2. из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков – гражданам в виде служебного надела.

Рассмотрев материал данного параграфа курсовой работы, возможно констатировать, что в законодательстве Российской Федерации имеется достаточно стройная система норм, устанавливающих как право собственности на земельные участки, так и права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Вместе с тем, необходимо отметить наличие исследований в сфере гражданского права, в которых показывается несовершенство системы ограниченных вещных прав на земельные участки в российском законодательстве. Так, в работе Емелькиной И.А. доказывается необходимость существенного расширения системы ограниченных вещных прав на земельные участки в виде: ограниченных вещных прав пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользования и владения), эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки); ограниченных вещных прав преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки в будущем); а также ограниченных вещных прав реализации чужого земельного участка (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права и т.д.)^[23].

Глава 3 Основания возникновения права на недвижимость и земельные участки

3.1 Порядок и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость). При этом следует признать, что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Логику за-конодателя понять в данном случае достаточно сложно. Если, например, исходить из социальной значимости жилых помещений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками, то введение такой регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сделки, соответствие их воли волеизъявлению и т.д.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя - покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационных действия могут производиться не одновременно, например в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит и, в частности, в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права^[24].

Анализируя перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установленный п. 1 ст. 8 ГК РФ^[25] и содержание ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[26], можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на недвижимое имущество, а значит и основаниями государственной регистрации этих прав могут являться: 1) акт государственного органа или органа местного самоуправления; 2) договор или иная сделка; 3) приватизация; 4) наследование; 5) судебное решение, установившее право на недвижимое имущество; 6) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания возникновения прав на недвижимое имущество.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь (ст. 225 ГК РФ);

- решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст. 243 ГК РФ).

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на недвижимое имущество, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть недвижимое имущество или право недвижимое имущество.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст. 352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны – гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой – местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается в простой письменной форме.

Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

Приведем пример из судебной практики. По делу № 2-821/14 от 15 июля 2014 г. был заявлен иск о включении в состав наследства садового домика.

Голубенко Н.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что она является наследницей по закону после смерти мужа. После его смерти осталось наследственное имущество - садовый домик. 02.07.2014 года она обратилась к нотариусу, для оформления в правах наследства, однако ей было отказано, в связи с отсутствием документов, подтверждающих права собственности Голубенко Н.А. на садовый домик. Просит включить в состав наследственной массы садовый домик, открывшегося после смерти мужа.

Изучив исковое заявление, материалы дела, выслушав участников процесса, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истица Голубенко Н.А. состояла в зарегистрированном браке с Н., который умер, что подтверждается Свидетельством о смерти №305 от 30.04.2008 года. Наследником имущества умершего является истица Голубенко Н.А. Дети умершего Голубенко В.Н. и Голубенко С.Н. отказались от принятия наследства. В ходе производства наследственного дела, в состав наследственной массы не был включен садовый.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.