ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5397
Скачиваний: 3
заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);
начальная цена предмета торгов;
проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;
проект договора о залоге земельного участка, если таковой требуется по условиям торгов;
сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.
3. В постоянное (бессрочное) пользование и аренду земельные участки в силу того, что предполагается выбор участка, предоставляются после совершения процедуры предварительного согласования мест размещения объектов строительства на предоставляемых участках. Без предварительного согласования никаких прав пользования землей у заявителя не возникает.
В п. 3 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельных участков в аренду (ст. 22 Кодекса) и в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20 Кодекса). В 2004 г. <1> восполнен пробел комментируемой статьи дополнением о том, что с предварительным согласованием места размещения строительного объекта осуществляется предоставление земельных участков религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
--------------------------------
<1> См.: ФЗ от 03.10.2004 N 123-ФЗ.
4. Порядок предоставления земельного участка без предварительного согласования предусматривает осуществление необходимых работ и юридических действий, обеспечивающих точные сведения не только о разрешенном использовании земельного участка, месте его расположения, но и о его конфигурации, рельефе, что необходимо знать будущим строителям объекта. Устанавливаются границы участка с соседями-землепользователями, выясняются технические условия подключения объектов к сетям инженерных коммуникаций, определяются объективные кадастровые данные о земельном участке в соответствии с требованиями законодательства о земельном кадастре.
При этом определяется плата за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения <1>.
--------------------------------
<1> Данное положение в редакции ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ.
5. При предоставлении земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием места размещения объекта внимание сосредоточивается прежде всего на выборе места, где будут разворачиваться строительство и вовлекаться в зону его влияния многие организации и, что очень важно, местное население. В предшествующей ситуации, когда место строительства известно, существует лишь оценка пригодности участка с точки зрения строительных нормативов и других требований и правил.
В рассматриваемом случае проблема осложняется, поскольку надо выбрать оптимальный вариант из ряда предлагаемых. В ст. 31 Кодекса, специально посвященной порядку выбора земельного участка, подробно изложены условия, которые необходимо при этом соблюдать (см. указанную статью и комментарий к ней).
6. Если земельный участок сформирован (определены его место и другие его характеристики), но не закреплен пока за конкретным гражданином или юридическим лицом, то его предоставление не требует предварительного согласования и он может выставляться на торги (конкурсы, аукционы) с соблюдением установленных правил.
7. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка или протокола о результатах торгов порождают для будущего владельца важные последствия, о которых упоминается в соответствующих пунктах комментируемой статьи, а также в ст. 32 Кодекса.
8 - 12. В связи с принятием ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" расширен перечень объектов строительства, указанный в п. 2 комментируемой статьи, для которых не требуется предварительное согласование места его размещения. Такое согласование теперь не требуется при предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отказ от названного предварительного согласования делает актуальным экологический и строительный надзор за соблюдением действующего законодательства о санитарных нормативах плотности застройки, гигиенических требованиях размещения жилого объекта на местности, этажности жилых домов, надежности строительства и т.п. (см. ст. 30.1 и ст. 30.2 Кодекса и комментарии к ним).
Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30.1
1. В связи с введением в действие нового ГрК РФ Кодекс дополнен новыми статьями (ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2) <1>, призванными обеспечить синхронизацию положений Кодекса с правилами, установленными ГрК РФ.
--------------------------------
<1> См.: ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 17).
Комментируемая статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст. 30 Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст. 30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Кодекса.
Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 49.
Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ).
Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.
В силу п. 1 комментируемой статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30 Кодекса.
2. По общему правилу п. 2 ст. 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.
3. Пункт 3 комментируемой статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.
Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие - "жилой дом". Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово "индивидуальный", в частности, как: а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других; б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом <1>.
--------------------------------
<1> См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. 4-е издание, дополненное. М.: Азбуковник, 1997. С. 246.
Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом - это жилой дом (о понятии "жилой дом" см. комментарий к п. 1 настоящей статьи), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> О понятии и видах жилищного фонда см. подробно: Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 20 и сл.
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30.2
1 - 7. В п. 1 комментируемой статьи определен перечень мероприятий, выполняемых в процессе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (о понятии "жилищное строительство" см. комментарий к п. 1 ст. 30.1 Кодекса). Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются на условиях аренды без предварительного согласования места размещения объекта.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках:
подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Общие правила подготовки и утверждения документации по планировке территории определены в ст. 45 ГрК РФ. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, установлены в ст. 46 ГрК РФ.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в ст. 37 ГрК РФ.
О государственном кадастровом учете земельных участков см. ст. 70 Кодекса и комментарий к ней.
8 - 9. На случай невыполнения юридических обязанностей, указанных в п. 8 и п. 9 комментируемой статьи, предусмотрены неблагоприятные последствия как для арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и для других правообладателей.
Субъект юридической ответственности, предусмотренной комментируемыми пунктами, в каждом случае определяется в зависимости от того, на какого именно правообладателя пунктами 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 Кодекса были возложены соответствующие обязанности.
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Комментарий к статье 31
1. Процедура выбора земельного участка для строительства начинается с подачи мотивированного заявления гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со ст. 29 Кодекса. В заявлении должны быть указаны все необходимые характеристики, объективные сведения об испрашиваемом участке, или их возможных вариантах (хотя о вариантности выбора в ст. 31 Кодекса прямо не упоминается).
Но на практике такая проблема часто возникает. Предложения заявителя об оптимальном варианте участка значительно облегчают дальнейшую работу по окончательному выбору. Часто бывает, что в заявлении о выборе участка указаны все объективные данные об участке (его размеры, место размещения объекта строительства, экономические расчеты, экологические условия и т.д.). Но на деле получается, что участок выбран с нарушением ст. ст. 34 - 46 ФЗ от 10.01.2002 "Об охране окружающей среды". Нередко не соблюдаются и требования ГрК РФ, устанавливающие строительные нормативы и правила застройки. Поэтому необходимо участие в выборе земельного участка компетентных государственных органов или органов местного самоуправления, которые располагают достоверными и полными сведениями о правовом положении земельного участка, а также о его положительных и отрицательных свойствах в качестве места для размещения именно данного объекта строительства.
Например, названный ФЗ "Об охране окружающей среды" предписывает, чтобы при размещении предприятий, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований по охране окружающей среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, учету ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических, нравственных последствий деятельности указанных объектов при приоритете охраны здоровья человека и благосостояния населения.