ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 7894
Скачиваний: 3
1) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта менее трех лет - применяется базовая ставка земельного налога на протяжении всего времени осуществления проектно-строительных работ;
2) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта более трех лет - применяется двукратно увеличенная ставка земельного налога за первые три года использования участка и четырехкратно увеличенная - за последующий период вплоть до регистрации построенного объекта;
3) гипотетический случай осуществления и завершения проектно-строительных работ точно в установленный трехлетний срок - за все три года применяется двукратная ставка земельного налога. Последний вариант теоретически возможен, но в реальности трудно осуществим. Для реализации данного правового режима обложения земельным налогом необходимо точно подгадать момент государственной регистрации завершенного строительством объекта под день истечения трехлетнего срока с момента приобретения земельного участка.
Рассмотренный порядок обложения земельным налогом, очевидно, призван способствовать скорейшему разрешению жилищного вопроса. Индивидуальные предприниматели и организации, вовлеченные в осуществление жилищного строительства, под воздействием налоговых стимулов будут стремиться возводить жилье в минимально возможные сроки и избегать замораживания строительства жилого фонда.
Пункт 16 статьи 396 отдельно регламентирует порядок налогообложения земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое физическими лицами. Данный порядок по заложенным в нем принципам и целям аналогичен ранее рассмотренному, за исключением сроков и коэффициентов.
Законодатель рассматривает период осуществления индивидуального жилищного строительства как более длительный и отводит под него 10 лет. До истечения десятилетнего срока с момента приобретения земельного участка он подлежит обложению земельным налогом по базовой ставке, установленной на соответствующей территории. В случае если проектно-строительные работы затягиваются на срок более 10 лет, обложение земельным налогом осуществляется по двукратной ставке с момента приобретения в собственность земельного участка и до момента государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Данный порядок налогообложения, предусмотренный п. 15 и п. 16 статьи 396, может быть расценен как ухудшающий положение налогоплательщиков и не имеющий обратной силы. Дабы предупредить сомнения в неправомерности придания закону обратной силы и предотвратить возможные судебные споры, законодательно четко установлено, что он распространяется лишь на те земельные участки, которые были приобретены после вступления в силу Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ.
Согласно положениям статьи 397 порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей по налогу подлежат установлению представительными органами местного самоуправления при введении налога на территории соответствующего муниципального образования. В отношении городов федерального значения, как и в иных случаях определения компетенции местных органов власти, законодатель сделал оговорку. На территории городов федерального значения они устанавливаются законодательными органами субъектов РФ.
Специфика городов Москвы и Санкт-Петербурга состоит в том, что полномочия органов местного самоуправления по регулированию земельного налога здесь перераспределены в пользу государственной власти субъектов РФ. Данное положение не следует рассматривать как нарушения конституционного принципа независимости местного самоуправления. Причина исключения из общего правила кроется в сложности административно-территориального устройства и двойственности правового статуса городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Преследуемая цель правового регулирования - унификация порядка уплаты налога на территориях смежных муниципальных районов города.
Статьей 397 установлено место надлежащего исполнения обязанности по уплате земельного налога (авансовых платежей по налогу). Оно определяется исходя из места нахождения земельного участка - объекта налогообложения.
Обязанность представлять в налоговый орган декларацию по земельному налогу устанавливается в статье 398 Налогового кодекса РФ. Пункт 1 данной статьи гласит, что налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу. Форма налоговой декларации по налогу утверждается Министерством финансов Российской Федерации.
Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, уплачивающие в течение налогового периода авансовые платежи по налогу, по истечении отчетного периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговый расчет по авансовым платежам по налогу. Форма налогового расчета по авансовым платежам по налогу утверждается Министерством финансов Российской Федерации (п. 2 ст. 398. См. Приказ Минфина России от 19 мая 2005 года N 66н "Об утверждены формы налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядка его заполнения") (ред. от 19.02.2007).
Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Расчеты сумм по авансовым платежам по налогу представляются налогоплательщиками в течение налогового периода не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 3 ст. 398).
Комментируя главу о земельном налоге, необходимо обратиться и к ст. 25 Закона РФ "О плате за землю", которая не утратила силу и продолжает действовать, а именно к разделу этого Закона о нормативной цене земли. Нормативная цена земельного участка - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земельного участка вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Таким образом, нормативная цена земли - это оценка земли, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей, величина расчетная, она не связана с конкретным содержанием земельного правоотношения.
Федеральным законом от 28 сентября 2001 г. (25 октября 2001 г.) N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148) установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в ст. 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. N 319 (СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539) нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по названным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возлагается на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Раздел V "Нормативная цена земли" (пункты 39 - 42) Приказа МНС России от 6 марта 2000 г. N АП-3-04/90 "Об отмене Инструкции Госналогслужбы России от 17.04.1995 N 29 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" (с изменениями от 15 октября 2001 г., 12 апреля 2002 г., 21 апреля 2003 г.) фактически повторяет Постановление N 319 Правительства РФ. Пункт 42 Приказа разъясняет, что в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, а также при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, зачисляются в доход соответствующих бюджетов по коду 2040000 "Доходы от продажи земли и нематериальных активов".
Следует уточнить, что чаще всего на практике сведения (справки, акты) о нормативной цене земли испрашиваются банком не столько в случаях обеспечения кредита земельным участком как таковым. Эти сведения имеют вспомогательный характер. Земля является объектом залога лишь постольку, поскольку закладывается основной объект - нежилое здание. Нормативная цена земли включается в стоимость залогового имущества, хотя и в отдельный пункт, и при этом, например, государственная пошлина, уплачиваемая нотариусу при удостоверении им ипотеки, платится только со стоимости здания. Иногда отделения Сбербанка требуют от заемщиков справки о нормативной цене земли даже в тех случаях, когда передаваемой землей клиент банка пользуется на праве аренды. Данное требование выглядит странным потому, что, как правило, при расчете стоимости объекта залога учитывается размер арендной платы за один год и из него исходят при составлении договора ипотеки. Каких-либо разумных объяснений такому требованию найти не удается, кроме ссылок инспекторов отделов кредитования юридических лиц на письма из руководящих отделений Сбербанка России.
Сведения о нормативной цене земельного участка, как уже указывалось выше, выдаются налогоплательщику в районах комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в специальной справке (акте) либо земельными кадастровыми палатами. Акт о нормативной цене земельного участка составляется на основании свидетельства о праве на земельный участок (собственность, пользование, аренда или иное право), включает сведения о категории земель, на которых находится участок, цель использования участка и пункт о нормативной цене, состоящий из следующих подпунктов: кадастровый номер земельного участка, его площадь, нормативная цена единицы площади и нормативная цена земельного участка в целом. Следует помнить, что справка действует в течение определенного срока, обычно в течение 30 дней.
Земельные кадастровые палаты указывают нормативную цену земельного участка в п. 12 формы В.1 кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра). Подменять собой акт, выдаваемый комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, эта форма не может, и ее сведения носят вспомогательный характер как часть информации об участке в целом.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются (письмо Роскомзема от 28 декабря 1994 г. N 1-16/2096 "О порядке определения нормативной цены земли"):
1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров.
2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков).
3. Численность и плотность населения.
4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы).
5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.).
6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов).
7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения.
8. Безопасность проживания.
9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии.
10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).
Факторы, влияющие на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:
1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.
2. Уровень инженерного обустройства территории.
3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы.
4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.
Факторы, влияющие на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения:
1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров.
2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов.
3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий.